城市更新背景下北京市工業(yè)遺存轉(zhuǎn)型為文創(chuàng)園區(qū)初探

(中國傳媒大學(xué) 北京 100000)

一、北京市工業(yè)遺存利用現(xiàn)狀

北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京騰退老舊廠房達(dá)242個，已經(jīng)轉(zhuǎn)型利用的老舊廠房占地面積601萬平方米，正在轉(zhuǎn)型改造的占地138萬平方米，仍有相當(dāng)一部分工業(yè)遺存有待轉(zhuǎn)型。

在已轉(zhuǎn)型的文創(chuàng)園區(qū)發(fā)展模式方面，主要模式有連鎖文創(chuàng)園區(qū)模式，如尚8文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，尚8文化集團(tuán)已在京打造十個項目，如：尚8國際廣告園、尚8里新媒體園、尚8人文創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、營8號國際文創(chuàng)基地、藝術(shù)8—中歐藝文之家、尚8設(shè)計家、尚8西城區(qū)設(shè)計園、尚8東區(qū)孵化園、尚8國際藝術(shù)區(qū)等城市地標(biāo)型項目。每一個項目的著重點雖不同，但基本定位都是為入駐企業(yè)搭建公共服務(wù)平臺，打造具有藝術(shù)氣息的“城市創(chuàng)意綜合體”，最終形成品牌連鎖園區(qū)經(jīng)營服務(wù)的目的；融合產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式如天寧1號文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，依托于該區(qū)金融業(yè)的雄厚力量，天寧1號文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)致力打造成為一個融合文化、科技、金融于一體的開放型產(chǎn)業(yè)園；企業(yè)自主轉(zhuǎn)型模式，如恒通國際創(chuàng)新園，前身是北京市首個大型中日合資企業(yè)：北京·松下彩色顯象管有限公司廠區(qū)。2009年，彩色顯像管停產(chǎn)，日方股東將持有的全部股份轉(zhuǎn)讓給了中方股東京東方科技集團(tuán)股份有限公司，公司由原中外合資企業(yè)變?yōu)閮?nèi)資企業(yè)，經(jīng)營業(yè)務(wù)開始由生產(chǎn)制造業(yè)全面向科技服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型。

二、工業(yè)遺存轉(zhuǎn)型為文創(chuàng)園區(qū)存在的問題

(一)土地問題成阻礙，相關(guān)環(huán)節(jié)受制約

工業(yè)遺存轉(zhuǎn)型升級過程中，由于難以調(diào)整用地性質(zhì)，導(dǎo)致引進(jìn)項目和企業(yè)注冊遇到障礙，是北京市各個區(qū)縣反映的共性核心問題。大多數(shù)存量資源為工業(yè)大院、工業(yè)遺存、倉庫等，屬于工業(yè)用地，根據(jù)土地管理政策不允許發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。因而大多文化及相關(guān)類型企業(yè)雖在工業(yè)用地上實際經(jīng)營，但存在不能注冊等問題。現(xiàn)有的工業(yè)工業(yè)遺存亟待改造升級，但是改造升級中受到工業(yè)用地容積率的限制，為后期的發(fā)展帶來很多困難。在存量工業(yè)工業(yè)遺存升級盤活過程中，涉及到建設(shè)指標(biāo)、容積率、建筑物限高等建設(shè)指標(biāo)的調(diào)整，均受限于現(xiàn)行政策約束，無法放開改建或擴(kuò)建。由于部門審批手續(xù)繁雜，直接影響到文化企業(yè)招商和入駐。存量工業(yè)用地和集體土地產(chǎn)權(quán)屬性導(dǎo)致項目啟動缺乏市場化的投融資機(jī)制；新建項目從審批到落地建設(shè)、正常運營，至少需要4-5年，加劇了上述矛盾；文化創(chuàng)意園區(qū)或集聚區(qū)招商能力有限，短期難以提升入駐企業(yè)門檻，完成產(chǎn)業(yè)升級。

(二)改造建設(shè)投資較大，相關(guān)政策待出臺

工業(yè)遺存改造由于前期投入較大，給后期企業(yè)運營帶來很大成本負(fù)擔(dān)。企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展需要專業(yè)性的人才，需要在人員成本上有更大資金投入。還有一部分改造主體存在經(jīng)營困難，很難投入更多的資金來支撐轉(zhuǎn)型升級。例如首云鐵礦公園依附于首云礦業(yè)，但是首云礦業(yè)由于礦石價格波動等原因經(jīng)營面臨困難，企業(yè)減少了對于工業(yè)旅游的投入和后期的運營費用，導(dǎo)致整體項目處于停滯狀態(tài)。

解決目前工業(yè)遺存改造建設(shè)投資較大、回收成本時間較長的問題，需要完善當(dāng)前的投融資體系。改造主體解決資金困難可以尋找相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)融資，充分利用社會資本；同時，政府應(yīng)進(jìn)一步健全財政投入政策、投資融資政策、產(chǎn)業(yè)扶持政策等，出臺配套支撐政策并設(shè)立專項資金，在政策方面保障工業(yè)遺存的轉(zhuǎn)型升級。

(三)管理體制較落后，精神內(nèi)涵需深挖

北京市工業(yè)遺存的轉(zhuǎn)型是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及多個政府部門。如何協(xié)調(diào)各部門，形成有機(jī)統(tǒng)一的管理體系，使各個部門共同發(fā)力保障工業(yè)遺存的轉(zhuǎn)型升級，是目前面臨的重要問題。

工業(yè)遺存有著豐富的文化內(nèi)涵，往往與特定的時代和特色的行業(yè)活動密切相關(guān)，體現(xiàn)著時代性和地域性。目前對北京市工業(yè)遺存轉(zhuǎn)型的研究還比較滯后，缺乏理論方面的探索，并且已有的許多工業(yè)遺存轉(zhuǎn)型為文化創(chuàng)意園區(qū)的形式過于單一，后期建設(shè)過程中存在粗制濫造的現(xiàn)象，整體上缺乏工業(yè)歷史文脈的傳承和工業(yè)文化內(nèi)涵的挖掘。要促進(jìn)工業(yè)遺存的快速轉(zhuǎn)型發(fā)展，在注重政策、技術(shù)、資金支持等“外在形式”的同時，必須落實工業(yè)遺存的內(nèi)在本質(zhì)的構(gòu)建，即工業(yè)精神價值和工業(yè)文化內(nèi)涵的引導(dǎo)和傳承，使二者統(tǒng)一。

三、北京市工業(yè)遺存發(fā)展對策

(一)加大政策落地，突破用地性質(zhì)瓶頸

為進(jìn)一步鼓勵、規(guī)范、提升利用工業(yè)遺存轉(zhuǎn)型升級為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)及公共文化設(shè)施，可利用國家和北京市已有政策引導(dǎo)解決用地性質(zhì)問題。北京市的工業(yè)遺存和集體建設(shè)用地等存量資源呈現(xiàn)分散、空間大小不一等特點，可以因地施策。工業(yè)用地文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)類項目可采取“帶文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)項目”掛牌方式出讓或獲取土地。通過多種形式出讓或獲取工業(yè)用地的使用權(quán)，不僅能實現(xiàn)用地性質(zhì)的變更，還能實現(xiàn)將工業(yè)用地上的建筑進(jìn)行拆除重建，提高容積率，建筑密度和高度等指標(biāo)。針對部分工業(yè)用地，也可采取租賃方式使用土地，逐步實行“租讓結(jié)合，先租后讓”的方式實現(xiàn)工業(yè)遺存資源的轉(zhuǎn)型升級，即由中標(biāo)人或競得人先行承租土地進(jìn)行建設(shè)，避免部分企業(yè)因無力承擔(dān)巨額的土地出讓金而無法進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級。

(二)加大政府扶持力度，合理引導(dǎo)工業(yè)遺存資源轉(zhuǎn)型升級

針對當(dāng)前北京市工業(yè)遺存的現(xiàn)狀及問題，應(yīng)積極出臺相關(guān)工業(yè)遺存資源轉(zhuǎn)型的規(guī)劃和指導(dǎo)意見，引導(dǎo)市場資金、專業(yè)人才流向這一領(lǐng)域。目前北京市由工業(yè)遺存資源轉(zhuǎn)型的文創(chuàng)園區(qū)，普遍停留在靠租金支撐運轉(zhuǎn)的低端經(jīng)營階段，較少能夠形成一體化的經(jīng)營體系。如何使現(xiàn)有工業(yè)遺存資源擺脫舊有模式轉(zhuǎn)型升級，還需政府在政策上予以合理的引導(dǎo)。建立集信息交互、用地性質(zhì)、人才引進(jìn)等一系列綜合體系，提高政府支持政策針對性，破除工業(yè)遺存轉(zhuǎn)型升級阻礙。同時應(yīng)當(dāng)注重制定優(yōu)惠政策，給予轉(zhuǎn)型或待轉(zhuǎn)型企業(yè)以政策傾斜，以加大扶持力度的方式引導(dǎo)各方積極參與。同時要協(xié)調(diào)好市場主體在工業(yè)遺存資源轉(zhuǎn)型當(dāng)中的利益及權(quán)責(zé)分配，運用各種調(diào)控手段，合理引導(dǎo)使工業(yè)遺存資源的轉(zhuǎn)型升級達(dá)到良好效果。

(三)優(yōu)化行政審批流程

首先，縮減審批要件。根據(jù)一個事項一個流程的原則，逐項對行政審批事項申請要件清單進(jìn)行梳理和清理，取消無法定理由和不必要的材料，明確各類審批事項所需申報材料清單，減少企業(yè)辦事提交材料，節(jié)約企業(yè)辦事成本。

其次，精簡審批環(huán)節(jié)。在規(guī)范優(yōu)化審批程序的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步取消不必要的層層把關(guān)和逐級審批的冗長環(huán)節(jié)。通過梳理，最大限度縮減審批層級和環(huán)節(jié)，由于工業(yè)遺存改造后，建筑用途、建筑面積、建筑安全管理等發(fā)生巨大的變化，應(yīng)根據(jù)變化相應(yīng)增加可操作性指導(dǎo)文件和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，加快安監(jiān)、消防、環(huán)保等部門改造建筑的審批流程。

再次，壓縮審批時限。對審批事項時限要求進(jìn)一步壓縮，確定合理的審批時限。對于材料齊全的備案事項和服務(wù)事項爭取當(dāng)天辦結(jié)，對于程序相對復(fù)雜的審批和核準(zhǔn)事項，壓縮在可行工作日內(nèi)辦結(jié)。