短期調控與長效機制銜接將更為緊密

文博

2018元旦剛剛過去，樓市便釋放出新的信號：蘭州、南京、合肥等三地再度調整房地產調控政策，不是進一步加緊，而是在一定程度上放松了，并實行“一城多策”的調控政策。有分析認為，之前各地推出的房地產調控措施，略顯粗糙，且大多數是“一刀切”，更有甚者是照抄同級城市的調控措施。在2017年房地產調控長效機制建設取得明顯進展之后，各地勢必會對此前推出的調控措施進行微調、優化。因為只有實事求是、因地制宜的制定出適合當地的調控措施，才是對“房住不炒”理念不折不扣的貫徹。

優化樓市“限”字令房地產要搞精細化調控

2018年1月5日晚間，蘭州市發文對部分區域取消限購，但在繼續限購區域取消限購社保、納稅證明的同時，對限售進行了升級，需滿3年才可交易。有人說，這是房地產調控放松的前兆。但筆者認為，這是房地產調控進入精細化階段的必然選擇。據了解，蘭州市核心區仍保持買房三年后才能交易，但取消部分區域住房限購，并取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。同時，城關區等多個區域的住房繼續實行非蘭戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策，但不再提供社保證明和納稅證明。不僅如此，南京市委2018年1號文件出爐“創新10條”，調整人才落戶政策，允許研究生以上學歷及40歲以下的本科學歷人才，以及持高級工及以上職業資格證書的技術、技能型人才先落戶再就業。而合肥市國土資源局和市物價局表示：商品房應由開發商自行定價。

對于蘭州房地產市場來說，市場過熱主要集中在市區。考慮到郊區市場去庫存的導向，所以對于此類區域撤限購變限售，既去庫存也防范炒房，可以說具有積極意義。有關專家分析認為，調控政策調整的城市，基本有兩個主要特點：首先是2017年土地市場收入明顯降低，市場庫存明顯分化，特別是蘭州，主城區無房可買，郊區供應量大；其次房價從統計數據看，已經有所平穩，在限價下，市場價格同比降低，但前期大量的高價盤已經簽約未備案，或者地王項目預售價監管導致虧損無法入市。

數據顯示，蘭州商品房供應是主城區遇冷，新區發力。南京全市共成交新房6.2萬套，與2016年“史上峰值”的12.8萬套相比，整整少了一半。而2017年合肥樓市成交量同比下跌73%。從未來趨勢看，在房價出現波動的情況下，調控政策過嚴的城市，政策加碼的必要性已經不存在。不過，調整政策并不代表全面放松。與2014年時樓市取消限購不同，今年所謂的“松綁”限購是局部的、有條件的，局部體現在郊區市場，有條件體現在松綁后附加了限售的政策。與此同時，過去的目標主要是去庫存，當前去庫存是在“房住不炒”的大背景下進行的。換而言之，樓市調控依然會繼續。

過去部分城市的一刀切限購，并不利于市場平穩，預計后續還有城市會出現政策調整，并執行一城多策。那些已經出現房價、土地成交量明顯下調，地王較多的城市以及部分三四線城市及縣城，均可能出現類似的政策調整。值得一提的是，此前有多城已對部分人才放開購房限制，廣州、東莞、南京、武漢、鄭州、長沙、濟南、西安等城市出臺吸引人才的政策，變相放開限購。2017年年末，廣州市政府官網發布了《廣州市人民政府辦公廳關于實施鼓勵海外人才來穗創業“紅棉計劃”的意見》。其明確指出，“紅棉計劃”創業人員申領“人才綠卡”后可在購房等方面享受廣州市戶籍市民待遇。

“一城多策”利于完善長效機制

2017年12月18日至20日在北京舉行的中央經濟工作會議提出，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。同年12月23日，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉建設工作會議上表示，2018年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。此后，中央四部門又聯合印發了《關于維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知》，該通知的目的就是滿足首套剛需，支持改善需求的具體措施。

從中央及各部門對今年房地產調控方向及推出的政策導向看，都特別強調了落實差別化調控。差別化就是要針對不同地區、不同需求制定出適合的調控政策，也就是要對此前推出的政策進行優化和精細化處理。筆者認為，房地產調控進入精細化階段的一個特征就是對“限”字令的調整。各地采用的房地產調控“限”字令包括限購、限貸、限漲、限售、限商等措施。而蘭州市的措施就是對限購和限售做出了更適合當地特征和需求的調整。預計未來會有更多地區對房地產的“限”字令進行調整。但需要明確的是，各地對房地產調控政策的微調、優化，對調控措施進行精細化處理，并不能說明房地產調控政策已經松動。這恰恰是在加強房地產調控政策的針對性，提升政策的有效性。而且，允許這種調整的存在是房地產調控長效機制的重要組成部分。

2017年，房地產政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調，地方以城市群為調控場，從傳統的需求端抑制向供給側增加進行轉變，限購、限貸、限售疊加土地拍賣收緊，供應結構優化，調控效果逐步顯現。不用諱言，當前部分地方政府仍對房地產有較強的依賴性，中央對此有清醒的認識。目前中央正在加快地方稅體系的建立，從2018年起環保稅全歸地方就是一個好的開始。地方稅體系建立進程的加快，將有助于擺脫各地對土地財政的依賴，更加堅定不移地保持房地產市場調控的政策連續性和穩定性。就此業內人士分析預測，2018年房地產行業將堅持“房住不炒”定位，政策開啟“一城多策”分類調控方向。在此基礎上，短期調控與長效機制的銜接將更為緊密，大力培育發展住房租賃市場、深化發展共有產權住房試點，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應體系，構建租購并舉的住房制度，推動長效機制的建立健全。

2018年，樓市分類調控政策在地方得到落實，蘭州成為此輪調控以來首個松綁限購城市。針對蘭州市的政策調整，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，蘭州政策調整的重點在于：松綁部分非核心區域限購，對限購的認定條件進行放松；對炒房依然零容忍，推出限售政策；在去庫存和防投機方面落實新政策的要求。嚴躍進表示，從蘭州的去庫存周期數據來看，維持在17個月左右的水平。一般來說，一些熱點城市若是市場不錯，去庫存周期或存銷比實際上是可以降低到12個月甚至8個月以下的水平。

解決發展不平衡不充分問題成為主要導向

近日，湖北、四川、寧夏等地相繼召開住房城鄉工作會議指出，2018年房地產調控將完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，并保持調控政策的連續性和穩定性。重點為建立“商品房+政府保障房+租賃住房+共有產權住房”的多元化供應格局，滿足首套剛需，支持改善需求，遏制投機炒房。業內人士表示，2018年樓市調控將從一城一策向定向調控的多城多策、一城多策轉變，從過去“限”為代表的短效機制向長效機制轉變，真正實現房住不炒。

2018年1月11日，福建省召開住房城鄉建設工作視頻會議指出，將著力解決住房城鄉建設領域發展不平衡不充分問題，推動住房城鄉建設發展質量變革、效率變革、動力變革。并圍繞人民住有所居目標，抓好住房制度改革和房地產市場調控工作。同日，四川省召開全省住房城鄉建設工作會指出，堅持房住不炒定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。探索形成以開發商為主體、農村集體、住房合作社等多主體提供住房的格局。其中，大力發展住房租賃市場特別是長期租賃，試點城市及有條件的城市要組建國有住房租賃公司，增加租賃住房供應，支持私人住房出租，探索建立多主體供給體系。

廣州市住建委主任王宏偉表示，2018年廣州將圍繞“租”做文章，按照多主體供應多渠道保障租購并舉的思路，在合理控制地價的同時，加大住宅用地儲備和出讓力度，完成1.6萬套保障房建設任務，提高土地出讓公租房配建比例，大力發展住房租賃市場，加大只租不售全自持商品房和軌道交通沿線租賃房用房用地供應。廈門方面，將實行差別化的調控政策，滿足首套剛需，支持改善需求，有效引導市場預期，加強商品住宅土地供應，加快商業地產去庫存，確保去化周期和房價控制在合理區間，全面加快地鐵社區等保障性住房建設，促進房地產市場平穩健康發展。湖北方面則指出，2018年湖北將繼續堅持政府調控不松手，堅持一城一策，精準調控，保持政策的連續性和穩定性，促進房地產市場平穩健康發展。其中，武漢、襄陽、宜昌等熱點城市要繼續嚴格執行各項調控措施，確保實現調控目標；潛在熱點城市特別是武漢周邊城市要堅決遏制投機炒作，確保市場穩定；出現階段性地價、房價上漲的其他三四線城市要及時調整去庫存鼓勵政策，確保供求關系穩定。

“長效機制的建設，實質就是市場的穩定和房住不炒的實現。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉在2018年1月11日召開的2017中國房產風云榜年度盛典上表示，保持調控政策的連續性和穩定性對于促進市場平穩健康發展、防范風險依然具有至關重要的作用。