房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃案例研究

(重慶理工大學 重慶 400050)

一、引言

房地產開發企業作為土地增值稅的主要納稅人，在符合國家稅收法律法規的情況下合理地降低土地增值稅稅賦是其主要關注點。對于房地產開發企業而言，其土地增值稅稅收籌劃的方法主要表現在兩個方面，其一可以通過合理制定商品房銷售價格；其二可通過盡可能的增加可扣除項目金額，即圍繞土地增值稅適用稅率和扣除金額兩個立足點進行稅收籌劃，以實現企業稅后收益最大化。

二、土地增值稅稅收籌劃具體案例解析

(一)利用房產項目銷售價格進行稅收籌劃

案例1：某市房地產開發公司準備銷售一幢普通標準住宅樓，市價為1800萬元至1900萬元。該房產公司為取得土地使用權支付的金額為200萬，其開發成本為900萬，發生的利息費用不能分攤至各房產項目。假設該房地產項目開工日期在2016年4月30日前且采取簡易計稅辦法，適用的城建稅稅率為7%，教育費附加稅率為3%，該市房地產開發費用以10%為扣除比例，則該房地產開發企業應怎樣定價使其房價在同行中較低具有競爭力，同時又獲得最大利潤。

根據我國稅法相關準則，房地產企業銷售普通標準住宅，若收入減去扣除項目合計金額的增值部分不超過扣除項目合計金額20%的部分，土地增值稅予以免征。因此，20%這一臨界點是對土地增值稅進行稅收籌劃的關鍵點。此時，可假設該房地產開發企業扣除與轉讓房產有關的稅金外的全部扣除項目金額為A，對外出售的房產項目總金額為X，則與轉讓房產有關的稅金可表示為：5%X(1+7%+3%)=5.5%X(其中，5%表示采用簡易計稅方法計算的增值稅)。

而納稅人若要享受土地增值稅起征點的稅收減免政策，最高銷售價格可表示為：X=(A+5.5%X)×(1+20%)，從而可以得出X=1.285A，該式可以理解為：若納稅人最高銷售價格為扣除與轉讓房產有關的稅金外的全部扣除項目金額的1.285倍，該企業實現土地增值稅的稅收優惠，同時獲得較高收益。

如果納稅人想要提高商品房銷售價格從而提升經濟利益，則只有當價格提升創造的收益超過由此新增的土地增值稅和與轉讓房產有關的稅金的金額，提價才能真正為企業創造收益。假設該房地產開發企業提高價格后增值率不超過50%，價格提升Y個單位，則新的售價為X+Y，新增的銷售稅金及附加為5.5%Y。允許扣除的金額合計為：A+5.5%X+5.5%Y，則需要交納的土地增值稅為：(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)*30%(其中，30%表示增值率不超過50%時對應的土地增值稅稅率為30%)。而企業要獲得真正的利益，就應當滿足：Y>(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)*30%+5.5%Y，從而可以解得：Y>0.095A，該式可以理解為：只有當提價部分高于扣除與轉讓房產有關的稅金外的全部扣除項目的0.095倍時，提價才能真正創造收益。

針對案例1，該房地產開發公司扣除銷售稅金及附加外的可扣除項目金額合計為：200+900+(200+900)*10%+(200+900)*20%=1430萬元。若該公司要實現土地增值稅減免政策，同時創造較高收益，則最高銷售價格應為：1430*1.285=1837.55萬元，此時獲利306.48萬元；當價格位于1800萬至1837.55萬這個區間時，收益均小于306.48萬元。其次，若公司要適當提高售價，則提高的價格應高于1430*0.095=135.85萬元，即是銷售價格應不低于1973.4萬元，此時的加價才會真正新增利益，為企業創造價值。

(二)利用利息費用和加計20%扣除政策進行稅收籌劃

案例2：某房地產開發公司銷售普通標準住宅，土地使用權取得的成本為500萬，房屋開發成本為1100萬，假設當地政府規定的利息扣除比例分別為5%和10%，則假設該公司能合理分攤且能提供金融機構證明的利息為100萬和70萬時，該公司應怎樣進行房地產開發費用的稅收籌劃。

我國《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，房地產開發費用中的利息支出，凡能合理分攤，并提供金融機構證明的，允許按最高不超過商業銀行同期貸款利率計算的利息金額據實扣除。除開財務費用，諸如管理費用和銷售費用等，按照《實施細則》中規定的取得土地使用權支付的金額和開發成本之和的5%以內扣除；若財務費用不同時滿足以上兩個條件，則財務費用不得單獨扣除，開發費用比照上述按10%以內的比例計算扣除。由以上分析可知，房地產開發企業可事先測算兩種計算方法對開發費用的影響，選取較大扣除金額進行合理的稅收籌劃。

針對案例2：若假設房地產開發企業的財務費用不同時滿足以上兩個條件，則允許扣除的開發費用限額：(500+1100)*5%=80萬。因此，當該房產公司發生的100萬財務費用應盡力爭取滿足以上兩個條件，使財務直接按100萬扣除，同時其他費用還可按(500+1100)*5%進行扣除，從而擴大扣除金額減少企業稅賦；但當該公司同時滿足兩個條件的財務費用為70萬時，由于70萬<80萬，則發生的利息費用應不按項目進行分攤或不出示有關金融機構的證明，如此便可增加10萬元利息扣除金額，從而合理降低稅賦。

此外，除了利用利息費用扣除的兩種方式進行稅收籌劃外，房地產開發企業應充分利用該行業加計20%扣除這一政策優惠。房地產開發企業可以通過適當增加開發成本中的基礎設施費以及公共配套設施費等，一方面可以利用加計20%扣除這一稅收優惠，達到節稅目的；另一方面做好商品房配套設施建設也有利于提高商品房銷售價格，從而增加收入。

三、總結

通過對以上兩個案例的解析可知，房地產開發企業對土地增值稅進行稅收籌劃有兩個關鍵點，其一在于合理確定銷售價格，其二在于合理增加扣除項目金額。房地產開發企業可以事先對其房產項目的增值率做出估計，在此基礎之上利用合理定價的方法，不僅可以使自己在行業中具備較高的競爭力，同時還能使自身獲得最佳利潤，而不是盲目提價。其次，房地產開發企業應充分考慮利息費用扣除的兩種情況，事先做好測算，從而達到合理節稅的目的。

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