成都保障性住房建設現狀分析

練京秀

（中國鐵路成都局集團有限公司住房建設指揮部， 四川 成都 610081）

0 引言

近年來，商品房逐漸壟斷了住房市場，房價越來越高，中低收入人群面臨著各種突出的住房問題。雖然我國已經躍居第二經濟大國，但中低收入者依然是我國社會的主要組成部分。因此，中低收入者所面臨的住房問題關系到我國社會的穩定與和諧。為解決中低收入住房困難的問題，我們應加大保障性住房建設的力度，加強保障性住房建設管理，尤其保障性住房制度建設方面。經過多年的發展，我國已經建立了比較完善的保障性住房體系，不斷改善了我國低收入人群的住房問題。但是，在建設保障性住房制度的過程中，依然存在一些亟待解決的問題。

1 保障性住房的概念界定

保障性住房是相對商品性住房而言的，是政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標準、價格、租金的住房，主要分為廉租住房、經濟適用房、公共租賃住房、限價商品住房。為緩解我國住房市場價格過高與中低收入家庭購買能力不足的矛盾，我國不斷加強保障性住房建設力度；為實現我國社會主義全面小康社會，我國也開始加大中西部地區保障性住房的力度，從此，我國各地大規模推進保障性住房建設。

廉租住房就是租金相對低廉的普通住房，其保障對象主要是城鎮最低收入家庭。經濟適用房是由政府組織建造的，以適中的價格出售給城鎮中低收入家庭，屬于社會保障性質的微利性普通住房。公共租賃住房都是由政府來承建的，住房價格都普遍低于住房市場水平，其保障對象是新就業職工及外來務工人員等。公共租賃住房主要為了解決城市流動人口的住房問題，如外來務工人員，他們不符合廉租房、經濟適用房的條件，也沒有能力買房。政府為解決城市住房緊張的問題，會承建一部分保障性住房工程。限價商品住房就是，政府出讓商品住房用地，開發企業通過投標等方式，競爭獲得土地，并嚴格執行限制性銷售價格、限制住房套型及限制銷售對象的要求而開發建設與定向銷售的商品住房[1]。

2 成都市城鎮保障性住房制度建設的發展

自1983 年起，成都市就積極探索和嘗試保障性住房制度改革，先后出臺了成都市保障性住房制度改革試行方案及規劃與實施方案等一系列政策文件。在保障性住房建設的不斷實踐的過程中，成都市經歷起步、配套、全面和深化四個階段，初步建立了以經濟適用住房和廉租住房為主的保障性住房體系。1998 -2004年，成都市政府著力建設經濟適用房和廉租住房，效果顯著，政府便開始擴大經濟適用住房建設規模，努力打開經濟適用住房市場。而在廉租住房方面，成都市實行發放租金補貼、實物配租的政策，實現了廉租住房的目的。2007 年，外來務工人口流量增大，城市住房緊張、住房條件差，為解決外來務工人員的住房問題，成都市政府開始實施公共租賃住房政策，著力建設公共租賃住房。至2010 年，成都市保障性住房建設取得了很大的成就，城市中低收入人群及外來務工人員的住房問題不僅得到了解決，還改善了住房環境。為此，成都市趁熱打鐵，不斷提高保障性住房標準，擴大保障性住房建設規模 。2011 年，成都市又在全國率先建立健全農村保障性住房體系。從此，成都市逐漸實現了保障性住房建設全覆蓋，也為我國其他地區保障性住房建設提供了寶貴經驗。

因此，從成都市保障性住房建設的發展來看，成都市在一定程度上解決了城鎮中低收入群體的住房問題，緩解了城鎮商品房過高價格與中低收入購買力不足的矛盾。這主要在于成都市能夠根據本地實際情況，積極制定并執行城鎮保障性住房制度措施。比如加強保障性住房組織保障，建立健全保障性住房建設管理機構以及不斷加強保障性住房分配與運營監管等。

3 成都市城鎮保障性住房建設問題分析

3.1 成都市保障性住房政策層面

一是保障性住房法律、法規不健全。當前，成都市所出臺的保障性住房政策都是以具有一定效力的政策文件形式發布的，缺乏法律、法規的約束力，這就導致住房保障工作缺乏法律、法規依據，保障性住房建設者的權利、責任與義務也無法得到有效的保障。二是保障性住房政策缺失。成都市雖貫徹落實國家方針政策，積極出臺了一系列政策文件，但僅具有一定的效力，沒有建立住房保障長效機制，保障性住房建設就無法得到有效保證。如資金保障方面，不僅需要領導重視，更需要做好長期資金保障的準備，或加大金融政策對保障性住房建設的支持力度等。三是缺乏有效的保障性住房考核問責機制，一直以來，是否完成保障性住房建設任務是唯一的、終極的考核目標，保障性住房建設能否滿足人們的需求，是否有效真正解決了人們的住房問題，懸而未決。甚至，保障性住房建設擴大了政府的職責與權力，無疑成為權力尋租的契機。

3.2 保障性住房建設監管層面

首先，保障性住房建設執行力不強。保障性住房建設本是就是一個龐大的建筑工程，牽涉上下游各類產業、各政府部門等，為更好地開展保障性住房相關工作，我們應設立一個專門的保障性住房建設管理機構。但成都市只有一個協調機構保障性住房委員會，具體工作都是由房管、建設等相關部門開展的。還有就是基層工作人員的業務素質都不高，執行力不強。其次，保障性住房建設過程中滋生腐敗。由于政府在保障性住房建設過程中，承擔的職責過多，既抓融資與建設，又抓經營和管理等，導致權力尋租空間過大。而且，有些公職人員工作敷衍了事，不負責任，存在賄賂、違規租售、瞞報收入、騙租騙購等腐敗現象。第三，保障性住房準入退出管理難。保障性住房準入與退出的主要依據是中低收入住房困難家庭的年收入。由于房管有關部門很難準確其家庭收入狀況，存在謊報、瞞報的現象。另外，相關管理部門也無法具體掌握其年收入水平是否提高，就會導致保障性住房準入退出管理難的問題，甚至存在保障性住房轉租現象，有失公平公正。最后，保障性住房管理之所以難，就是因為缺乏法律保障，缺乏建立有效的懲罰管理機制。成都市對權利尋租、貪污腐敗等的公職人員以及虛報、瞞報家庭人口、收入等的家庭的懲罰力度不夠，懲罰成本低。

4 成都市保障性住房建設現狀分析案例

近年來，為不影響城市經濟利益，將經濟適用住房規劃在城市外圍，即經濟適用住房多建立在二環路以外。這有違城市建設規律，一般城市中低收入者住在城市周圍，高收入者住在城市外圍。低收入者離市中心太遠，又沒有私家車，這給他們的生活、工作、學習都帶來很大的的不便。而且，由于開放商為節省成本，使經濟適用房本身就存在問題，比如房間布局、設計不合理，功能不齊全等，其小區教育、醫療等基礎設施也跟不上。以上種種問題，也并沒有使經濟適用房的價格便宜、經濟，甚至超過了中低收入者的購買力和承受力。如此，成都市經濟適用房滯銷是在所難免的。因此，成都市應根據城市發展的客觀規律，不斷提升保障性住房規劃的科學合理性。[2]。

5 總結

總之，成都市在保障性住房建設不斷發展的過程中，存在一些困難和問題，如法律法規不健全，存在腐敗、虛報、瞞報現象，管理制度不健全，懲罰力度不大等。成都市應積極采取相應的對策，加強保障性住房建設管理。因此，成都市應建立健全保障性住房管理機制，健全保障性住房法律、法規，做到有法可依、執法必嚴，不斷完善懲罰管理機制，并且積極借鑒國內各地區保障性住房制度建設的實踐經驗，提升保障性住房規劃建設的科學性、合理性。