房地產(chǎn)新政背景下商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展研究

周玉仁

[摘要]隨著人民生活水平的不斷提高，城市化進(jìn)程加速發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展的步伐也隨之高歌猛進(jìn)，尤其是去年提出的房地產(chǎn)去庫存以來，新崛起的二三線城市特別明顯，一線城市房地產(chǎn)市場則逐漸降溫。但是，房地產(chǎn)回歸居住屬性，剛需購房者必定處于購買房產(chǎn)群體的主要地位，或許是房地產(chǎn)市場成交量下一個(gè)井噴式發(fā)展的開始。開發(fā)商遇到房地產(chǎn)市場熱情高漲的時(shí)代，為建立口碑，信貸違規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)很少，目前我國房地產(chǎn)市場狀況尚較健康。隨著房地產(chǎn)政策的不斷發(fā)布，房地產(chǎn)信貸作為房地產(chǎn)金融市場的支柱性金融工具，為確保房地產(chǎn)信貸市場的健康發(fā)展，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)正確的去認(rèn)識(shí)和度量房地產(chǎn)信貸工具帶來的風(fēng)險(xiǎn)，與時(shí)俱進(jìn)地創(chuàng)新房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

[關(guān)鍵詞]居住屬性 信貸風(fēng)險(xiǎn) 金融業(yè)務(wù)

中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了高速飛漲的時(shí)代，商業(yè)銀行在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中做出的貢獻(xiàn)無疑是巨大的，在物質(zhì)價(jià)格日益飛漲的年代，房地產(chǎn)市場也井噴式發(fā)展。2009以來，一線城市深圳、廣州、北京、上海的房價(jià)翻倍增長，2016年國家“去庫存”口號(hào)暫時(shí)阻止了一線大城市房價(jià)的增長趨勢(shì)，而結(jié)果是二線城市的房價(jià)一路高歌猛進(jìn)。國家最新口號(hào)“房子是用來住的，不是用來炒的”“抑制房地產(chǎn)泡沫”，則著重強(qiáng)調(diào)了房子的居住屬性，而之前的房價(jià)猛漲大部分是由于投機(jī)、投資保值。商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場扮演著不可或缺的角色，不僅僅是貸款給個(gè)人購買住房，還貸給開發(fā)商用于開發(fā)新地盤，起著橋梁的作用。而中央新政策頻頻發(fā)布，商業(yè)銀行的橋梁是否堅(jiān)固，是否能適應(yīng)房地產(chǎn)政策進(jìn)行改革，繼續(xù)帶領(lǐng)房地產(chǎn)市場健康綠色發(fā)展，商業(yè)銀行有必要去研究新政，改革創(chuàng)新房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，健康發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

一、房地產(chǎn)新政內(nèi)容

（一）加大市場供應(yīng)，降低消費(fèi)門檻

為使中國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展，在經(jīng)過2015年的樓市大熱后，中國監(jiān)督管理委員會(huì)在2016年年初發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，沒有限購的城市中，購買首套住宅商品房的首付最低比例可以下探5%，即最低首付比例為20%，購買第二套住宅商品房的最低首付比例為30%。央行在2016年2月下降金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這些政策是國家為降低住宅商品房的購買門檻，2016年前期，國家注重的是對(duì)二三線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不實(shí)施限購的一般多為二三線城市，與此同時(shí)，為加大供給側(cè)結(jié)構(gòu)去促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，降準(zhǔn)加大商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸資金的投入。

（二）財(cái)稅政策調(diào)整

2016年2月中旬，國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開會(huì)議，發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》[]，文件顯示，為促進(jìn)二三線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，二三線城市下調(diào)房產(chǎn)交易中的營業(yè)稅和契稅，超過九十平方的房產(chǎn)第一套契稅降低到1.5%，除首套房外購買其他住宅商品房契稅也降低。不需要征收購買滿2年的二手非普通住房營業(yè)稅。而營改增政策中，優(yōu)惠轉(zhuǎn)移，使得營業(yè)稅中的優(yōu)惠可以繼續(xù)享受。

財(cái)稅的種種變動(dòng)都釋放著國家激勵(lì)二三線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，極大的降低消費(fèi)者購買房產(chǎn)的門檻和成本，保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，加快房地產(chǎn)市場發(fā)展的步伐，破除一線城市房地產(chǎn)市場過熱，二三線城市低迷的局面。

二、房地產(chǎn)新政背景下商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)變化

（一）新政的金融需求結(jié)構(gòu)變化

在2016年末中央強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)不是用來炒的，著重從提高供給側(cè)結(jié)構(gòu)去滿足市場，使房價(jià)走向穩(wěn)定，證明我國的房地產(chǎn)需求持續(xù)在為高位的，房地產(chǎn)市場并不會(huì)走向低迷，而面對(duì)如今房地產(chǎn)的居住屬性往投資屬性靠攏，這是新政策必須制止的，使房地產(chǎn)回歸居住屬性是政策的明確要求。

目前中國的國情是居民的消費(fèi)水平較低，收入低的人群占大部分，這部分人群恰恰是居住房產(chǎn)的需求者，這部分人群的需求占房地產(chǎn)需求的大部分，而少部分人群的需求是投資性房產(chǎn)，這部分消費(fèi)群體是政策所制止的，所以房地產(chǎn)的金融需求結(jié)構(gòu)會(huì)向剛需群體的小型房產(chǎn)靠攏，而作為投資屬性的二套房，如豪華住房、大型奢侈性住房的需求會(huì)有所下降。

（二）開發(fā)商金融需求結(jié)構(gòu)變化

開發(fā)商的資金金融結(jié)構(gòu)直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)資金的流動(dòng)方向，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金投向是商業(yè)銀行需要關(guān)注的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的還款來源主要是房地產(chǎn)銷售帶來的收入，所以房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的投資直接關(guān)系到開發(fā)商企業(yè)銷售收入的大小，間接影響商業(yè)銀行對(duì)貸款的收回。2016年末，中央再次強(qiáng)調(diào)讓房子回歸“居住”屬性，給居住屬性的中國房地產(chǎn)市場一股強(qiáng)心劑，商業(yè)銀行對(duì)不符合當(dāng)?shù)匕l(fā)展水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、預(yù)售的房價(jià)遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)鼐用竦某惺芩降摹⒄兊墓こ獭⒚孀庸こ痰龋虡I(yè)銀行必須加以警惕，對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)必須精確地評(píng)估，對(duì)于不符合要求的項(xiàng)目，或者危險(xiǎn)系數(shù)高的工程，商業(yè)銀行必須嚴(yán)禁發(fā)放貸款。開發(fā)商的需求結(jié)構(gòu)會(huì)向中小型滿足剛需群體的住房偏移，商業(yè)銀行的金融業(yè)務(wù)會(huì)向中小型住宅降低門檻，進(jìn)一步滿足房地產(chǎn)金融的居住市場，而不是滿足房地產(chǎn)金融投資市場。

三、促進(jìn)商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的建議

（一）降低首付需要完善信用貸款征信業(yè)務(wù)

首先，從銀行外部條件看，在如今房地產(chǎn)市場空前強(qiáng)盛，政府釋放利好消息的情況下，商業(yè)銀行應(yīng)該保持更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徟鷳B(tài)度，尤其是涉及金額巨大的開發(fā)商，對(duì)開發(fā)商以往的貸款記錄應(yīng)該保持警惕，而開發(fā)商以往的開發(fā)房地產(chǎn)的質(zhì)量、口碑也應(yīng)該納入征信的范圍，納入開發(fā)商貸款審批的考察環(huán)節(jié)之一，因?yàn)殚_發(fā)商建造房地產(chǎn)質(zhì)量的優(yōu)劣，不僅僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售業(yè)績、還款能力，也可以間接影響購房消費(fèi)者的還款意愿，從銀行角度說，購買個(gè)人商品住房的大部分消費(fèi)者是通過銀行個(gè)人按揭貸款供房的。通過對(duì)開發(fā)商的征信考察，以及開發(fā)商樓盤消費(fèi)者口碑情況，建立優(yōu)劣開發(fā)商梯度，作為開發(fā)商企業(yè)考核標(biāo)準(zhǔn)之一。

從銀行內(nèi)部條件看，開發(fā)貸款的審批更應(yīng)該顯得重要，對(duì)開發(fā)商調(diào)查的征信內(nèi)容應(yīng)該認(rèn)真校對(duì)，在貸款審批的各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)該做到綠色透明，制止開發(fā)商和商業(yè)銀行內(nèi)部員工相勾結(jié)，杜絕騙取貸款、放大貸款金額的現(xiàn)象出現(xiàn)，建立內(nèi)部控制制度，建立內(nèi)控懲罰機(jī)制，對(duì)違法違規(guī)操作的人員嚴(yán)懲不貸。對(duì)貸款審批的內(nèi)容、審批的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)管，提高監(jiān)察力度，加以約束。

（二）抑制炒房，細(xì)分客戶群體，優(yōu)化完善客戶信貸策略

商業(yè)銀行的主要盈利大部分仍是存貸利差所帶來的收益，伴隨著這幾年房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，商業(yè)銀行的資金大部分流向房地產(chǎn)市場，而開發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)商業(yè)銀行來說，不僅僅是以借款人的身份，更是商業(yè)銀行所要服務(wù)的客戶。開發(fā)商作為商業(yè)銀行的客戶，商業(yè)銀行應(yīng)該根據(jù)客戶的情況，對(duì)開發(fā)商的資信情況進(jìn)行梯度分類，細(xì)分開發(fā)商客戶群體，將房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款規(guī)模、信用狀況、以往資信情況、樓盤口碑作為劃分開發(fā)商客戶群體梯度的根據(jù)。商業(yè)銀行應(yīng)該把控好開發(fā)商貸款前的信貸記錄，將風(fēng)險(xiǎn)控制做好，將風(fēng)險(xiǎn)盡量控制在事前，可以將風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失降到最低。

細(xì)分客戶群體，主要能起到篩選的作用，優(yōu)化完善客戶選擇條件可以尋找出潛在的優(yōu)良客戶。在如今房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的年代，小型開發(fā)商更是多如牛毛，商業(yè)銀行通過細(xì)分客戶群體，通過分析識(shí)別開發(fā)商所在的梯度，可以將風(fēng)險(xiǎn)大、收益低、可能違約的高危客戶盡早發(fā)現(xiàn)出來。對(duì)于房地產(chǎn)商的消費(fèi)者而言，細(xì)分客戶群體，將客戶的還款能力做一個(gè)評(píng)估，甚至是客戶所工作的行業(yè)發(fā)展前景做一個(gè)評(píng)估，將優(yōu)質(zhì)行業(yè)的優(yōu)質(zhì)客戶細(xì)分出來，將高離職率的行業(yè)和信用出現(xiàn)問題的客戶提前尋找出來，提前發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)避免損失。

（三）推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，中央和地方也頻頻發(fā)布新政，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)需要去適應(yīng)復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的一個(gè)方向，將房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值與增值目的、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的流通，與此同時(shí)，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化使房地產(chǎn)固定資產(chǎn)進(jìn)行分割，讓投資者以較小的金額去購買較小面值的證券，可以進(jìn)一步增加房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性，降低房地產(chǎn)流動(dòng)性低的風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化使得房地產(chǎn)開發(fā)商將房地產(chǎn)貸款的負(fù)債屬性轉(zhuǎn)化為一種全新融資的資產(chǎn)屬性，間接的銷售出庫存的房產(chǎn)，既能滿足消費(fèi)者的投資需求，又能是房地產(chǎn)開發(fā)商回收開發(fā)貸款資金，同時(shí)降低銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）把控市場，地方房地產(chǎn)新政因地制宜

商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展必須緊緊的與地方政府聯(lián)系在一起、與當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況聯(lián)系在一起。在不同的地方，面臨的當(dāng)?shù)卣咭膊煌虡I(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也應(yīng)該隨著適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，在購買力相對(duì)弱小的二三線城市，資金放貸于高檔住宅區(qū)開發(fā)將面臨的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更高，因?yàn)槠滟徺I的人群比較少，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目應(yīng)該側(cè)重于中小商品住宅進(jìn)行放貸。相反，在一線城市，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的流向可以適當(dāng)?shù)耐邫n住宅區(qū)的開發(fā)放松，一線城市上流社會(huì)人士較多，高檔商品住宅市場購買群體較大，購買能力較強(qiáng)，相比來說，商業(yè)銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)越低。