蘇南地區房地產開發投資情況及存在問題分析

文/胡娟 童秀龍

房地產業的健康發展是國家經濟穩定和發展的基礎。2003年政府將房地產業確定為拉動經濟增長的重要經濟增長點，自此，房地產業開始快速發展。以筆者所在的蘇南地區句容市為例，自2016年南京市發布打造“南京周邊1小時都市圈”以來，句容市依托緊鄰南京的區位優勢，房價步步攀升，出現了房價與其實際價值脫節的現象，在當前復雜的宏觀經濟形勢下，房地產業的健康有序發展更應引起重視。

一、句容市房地產開發投資情況分析

（一）房地產開發投資企穩回升

2017年，句容市房地產開發投資總體平穩，但月度增速波動較大。上半年全市房地產開發投資最低為3月份，同比下降2.9%，最高為4月份，同比增長2.6%；下半年起句容市房地產開發投資增長態勢企穩回升。全年全市房地產開發投資完成231.4億元，同比增長12.8%，高于全省平均增速8.8個百分點，占固定資產投資的比重為26.5%。

從投資結構上看，住宅投資占主體地位。2017年住宅開發投資140.6億元，同比增長21.0%，占房地產開發投資比重達60.8%；辦公樓開發投資5.8億元，同比降低15.7%；商業營業用房和其他商品房分別完成投資65.8億元、19.1億元，同比增長2.6%、7.2%。

（二）房地產開發投資先行指標走高

一是房地產企業購地加速。2017年以來，隨著句容市樓市的升溫，刺激了開發商的投資熱情，同時銷售情況好轉，房企資金回籠加速，房企投資逐漸加速。2017年全年房地產開發企業土地購置面積達121.4萬平方米，同比增長14.5%。二是新增房地產開發項目增加。2017年，全市新增房地產開發項目167個，比2015年凈增17個，而2015年房地產項目較2014年減少24個。三是新建規模擴大。2017年年初以來，句容市房地產新開工面積降幅逐月收窄，年底實現逆襲。全年新開工面積355.0萬平方米，同比增長13.4%，高于全省平均增速2.7個百分點。

（三）商品房銷售繼續保持較好增勢

受2015年銷量較低和2016年樓市旺銷形勢蔓延的影響，2017年句容市房地產銷售面積增勢逐月走高，下半年起全市商品房銷售面積同比增長一直保持在30%以上。截至2017年底，全市商品房銷售面積為412.4萬平方米，同比增長40.2%，高于全省平均水平2.5個百分點。其中住宅銷售面積為352.4萬平方米，占商品房銷售總量的85.5%，所占份額最大，同比增長43.6%；辦公樓、商業營業用房和其他商品房銷售面積分別為0.17萬平方米、54.3萬平方米和5.5萬平方米，同比增速分別為-87.0%、38.2%和-32.6%。

（四）房企到位資金較好

2017年樓市資金回籠加速，很大程度上緩解了房地產企業融資成本高和資金壓力大的問題，房企資金緊張局勢有所改觀。2017年全市房地產開發企業到位資金合計239.6億元，同比增長10.2%，比上年同期高18.6個百分點。其中國內貸款16.3億元，下降20.1%；自籌資金90.0億元，下降10.8%；以定金、預收款和個人按揭貸款為主的其他資金來源133.2億元，占本年到位資金的比重達55.6%，比上年同期高9.2個百分點，同比增長38.7%，其增速遠高于其他籌資類型。

二、句容市房地產開發投資存在的問題

從目前情況看，句容市房地產市場主要存在三個方面的問題：一是面對節節攀升的房價，房產開發商拿地熱情高漲；二是房地產市場的庫存結構性矛盾日漸突出，熱門地段房不愁賣，距市區較遠地段盡管也高樓林立，但相關基礎配套設施落后，建設尚需時日，因此，這些地段房的銷售遠遜于熱門地段房銷售；三是地產開發商、個人自住購房款大多來自于銀行貸款，金融杠桿率過高，隨著杠桿率的增加，不良貸款風險也逐步顯現。

（一）庫存結構性矛盾突出

2017年底句容市商品房待售面積為94.0萬平方米，比年初減少20.5萬平方米，下降17.9%。房地產去庫存總體效果雖然比較明顯，但非住宅類商品房去庫存壓力仍然較大。當前商業綜合體的開發比較普遍，普通房地產項目也規劃了一定比例的寫字樓、商鋪、車位等，部分規劃較為超前?？傮w上非住宅類商品房供應量較大，但需求相對不足。傳統商業受電商的影響日益嚴重，商業街鋪銷售受阻。2017年末全市非住宅類商品房待售面積為60.9萬平方米，占庫存總量的64.8%，與2017年年初相比，非住宅類商品房庫存量減少3.7萬平方米，而商品住宅減少了16.8萬平方米。當前全市非住宅類商品房庫存壓力仍然較大。從當前的開發結構與銷售結構的對比分析看，非住宅類商品房的潛在庫存很大。2017年全市商品房銷售面積中非住宅類占比為14.5%，而當年新開工面積非住宅類商品房比重卻高達39.2%?？梢酝茢啵瑤齑婷娣e中非住宅類商品房的比例將進一步提升。

（二）房地產發展過度依賴金融杠桿

房地產業是資金密集型行業，房企開發、購房者買房的資金很多來自于金融機構。2017年，房屋交易量快速上升，個人購房貸款增長較快。2017年末全市個人購房貸款余額241.67億元，同比增長29.07%，增速同比增加0.55個百分點；其中，個人商業用房貸款余額38.52億元，同比增長11.01%，增速同比降低15.03個百分點，個人住房貸款余額203.15億元，同比增長33.18%，增速同比增加4.09個百分點。居民購房對于金融機構的依賴程度提升，同時，居民收入中的很大比例用于歸還貸款，必然擠占對于其他商品和服務的購買需求，影響了消費支出和生活水平的提高。

（三）個人購房不良貸款風險逐步暴露

個人購房貸款違約等風險水平不斷上升。2017年末，句容市個人住房和個人商用房不良貸款余額0.4億元，較年初增加了0.22億元。其中個人住房不良貸款0.23億元，占比為57.5%。個人商用房不良貸款0.17億元，占比為42.5%。從貸款逾期情況來看，個人住房逾期貸款達0.68億元，逾期90天內的貸款為0.43億元，占比為63.24%。個人商業用房逾期貸款為0.21億元，其中逾期181-360天的為0.06億元，逾期361天以上的為0.08億元，兩類逾期貸款占比達68.15%。

三、相關建議

一個區域經濟整體的發展離不開房地產業的良性健康發展，因此，協調房地產業和區域經濟的發展是地方經濟發展的重中之重，只有保證了兩者的協調發展，才能保證房地產業的健康發展，也才能保證地區經濟發展不出現大問題。針對句容市房地產開發投資存在的上述問題，筆者建議如下。

（一）推進房地產業供給側改革

允許房地產開發企業根據市場需求更改已拿地的開發規劃，調整產品供給結構。鼓勵開發價格合適、管理規范、生活舒適的商品房，滿足居民的剛性、改善性需求。認真貫徹落實中央、省關于促進房地產市場平穩健康發展的政策。堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅等手段，支持剛性需求，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

（二）加強房地產市場監管

加快建立促進樓市健康發展的長效機制，健全房地產市場動態監管機制和推進房地產企業誠信體系建設。近期尤其要加強預售資金的監管，提高市場風險的防范意識和防控能力。通過建立和完善制度，切實制定有效措施，進一步穩定房價。

（三）調控投資商對房地產開發投資力度

房地產業由于其投資周期短、收益高，吸引了大量開發商進行投資，導致大量信貸資金流向房地產業。因此，地方政府應對房地產業開發投資情況進行合理調控，既不能因為抑制過快上漲的房價而影響房地產業發展，也不能由于力度不夠而起不到調控效果；在合理調控的同時，也要及時關注調控的效果。根據效果不斷修正政策方向，使房地產業朝著良性健康的方向發展。

（四）防范房地產市場金融風險

加大對房地產開發企業資金鏈風險排查力度，高度關注重點地區和重點企業，防范金融風險。嚴厲處罰惡意拖欠工程款和閑置爛尾現象，讓開發商不敢違約。引導金融機構加強貸前貸后管理，在積極支持居民貸款買房的同時，防范個人住房貸款風險。對不同地區實行差異化、精準化的信貸投放政策。