淺談房地產成本管理管控重點

（江西理工大學， 江西 贛州 341000）

本文主要從幾個重點管控要點進行闡述，分為招標采購，合同，與咨詢公司的協調，與前期設計部和工程部的溝通，以及嚴格把控簽證的時效性及結算的真實性重點進行敘述。

1 招標采購管理的成本控制

招標前的供應商考察尤為重要，供應商的選擇不僅在于優質的服務，快速的供貨和可靠的貨源有保證，采購過程中更能發掘無處不在的降低及控制成本的機會。

在施工總承包招標時將外墻涂料、防水、欄桿等專業工程設定為暫定價，列入不可競爭費用。從而保證了產品質量，又有效控制成本投入。其次專業分包的招標工程因專業較多，相互交叉作業的內容較多，上下游的懸接更為密切，這對招標時的工作范圍及清單內容要求更為嚴格細致，盡量避免工作內容重疊，重復計劃的情況。

2 合同的有限管理

項目涉及參建單位較多，各專業單位的施工界面劃分成為成本過程控制的一個難點。為避免日后結算糾紛，工作界面劃分及交接尤為重要。

在合同流程中，吸取其他相關部門的意見，總結已完項目的經驗，在合同條款中增加約定：“各單位入場前應積極配合各專業單位與其相關工作，進場施工前，承包人須檢查各專業單位所交付的工作面是否符合自身要求。若不符合,承包人應及時以書面形式告知發包人，待發包人書面回復后方可進場施工；若發包人未書面回復承包人提前進場施工的，則所有因各專業單位所交付的與其相關的工作面未施工到位而產生的任何費用一概不予另行簽證。需分清各自的交界面，若有不清晰造成的任何經濟損失甲方一概不負責，對我司的既定利益起到了很好的保護作用，為以后工程的結算減少不必要的爭議，做到每個項目合同有規章可循。

在工程實施過程中，改進原有合同的缺陷，規范了公司的合同體系，同時也規范施工單位的職責，每個單位施工、結算、配合均嚴格依照合同條款及中標價的優惠系數執行，大大增加了合同的有效性。

3 加強對咨詢公司的管理

為保證預算成果的準確性，必須加強對造價咨詢公司的管理。過去咨詢公司是結算的審核者，僅是成本管理的一個分支中的末端，現在咨詢公司項目現場成本管理的主體；同時未來咨詢公司是項目成本管理的主體。

在安排咨詢公司編制前，對預算的范圍、編制口徑、主材價格的取定及任務單完成時間等均做詳盡的要求；同時預算編制工程中要求咨詢公司與我們加強溝通，碰到圖紙、技術問題應及時與我部門溝通，必要時會同相關部門協調解決，提高預算編制的準確性。

特別是新項目的開發，為了保證項目高效益的開發，每個部門環節都很緊迫，對項目控制價編制過程的控制，須負責人預先編制初稿計劃安排，對重要樓棟及部位預先提交工程量及套價文件，提前檢查軟件畫圖，有問題及時糾正，確保招標控制價的準確性。

4 重視與前期設計部溝通

設計階段是成本控制的關鍵和重點，而成本指標分析是檢查設計是否合理的重要環節。施工過程中嚴控設計變更的增加，嚴控返工現象，同時優化設計，更好的適配項目成本。

施工圖設計完成后，我部門在預算編制分析過程中，發現對影響成本指標不合理的設計，提出合理的設計優化建設，對成本控制起到了一定的效果。在圖紙預算編制分析過程中，及時提出與工程部、設計部對本項目一期施工圖進行圖紙會審，發揮集體力量，在非關鍵工序上減少一些不必要的構造做法，在符合設計規范要求的基礎上優化含鋼量等，有效控制總包工程成本；在外墻材料的選材上，參考周邊樓盤外墻形式、市場銷售要求及造價指標對比。例：從目標成本控制的角度確定外墻材料如項目的外墻由石材干掛優化為仿石涂料，達到預定效果，有效控制成本，達到項目利潤最大化。

5 加強對工程技術部的溝通

建設工程的施工周期一般較長，而市場的變化（在施工中所需的人工、材料、機械等價格的變動）和工程本身的變更及簽證，對工程造價都將產生影響，為保證整個工程造價控制在合理范圍內，成本人員對工程造價進行動態跟蹤，多與工程部人員溝通，保證現場變更及簽證的時效性，通過實時反應目標成本和動態成本的差異，及時發現問題并解決問題，提出成本優化建議，實現對成本的有效控制。

且在當今房地產局勢大環境下，政策的緊縮，導致資金控制要求更嚴格。在控制資金的過程中，工程技術部在日常進度檢查應嚴格控制，找出現場各種工程施工不合格節點，以此為由，限制施工單位工程款的支付。

6 嚴格把控簽證的時效性及結算的真實性

簽證反映工程的管理水平，也體現成本的執行情況，在已完的工程中，出現部分簽證在事后補簽的現象，有的甚至是結算前補簽，加大結算難度。因補簽大部分屬于隱蔽工程，若事后補簽可能造成無據可查。根據合同通用條款，在項目上嚴格控制簽證的時效性，要求相關部門于簽證第一時間會同確認，超出時限不予簽證，為以后結算掃清盲點。另一方面，對于簽證，盡可能把控嚴謹，盡量規避簽證，或盡量用設計變更代替，在結算中按設計變更計算，這樣一方面有價格優勢，二來保證工程管理的嚴謹。

項目竣工，必須嚴格按照合同清單驗收。在結算過程中，工程部必須嚴格在審核初稿里反應工程是否按合同施工完成，未按合同施工完成的項目必須在報告里反應，避免結算中扣除了合同項目，而報告未反應的情況，保證結算的準確性。

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