淺析經濟學視角下的城市歷史街區保護策略

杜 錦 耿紅生

(河南省城鄉規劃設計研究總院有限公司，河南 鄭州 450044)

城市歷史街區保護是城市歷史文化遺產保護的重要組成部分，建設部和國家文物局在《歷史文化名城保護條例》中將其定義為：“城市中保留遺存較為豐富,能夠比較完整真實地反映一定歷史時期傳統風貌或民族地方特色，存有較多文物古跡、近現代史跡和歷史建筑，并具有一定規模的地區。”歷史街區的保護價值得到了越來越多的認可。現階段人們對其價值的判斷多從文化價值、美學價值、歷史價值、建筑價值等方面展開，著重于對其形式、空間保護、文脈延續等方面的探討[1]。然而，歷史街區作為人類社會的一個部分，同樣也具有作為經濟發展載體的重要功能。因此，對城市歷史街區保護的研究不能脫離其“經濟性”這一基本特性，有必要基于經濟學視角、利用經濟學原理對其展開進一步的分析。

1 城市歷史街區的經濟價值

1.1 城市歷史街區的稀缺性

由經濟學中消費邊際效用遞減規律可知，同一種物品，隨其消費數量的增加，從中能得到的滿足度即效用逐漸下降，即商品數量與其價值成反比。歷史街區正因其歷史文化因素的沉積反而呈現出獨特的稀缺性和不可替代性。由于房地產開發面積總量很大，拆除歷史建筑能夠換回的新建筑面積在總開發面積中占的比例極小，而歷史建筑不可再生的特殊性卻是無以取代的。當房地產數量越來越多的時候，其邊際效應逐漸下降，而隨著歷史建筑的逐漸減少，其邊際經濟價值卻是不斷升高的。因此，在土地資源的配置上，保留歷史街區反而能夠獲得更大的經濟價值。

1.2 城市歷史街區的外部經濟效應

歷史街區具有社會公共物品的屬性，因此其保護具有顯著的外部經濟性[2]。一方面，通過對歷史文化的保留，能夠提升周圍區域的環境品質和文化品質，從而提高地價、促進旅游業和商業的發展，帶動區域經濟發展。另一方面，歷史街區保護將具有當地特色的歷史建筑、城市空間肌理、歷史風貌等保留下來，有利于城市特色以及城市空間多樣性的塑造、加強人們對地域的認同感，從而提高城市的凝聚力和競爭力。因此，從宏觀來看，歷史街區的保護可以為城市經濟創造出很高的外部正效應。

2 市場經濟下城市歷史街區保護面臨的困境

在市場經濟環境下，隨著人們對城市歷史街區經濟價值的肯定，以往拆毀歷史街區開發房地產的粗暴行為逐漸受到批判和摒棄，但目前歷史街區保護仍存在另外兩種困境。

2.1 靜態保護引起街區活力喪失

復原式或“博物館”式的歷史街區靜態保護包括對建筑物外觀的修整、內部設施的更新等，這種保護方式可能帶來接踵而至的各種問題。靜態保護以法律和土地利用規劃為控制手段，會導致歷史建筑的功能性過時、場所感逐漸消失、社區的不宜居性逐漸顯現，繼而街區功能結構與現代城市功能結構脫節[3]。靜態保護的方式雖然認識到歷史街區保護的重要性，卻未找到挖掘其經濟效應策略，且抑制了街區功能的調整，極可能導致為保護投入了巨大的人力物力財力后，歷史街區又逐漸走向新一輪的衰敗。

2.2 過度商業化導致原真性受損

在看到歷史街區衍生的旅游開發帶來的巨大利益之后，在“逐利”思想的驅使下，有些歷史街區被過度地投入、修復和復原，以旅游業促進經濟發展，從而獲得保護修復的資金。從商業利益上來看，此舉似乎并無不妥，但是過度商業化使得歷史街區特別是歷史保護建筑的“原真性”問題被嚴重忽視，首先從歷史文化價值方面來看，就已經造成了巨大的損失，再者，過度開發使得歷史街區的可持續性發展遭到破壞，造成對歷史資源的過度利用，例如周莊的商業化發展模式已使游客人滿為患、江南古鎮的氣氛被嚴重破壞。市場經濟的運作是以土地的逐利性為目的，以商品的最大化經濟效益為基礎的行為，而歷史街區保護是以社會的公共利益為目標以倫理、道德、公正為基礎的行為，兩者本質的不同預示著市場經濟的手段運用會或多或少的侵害歷史街區原本的除了經濟價值的其他價值。

3 建構可持續的城市歷史街區保護策略

綜上所述，靜態保護雖能暫時維護歷史街區的生存，但付出的代價是昂貴的資金投入得不到回報；過度商業化造成的是歷史街區原真性(歷史價值)和可持續發展的破壞。走出如上困境的途徑是要建構一個可持續的城市歷史街區保護策略，正如《馬丘比丘憲章》所指出的：“保護、恢復、重新使用現有歷史遺址和古建筑必須同城市建設過程結合起來，保證這些文物具有經濟意義并繼續具有生命力。”

3.1 切入點：外部經濟效應內部化

正如前文所述，歷史街區具有社會公共物品的屬性，因此其保護具有顯著的外部經濟性。正是由于這些外部經濟效應的存在，歷史街區保護的成本和收益的評價與其產生的社會評價差距甚大，而且難以做出量化的評價，即歷史街區保護的出資者難以從保護的行為本身直接獲得成正比的利益，這直接致使了歷史街區保護缺乏動力。

3.2 資金來源策略：政府與企業合作

完全由政府主導的保護可在非盈利的前提下全面的對歷史街區進行保護和修復，但修復的費用高昂使政府投入的資金并不能有效的回籠，從經濟學角度來看，這是一種不經濟的行為，高投入、低產出，對于政府而言是一個沉重的“包袱”。在此方式之下，外部經濟效應難以內部化。由于歷史街區周邊的輻射影響區域，即商貿、服務等公共設施區域因緊鄰歷史街區，均在一定程度上使用歷史街區的價值而提高了自身的市場競爭力，通常會帶來地價、房價的上漲，因此周邊土地的開發建設是可以從歷史街區中獲得附加價值的，在開發商獲得利潤的同時，拿出一部分資金為歷史街區的保護做出貢獻，是將外部經濟效益內部化的一種有效方式。通過政府和私人企業的合作，能夠在歷史文化價值和經濟價值之間尋找一個平衡點。這個過程，需要以政府為主導，負責保護項目的規劃管理、審批等工作，對保護項目的修復程度、功能置換方式等內容進行一個控制，保證歷史街區文化價值的延續；而企業對歷史街區保護的投資從周圍的開發區域獲得經濟補償，從而實現外部經濟效應的內部化。

3.3 功能置換策略：新舊街區聯動發展

要完成歷史街區功能置換策略，關鍵在于新舊街區的聯動發展。歷史街區作為城市老城區，其自身不具備強有力的運營實力，因此，應采取歷史街區與新開發地區捆綁開發的形式，政府將歷史街區的運營范圍擴充至周邊的開發地區，使得周邊地區的開發商、運營商納入歷史街區保護的大體系下，這就使得新地產的運營開發與歷史街區的運營開發同步進行，相互協調，互為支撐。例如，位于城市中心區的歷史街區，應采取與周邊地區聯動開發運營的模式，而歷史街區的功能置換應選擇以配合中心區商務功能為主的現代服務性產業，如文化創意、高新科技研發、商貿辦公、餐飲、會議展示等。例如上海新天地的歷史街區開發使用與周邊地產同步開發的方式[4]，商業開發商務、商業、辦公區域的同時，對歷史建筑進行修復和功能置換，并選擇了以文化創意產業為主的置換形式，配設餐飲、休閑、展示等活動，與商業開發地區形成了銜接城市中心商務辦公的產業鏈條：商務—會議會展—會議旅游—餐飲—購物—酒店，帶動了整個歷史街區的發展，并帶來了巨大的經濟和社會效應。通過新舊街區的聯動發展，能夠有效實現歷史街區保護外部經濟效應的內部化。

4 結語

城市歷史街區保護是城市發展過程中的一個相當復雜的問題，以經濟學視角對其做出分析是其中一種比較基礎的分析方法。除了認識到歷史街區保護的經濟價值以外，還需要尋找能夠支持其振興與發展的可持續性策略。通過建構以政府與開發商合作的資金來源，以政府主導、兼顧市場運行的方式，將歷史街區及其周邊區域作為一個整體進行聯動發展，便能將歷史街區的外部經濟效應內部化，從而找到歷史街區保護中歷史文化價值和經濟價值之間的平衡點。