新形勢下以房養老模式優化探究

摘 要 近些年來人口老齡化、空巢化趨勢的加劇給我國帶來巨大的挑戰。以房養老作為新型養老模式得到了社會上的廣泛關注，但是在實施過程中仍然存在問題，在此基礎之上，文章以“以房養老”的現實性要求及其目前存在的問題為出發點，探討優化的符合我國基本國情的新型養老模式，從而為我國養老模式提出建議。

關鍵詞 以房養老 人口 老齡化

作者簡介：范佳琪，南京師范大學公共管理學院。

中圖分類號：C913.6 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.190

2013年，國務院印發了《關于加快發展養老服務業的若干意見》，該意見提出建立“以房養老”模式試點，在此基礎上，“以房養老”正式誕生。

以房養老與傳統的居家養老模式不同，主要是指目標群體可以將個人自有房產向金融機構抵押，經由金融機構根據多方面因素對其房產進行評估，根據評估結果給予申請者一定金額作為“養老金”，申請者保留房屋居住權直到去世，在去世之后此房產產權歸金融機構所有。

一、“以房養老”模式的現實性要求

（一）老齡化趨勢加速，養老負擔繁重，養老問題日益突出

近年來，我國人口結構轉變迅速，老齡化趨勢越發明顯的同時也引起了社會的廣泛關注。據有關專家預測，到2050年我國65歲以上老年人口將達到3.2億以上，約占我國總人口的1/5，占世界老年人口的1/4。因此，基于我國老齡化趨勢的加劇，以往的傳統居家養老服務模式已經無法滿足我國老年人對于養老的新要求。

（二）傳統養老觀念發生改變，我國養老面臨新挑戰

由于獨生子女政策的實行，“4+2+1”的家庭模式成為我國主要的家庭結構模式，這也就意味著養老問題成為了兒女們沉重的負擔。在巨大的家庭壓力之下，獨生子女憑自己給父母一個理想中的老年生活。雖然傳統觀念對推廣“以房養老”起到制約作用，但是隨著時代的發展，傳統觀念也在慢慢發生變化，“以房養老”模式仍然具有光明的市場前景。老年人口的加劇增長以及“4+2+1”的獨特家庭結構模式給我國養老事業帶來了巨大的壓力，在養老需求劇增的現實下，社會化、專業化的養老服務應運而生，以房養老模式便是其中主要的新型養老模式。

（三）“房子富翁，現金窮人”現象層出不窮

隨著老齡化形勢的加重以及老年人對養老保障方面要求的提升，我國社會養老保障體系面臨著沉重的壓力。在這樣的背景下，大部分老年人依靠每期領取的微薄的養老金很難讓自己過上理想的養老生活。再加上歷史原因使得社保資金替補不足，缺口巨大，隨著時間的流轉，社保金不足將成為我國最重要的民生問題之一。基于此，養老不僅僅只是民生問題，更是能夠充分體現公平正義、經濟穩定以及政治安全的社會問題。另一方面，只有房子，沒有經濟來源，生活同樣得不到保障，如何避免“房子富翁、現金窮人”也成為一個重大課題。

二、以房養老模式存在問題

（一）傳統觀念束縛使絕大多數老人表現出對政策不認同

基于儒家思想的基礎上，我國大部分人都秉承著“養兒防老”的傳統觀念，如果讓老年人以房產換取晚年的天倫之樂、理想生活，那么不僅其自身在心理上很難接受這樣的做法，同時其子女也容易被誤認為不主動贍養父母、不孝順等等，當屬清理之外。“以房養老”模式最早出現在西方國家并且取得了較好的發展，在某些西方國家，房產留給子女需要繳納數額較大的遺產稅，與其如此倒不如選擇在有生之年通過預支房屋價值享受晚年。而我國情況有所不同，到目前為止我國還沒有關于遺產稅政策的出臺，有句俗話說得好“但存方寸土，留予子孫耕”，在不動產升值越發快速的今天，老年人更愿意將其留給子孫后代，而不愿抵押給銀行、保險等金融機構。更何況，我國歷來視“勤儉節約”為中華民族傳統美德，這就給超前消費觀念的灌輸帶來了難度。因此在我國，老人的房產基本是家庭遺產傾向——主動或被動遺產贈予。與此同時，他們更傾向以儲蓄作為養老的財務儲備從而回避金融市場風險。

（二）“以房養老”帶來的不確定性可能讓金融機構望而卻步

眾所周知，我國住宅用地規定年限為70年，那么70年之后的房屋產權問題將是保險公司、金融機構考慮“以房養老”模式的關鍵問題。當申請者到了一定年齡選擇“以房養老”模式，將房產抵押給金融機構換取“養老金”時，其房屋產權年限已經所剩不多，再到金融機構完全拿到房屋產權時，其年限更是屈指可數。如果僅僅依靠剩下的房屋產權年限來補償已支付的養老金成本，一方面經濟等方面具有很大的不確定性，另一方面金融機構提前預支支付的“養老金”數額太過龐大以至于其負擔不起。再加上醫療衛生事業的進步、社會經濟的快速發展使得人均壽命延長，這就更加導致住房反向抵押貸款跨越周期越來越長，金融機構看不到“利益”，自然會望而卻步。

三、以房養老模式優化方案

在政府層面上，應當注重養老服務多元化發展，構建符合中國國情的制度環境，將社會養老分為社會化養老模式以及家庭養老模式。在敦促反向抵押貸款法律法規的缺失方面予以健全的同時給予稅收減免、財政貼息方面相應的政策支持。其次，實施“以房養老”模式最好的也是最恰當的方式就是由政府作出擔保，這樣雖然政府承擔了更多責任，但是很大程度上能夠為“以房養老”模式做出保障，加強政府監管，以此來保障養老模式的延續性，增強金融機構及保險公司的投資信心。最后，應加快標準化法制建設 ，在依以治國的原則下 ，“以房養老”模式的實施必須有法制和法治的保障。在這當中，最重要的是弄清楚制度性安排與市場性做法的界限，政府強制實施的社會保險是養老的基本制度保障，“以房養老”政策是市場的相繼選擇。總的來說，政府作為政策主體，必須在“支持養老新模式、引導社會公眾認識了解新模式、大力宣傳養老新模式”上下功夫。

在金融機構及保險公司層面上，以中信銀行的“養老按揭”為主要說明案例，該項目要求其申請者最好有兩套或以上住房，且抵押給銀行的房屋不能是其惟一的自住房。可是我認為這樣的規則完全忽略了現實，擁有兩套房的老年人完全沒有必要選擇以房養老，只需要將其中一套房子出租即可。反而“養老按揭”在現實生活中的客戶倒是那些只有一套房產而生活來源缺乏導致過不上理想生活的老年群體。因此，金融機構應當通過健全個人誠信系統的方式在保險投資方面做到提高投資額度的同時降低政策門檻，以吸引更多有需求的老年人，從而提供完備的養老保障做到真正意義上的推動金融市場的繁榮。其次，金融機構可以對所抵押的房產每一年或幾年一評估，根據評估的結果實時變更“養老金”額度（總量不低于首次協議的75%），以此來避免由于受到眾多因素影響，使“倒按揭”越來越加劇的不確定性，也是為作為經營主體的金融機構提供了一個新的投資環境。

在老年人層面上，首當其沖要做的就是積極轉變政策客體的養老觀念，以此來鼓勵有需求的老年人的積極參與。“以房養老”作為一種新型養老概念，要想獲得社會公眾尤其是目標群體——老年人的認可，毋庸置疑這是一個慢長且需要循序漸進的過程。政府和金融機構不妨借用“以房養老”模式的成功典型形成紀錄片等傳播形式，讓老年人認識、理解“以房養老”是真正地從精神、物質兩個層面為他們著想，用這樣的方式來加強目標群體以及利益相關者的安全感與認同感。

“以房養老”模式的實施涉及政策主體、經營主體和政策客體三個主要群體，政府應發揮其引導和協調的作用，通過統籌形成合力。建議在以房養老實施初期由政府主導，由政府牽頭建立具有公益性質的特殊機構，如公益性住房抵押中心由政府建立的公益性養老機構可信度高，更容易吸引老人入住養老。在新媒體發展迅猛的今天，政府可以借助媒體發生為、宣傳，從而擴大“以房養老”社會公眾中的普及度，提升“以房養老”在社會公眾心中的認知度；要強調的是，因為宣傳主體的特殊性（老年群眾），所以宣傳用語的使用要注意得當簡潔、通俗易懂，使得老年人更容易轉變觀念，更容易擺脫桎梏、接受這種新型養老模式。作為經營主體，金融機構在本質上是替政府分擔了一部分養老壓力，這其中有它的不確定性和風險性，因此要想從根本上達到激勵金融機構的效果，政府在很大程度上需要為“以房養老”模式做出擔保。與此同時，也應加強對金融機構的監督，做到真正意義上的緩解養老壓力。

四、 結語

我國人口老齡化在加速，傳統養老模式面臨嚴峻的挑戰。“以房養老”模式作為我國新型養老模式，其發展到成熟需要一個過程，這其中離不開國家與政府的支持。重中之重是結合我國國情，建立起符合我國國情的制度環境，使之成為具有中國特色的養老模式，實現真正意義上的“老有所養”。這勢必有助于推進我國社會主義現代化建設，早日實現中華民族偉大復興。

參考文獻：

[1]雎黨臣.我國城市“互聯網+社區居家養老”服務模式的構建基礎分析.社會保障研究.2017（3）.

[2]李淑雯.我國以房養老模式面臨挑戰與路徑選擇——基于服務保障型養老保險的視角.經濟師.2018（1）.