A股房企三龍頭“曬”布局一場激烈拿地爭奪戰(zhàn)打響

周月明

2017年，雖然部分城市房地產(chǎn)市場管控嚴(yán)格，政府也一直強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，但房企們的業(yè)績?nèi)匀皇钦粽羧丈稀?/p>

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2017年房地產(chǎn)行業(yè)從銷售金額來看，超過百億的房企從2016年的131家增至144家，千億元企業(yè)也從12家增至17家。其中，5000億元規(guī)模企業(yè)3家，分別是碧桂園、萬科和恒大；3000億規(guī)模企業(yè)3家，分別是融創(chuàng)、保利和綠地。而2016年，碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)、保利和綠地的年銷售額分別是3090億元、3620億元、3810億元、1500億元、2100億元和2550億元。從而可見，2017年，大企業(yè)的業(yè)績增長迅猛，其中融創(chuàng)增長100%以上。

那么，這種增長勢頭能在2018年得到延續(xù)嗎？3000億元以上陣營中，萬科、保利地產(chǎn)、綠地控股已在A股上市，其看法和舉動可視為行業(yè)標(biāo)桿。《投資者報》記者近日致電致函這3家公司與相關(guān)負(fù)責(zé)人取得了聯(lián)系，但對于記者提問的相關(guān)問題，其還未做出合理解釋。

綠地控股銷售排名繼續(xù)下滑

2017年行業(yè)集中度的加速攀升，意味著處于金字塔頂端的“少數(shù)派”房企優(yōu)勢將越來越明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的寡頭局面已經(jīng)冒頭。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP3房企銷售金額占到全行業(yè)銷售比重的12%，TOP4～TOP10房企占12%，TOP50房企銷售金額一共占了全行業(yè)銷售比重近一半，為45.9%。

由TOP3房企銷售金額反推全行業(yè)銷售總金額為132408億元，在這其中，萬科銷售金額為5238億元，約占全行業(yè)銷售比重的3.9%，位居第二。保利地產(chǎn)銷售金額為3066億元，占全行業(yè)銷售比重約2.3%，位居第五。綠地控股銷售金額2725億元，約占2%，位居第六。其中，綠地控股由2016年銷售金額第四位下滑至第六位。

這是否會影響它們對未來的信心？它們在2017年的拿地情況、土地儲備規(guī)模是一個重要參考指標(biāo)。

據(jù)克而瑞的2017年新增土地貨值這一指標(biāo)來看，A股三大房企萬科、保利地產(chǎn)、綠地控股均未排在全行業(yè)前三位。融創(chuàng)中國、碧桂園、中國恒大分別以新增貨值14358.5億元、11963.3億元和8785.1億元位列三甲；萬科、保利新增土地貨值為6379.7億元和5319.1億元，位居第四、第五位；而綠地控股位居第15位，為1973億元。

如果說，這在一定程度上反映了這3家A股上市房企的拿地?zé)崆橄鄬τ谕?guī)模企業(yè)來說并不太高、對未來行業(yè)走勢持謹(jǐn)慎態(tài)度的話，那么，綠地控股就是其中最保守、最悲觀的了。

那么拿到的地塊兒是立即開發(fā)銷售還是暫且作為儲備呢？《投資者報》記者計算了萬科、保利地產(chǎn)、綠地控股的新增土地價值/同期銷售金額，比重分別為1.2、1.7、0.72，其中，保利地產(chǎn)土地儲備意圖更為明顯，對未來規(guī)模競爭布局更重，而綠地控股土地儲備方面布局相對較弱。這是否意味著綠地控股2017年的工作重心更放在去庫存、出售現(xiàn)房以及開發(fā)銷售之前存儲的土地？目前還未獲得更多相關(guān)數(shù)據(jù)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，若拿地一年后還不開工，將需繳納20%的土地占用費(fèi)用。

保利地產(chǎn)拿地成本較高 萬科廣泛布局二線城市

就拿地方式來說，保利地產(chǎn)2017年更傾向于聯(lián)合拿地，這可以在一定程度上分擔(dān)運(yùn)營風(fēng)險。而對萬科和綠地來說，舊城改造、產(chǎn)業(yè)新城、物流地產(chǎn)等成為了拿地的重要途徑。綠地、華夏幸福等百億級房企則通過產(chǎn)業(yè)新城方式獲得大量土地儲備；而萬科2017年前11月新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目32個，建筑面積247.4萬平方米，成交權(quán)益金額僅為26.82億元。

與2017年銷售上一線冷、二線弱、三四線強(qiáng)相對應(yīng)，房企的拿地城市重心也由一二線城市向三四線城市下沉。

具體到萬科、保利地產(chǎn)、綠地控股的城市布局來看，《投資者報》記者查閱了房天下網(wǎng)站的監(jiān)測數(shù)據(jù)，萬科目前進(jìn)駐城市71個，全國拿地195宗，平均樓面價6517元/平方米。其中一線城市21宗、平均樓面價19545元/平方米；二線城市129宗、平均樓面價5501元/平方米；三四線城市45宗、平均樓面價4749元/平方米。

同期保利地產(chǎn)全國拿地共152宗，平均樓面價7952元/平方米。其中一線城市17宗、平均樓面價13352元/平方米；二線城市70宗、平均樓面價10053元/平方米；三四線城市66宗、平均樓面價3801元/平方米。

綠地控股在房天下并未存留數(shù)據(jù)，記者在其董事長張玉良2018年的一次采訪中看到，其稱2018年三四線城市的銷售額目標(biāo)將定在1000億元以上。

就萬科和保利地產(chǎn)的數(shù)據(jù)來看，萬科在全國的平均樓面價比保利地產(chǎn)低了近1400元/平方米。不過，保利地產(chǎn)更為重視三四線城市的布局，且在三四線城市的平均樓面價更有優(yōu)勢。而萬科在二線城市布局廣泛，平均樓面價也比保利地產(chǎn)低了近1倍。

從融資成本看，2017年房企融資成本較融資環(huán)境寬松的2016年有所上漲，但萬科融資成本仍相對較低。

具體而言，克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年房企境外發(fā)債、公司債及中期票據(jù)融資成本均較2016年出現(xiàn)超過1個點(diǎn)的上升，達(dá)到6.69%、6.11%和5.54%。其中，萬科和綠地控股融資成本較低，進(jìn)入前五位。萬科融資成本為4.18%、位居第二低，綠地控股4.29%、位居第五低。融資成本最低的房企是首創(chuàng)，為3.84%。