政府投資公共建筑項目建設條件咨詢評估要點

康 小 青

(山西省投資咨詢和發展規劃院，山西 太原 030009)

1 政府投資公共建筑項目分類及特點

1.1 政府投資公共建筑項目分類

政府投資公共建筑項目主要有以下幾類：1)辦公及科研建筑。包括各級政府、各部委行政機關辦公樓。2)醫療衛生建筑。包括綜合醫院、專科醫院等。3)教育建筑。包括高等院校、專科院校、職業學校等。4)文化建筑。包括博物館、美術館、展覽館等；還包括劇院、電影院、會議中心等。5)體育建筑。包括綜合性體育場館、專業性體育場館、運動員訓練基地等。6)園林建筑。包括公園、動物園、植物園、旅游景點等。

1.2 政府投資公共建筑項目特點

1.2.1公益公共性

公益性、公共性是項目的基本屬性。公益性，是項目建設的基本出發點和落腳點。公共性主要體現在它是社會群體、公眾集中活動的公共空間，是為特定社會群體開放的公共“社區”，具有人群密集、人流車流量大、集散時間集中且要求順暢的特點。

1.2.2服務性

政府投資公共建筑項目是以直接為特定群體提供服務為其基本特征，具有服務屬性。這類項目都有其特定的服務對象、服務使用功能和服務使用內容。“服務性”特征就是為其特定人群履行職責，打造科學、文明、高效的活動空間和環境。

1.2.3社會可行性

目前，政府投資公共建筑項目大都為政府直接投資的非經營性項目，其投資效益評價應注重社會效益和社會可行性評價。

2 建設條件咨詢評估要點

2.1 規劃選址評估

對項目規劃選址進行評估時，要從項目選址是否符合選址的基本原則、是否符合相關規劃的要求、選址地環境是否符合建設要求、選址地是否遠離各種污染源和規劃選址的合法合規性等方面進行評估。

2.1.1選址是否符合選址的基本原則

規劃選址的原則包括科學性原則、經濟性原則、全面性原則和功能性原則。在對項目進行評估時，判斷項目選址是否遵循了這些原則，從而為政府決策提供較為可靠的評估意見。

2.1.2選址是否符合相關規劃的要求

政府投資公共建筑的建設，應當以區域經濟為依托，需充分考慮當地的產業結構、市場需求和區位因素。在對項目進行評估時，要對城市規劃、當地社會經濟發展狀況、相關產業布局情況進行分析，判斷規劃選址是否符合城市規劃的要求。如：展覽建筑的選址應符合城市總體規劃的要求，并應結合城市經濟、文化及相關產業的要求進行合理布局；博物館的選址應符合城市規劃和文化設施布局的要求。

2.1.3選址地環境是否符合建設要求

項目所在地的環境是項目建設的基礎條件，在對項目進行評估時，要對項目所在地的自然環境和人文環境進行考察落實，判斷是否符合項目建設的要求。氣候條件要從氣溫、濕度、日照和颶風風險等方面來分析。需要初步了解當地的地質構造、地層、巖層的成因及地質的年代。確定本場址是否屬于不良地基。分析選址地是否是地震區，是否有人為損毀現象，如土坑等。還要探明此處是否有礦藏、是否有已開采的礦洞，分析這種條件會產生的負影響。如：在博物館建筑進行選址時，就需要評估基地的自然條件、街區環境、人文環境是否與博物館的類型及其收藏、教育、研究的功能特征相適應，是否避開了易因自然或人為原因引起沉降、滑坡或洪澇的地段，是否避開了空氣或土地已被或可能被嚴重污染的地段，是否避開了有吸引嚙齒動物、昆蟲或其他有害動物的場所和建筑附近。

2.1.4選址地是否遠離各種污染源

政府投資公共建筑是人流集中的場所，不容許發生爆炸或受到粉塵、大氣污染、噪聲等干擾。因此，選址時應遠離各種污染源。在對項目進行評估時，就要評估選址是否在有害氣體和煙塵影響的區域內，評估與噪聲源及儲存易燃易爆物場所的距離是否符合國家現行有關安全、衛生和環境保護等標準的規定。

2.1.5選址的合法性和合規性

根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國土地法》《中華人民共和國礦產資源法》《地質災害防治條例》等法律法規的規定，在對項目進行評估時，要審核項目選址是否取得了項目選址意見書，以及地質災害危險性評估報告、不壓覆重要礦產資源等相關文件，來評估項目的合法性和合規性。

2.2 土地供給評估

土地是工程項目開展的必要條件，是否獲得土地使用權是進行項目評估的重要部分。

2.2.1項目的土地性質分析

在對項目進行評估時，要明確項目地的土地性質。如果是建設用地，就要評估是否符合建設用地的預審意見，是否辦理了建設用地審批手續，是否進行了建設用地的報批程序。

2.2.2項目是否占用農用地分析

在對項目進行評估時，要評估是否符合《中華人民共和國土地管理法》中耕地保護的規定，具體來說，項目是否在基本農田保護區范圍內；項目是否堅持了節約使用土地、利用荒地或劣地；項目占用耕地是否辦理了非農業建設占用耕地的審批手續；批準占用耕地的，是否開墾了與所占耕地的數量和質量相當的耕地或是否繳納了規定繳納的開墾費。

2.2.3項目土地的取得方式分析

對項目進行評估時，要評估項目土地的取得方式是否合法合規；對于有償使用方式取得的，是否取得了《建設用地批準書》，是否頒發了《國有土地使用證》；以劃撥方式取得的，審核是否有市、縣政府土地行政主管部門頒發的《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批準書》等相關文件。

2.3 環境保護評估

環境保護條件評估主要是核實項目建設是否編制了環境影響評價文件，是否取得了環保相關部門關于環境保護方面的審核和批準。

2.3.1核實是否有環境影響評價文件

在對項目環境保護條件進行評估時，要核實在項目可行性研究階段，是否編制了環境影響報告書或影響登記表。

2.3.2核實項目環境保護審批情況

在對項目環境條件進行評估時，要重點評估核實建設項目是否取得了相關部門的批復文件。

2.4 基礎設施條件評估

基礎設施條件評估是對供水、供電、供氣、供熱、通訊、交通等條件是否滿足項目需求進行的評估。

2.4.1供水條件評估

對供水條件進行評估時，要重點分析項目水源、用水量和水質要求。對于給水水源，要落實給水水源是否可靠。當項目為市政或小區供水時，應該對其供水能力、發展規劃及管網配置等情況進行摸底，判斷是否滿足項目的需要。用水量的評估，應包括生活用水、空調用水、道路綠化用水等。對于供水設施，除了分析項目本身對水源、水質、用水量等要求，還應注意分析項目所在地的現有供水設施的情況，如供水能力、設備完好情況、供水可靠性、水質等，此外，還要分析項目是否有水的循環設施，污水的凈化設施等。

2.4.2供電條件評估

項目評估時，首先應弄清項目所在地的現有發電站、區域變電站及輸電線路等主要設施的設備能力、裝機容量、電壓等級等資料數據，摸清電力余量及可能擴建的情況。

2.4.3熱力供應評估

項目評估時，首先應弄清項目所在地的現有集中供熱站、熱電站等主要設施的設備能力、供熱負荷等資料數據。搞清熱力富余量及可能擴建的情況。對熱力供應條件分析時，要確定總需求量，并對其供應方式(集中供應還是分散供應，或是從外單位購進)、供應數量、供應條件等作出評價。

2.4.4通訊條件評估

了解區域通信網絡等現狀和發展規劃，提出對擬建項目有關弱電系統的接口問題，例如，電話、網絡、有線電視等。

2.4.5道路交通條件評估

交通通達性是政府投資公共建筑建設需要考慮的重要因素。例如：綜合醫院的人流、車流、物流多，宜臨近兩條城市道路。體育比賽場館人流、車流量大，要求有一面或兩面臨近城市道路，確保快速安全疏散。因此在評估綜合醫院和體育比賽場館項目時，要評估是否臨近城市道路。

3 評估結論

項目建設條件評估結論一般應包括下列內容：

1)項目的選址是否科學合理，合法合規。包括是否符合規劃、交通便捷性、環境的適宜性、合法合規性等方面做出總結并提出相關建議。2)從土地性質是否已明確，土地取得方式是否合法，土地供給條件是否具備等方面做出總結并提出針對性建議。3)從環境保護條件是否具備，是否符合了環境保護方面的相關規定等方面做出結論并提出相關建議。4)從基礎設施條件是否具備，現有設施是否得到了充分利用做出結論并提出建議。