房地產高周轉下招標方式的探討

賀 昕

(山西盛高置地發展有限公司，山西 太原 030012)

0 引言

面對新的市場形勢及市場格局，房地產企業要想在市場存活，必須加速房地產開發速度，提高運營周轉速度；各大房地產集團今年都提出了“高周轉”的要求，“高周轉”成了房地產的生命得以續延的管理法寶。那么作為房地產成本控制，如何在房地產高周轉的前提下，提高招投標及采購的效率，還要堅守成本控制；“高周轉”并不意味著對成本的放棄，而是對成本及招標采購提出了更高更嚴格的要求。

1 新時代新要求，房地產“高周轉”下對招標提出新的要求

成本追求精細，招標也是需要較長時間才能完成的工作，按照傳統的成本控制管理的要求，招標采購最好在施工圖出具，并且審圖合格之后，需要采購的貨物要明確技術指標后，才能向投標單位發出招標文件，從供應商的選取、技術指標的明確、招標文件的編制、清單的編制，至投標人回標文件的審核、清標、評審到確定最終的中標單位等一系列作業；時間短則1個月，如遇到招標過程中技術指標等不容易明確的情況，招標時間會延長至2個月，甚至更長。

這個顯然成為項目高周轉與管理面臨的主要矛盾，找到主要矛盾，解決矛盾，我們從平時工作中分析、尋找、討論、解決方法，在成本可控的基礎上，縮短招標采購的時間，甚至省略這部分時間，高效落實房地產高周轉的管理。

2 集團集約化下，施工框架標的實行方法及落地

集團化的戰略控購、標準化的大規模采購已經在材料設備采購過程中，得到了量價方面的提升，并且在招標上也縮短了時間。針對施工工程招標，我們考慮以集團戰略合作的模式，以量換價的方式，來實現成本的降低及招標時間縮短的雙贏；施工招標戰略合作不同與材料采購、施工體量、施工方式、編制清單在不同的工程均不一樣，我們采用求大同存小異的思路，通過以往在成本和招標采購工作過程中積累經驗，按照開發項目的合約規劃，統計年預計招標項目及招標量，參照以往多個項目的數據，采用大數據分析，編制招標文件及清單。

招標采購要約價格數據主要來源于以下三個方面：

1)房地產通過多年開發，已積累了大量開發成本數據，通過對以往合同數據、結算數據的分析積累；2)與房地產有合作的造價咨詢公司提供同時期的施工價格；3)與同行標桿地產企業的近兩年合同對標數據；通過對以上三塊數據整理，以這些大數據為基礎，剔除一些異常偏高、異常偏低的價格后，可以得到市場合理最低的價格，將這個價格作為要約價向施工單位發出要約。

招標方式將傳統的“乙方要約，甲方承諾”的招標采購模式，改為“甲方要約，乙方承諾”的框架招標模式；也稱為“拋價法”，不需要施工單位競價，而是甲方直接給出價格，施工單位認價，或給出在這個價格基礎上，能給出的優惠力度。施工單位不需要報價組價，只需要按照經驗認可價格，也節省報價時間及成本，這是一個對傳統的招標模式徹底顛覆的一種方式。

房地產發展到今天，已成集團化規模化發展，有著大規模的開發數量，集團戰略招標采購在市場上考慮采取以量換價的方式，那么，施工招標也采用類似的方法考慮，邀約有資質的施工單位來投標；其中，“有資質的施工單位”的來源是多數與房地產有過多年合作的公司，并且經過房地產運營部、技發部、成本部、工程部各條線對有過合作的施工單位進行履約評估，評估合格后，才能對其發出要約價，施工單位則只要明確對要約價是否承諾即可。

房地產“合約規劃”，在招標采購工作中起到至關重要的作用。根據合約規劃，可能統計出房地產一年的開發總施工體量，以及具體的開工進場時間。我們再根據房地產一年的開發總施工量和施工單位一年內所能承受的施工體量，最終確定由幾家施工單位來承攬房地產一年的開發施工總量。這些施工單位能提前了解其項目需要開工進場的時間，做好施工計劃，提前安排施工準備工作。

要約的開發量來自于房地產所有項目總的合約規劃，施工單位在開發量大的情況下，愿意適當降低施工價格。目前，根據統計，通過這種以量換價的方式，向施工單位發出的，并能得到承諾的要約價基本在行業內處于10%～20%分位，低于絕大多數的歷史合同價格水平。同時，還能保證施工單位的合理利潤，房地產成本目標也得到了合理的控制。按照上述的招標改革模式，通過招標要約方式的試運行，目前來看，在招標落地，成本優化方面有顯著成效。

目前從集團大規模招采層面來說，適用于這種施工招標采購的模式的分項工程：總包工程、樁基工程、景觀工程、鋁合金門窗、涂料、空調，這些有統一的工程做法、統一的施工工作內容、統一的技術參數，才能進行統一招標清單的招標，我們稱為框架施工標。在框架內簽訂統一的合同。

3 結語

在執行的過程中，也會遇到一些執行的困難，比如：各地方的要求不同，有政府的推薦，施工單位的區域變化引起價格變化、技術指標變化等等，就需要項目成本第一時間去分析問題，和城市公司總經理以及各條線統一思想，通過耐心的協調以及清晰細致的工作思路，齊心協力解決面臨的困難。

集團層面的框架施工標可以在控制成本的前提下，為項目貢獻1個月～2個月的縮短開盤時間甚至更長，“拿地即開工”現在已成為房地產給自己設定的工作小目標，房地產關心的問題就是成本管控努力的方向。