房地產開發項目工程管理常見問題及解決措施

高 峰

(山西四建集團有限公司，山西 太原 030012)

0 引言

項目工程管理是房地產開發中一個關鍵環節，對整個房地產項目都有至關重要的影響與作用。如果項目工程管理不到位不僅造成開發項目投資成本增加，造成不必要的浪費，還會出現違法違規操作，偷工減料的現象。不僅影響著房地產相關投資人的利益，更多對人們的生命財產安全造成嚴重影響。因此，必須重視項目工程管理技術與水平，實現對房地產開發建設的有效管理。文章根據工程實際案列，對房地產管理中的問題進行分析，促進房地產行業健康穩定發展。

1 房地產項目工程管理的必要性

房地產項目工程管理對整個項目的開發與建設都有著深遠的現實意義與影響。在房地產項目施工中，依照相關要求與行業標準對整個項目開發與建設進行嚴格的監督與控制。在整個過程中，工程管理不僅掌控著施工進度與工期，還直接對房地產開發項目進行監督與管理，嚴格監管項目開發與施工的各個環節，避免對各項資源以及生產要素造成浪費，以此降低房地產企業的投資成本。房地產項目工程管理包括多方面的內容，主要有施工進度與工期、施工質量與施工安全管理、工程項目的成本管理等。對房地產項目工程進行嚴格監督與管理就是為了保證整個工程的質量，維護房地產企業的經濟效益與社會效益。只有對開發項目進行嚴格的監管，才可以促使施工企業嚴格依照相關規定與設計要求進行施工，保證工程的整體質量，保障人們的生命財產安全。實現房地產經濟效益最大化的目的[1]。

2 房地產項目工程管理中存在的問題

2.1 缺乏對房地產市場進行深入的研究

房地產項目進行開發之前，沒有形成詳細可靠的項目研究報告，導致項目設計規劃不能如期進行，即使設計多個方案規劃，但是并不符合相應的市場環境，導致后期的項目建設與施工無法順利進行。這主要是因為在進行相關設計之前，并沒有對相關市場進行深入的研究與分析，沒有抓住市場的內部規律，導致項目決策不合理、效率低。開發商經常忽視對項目與市場環境進行深入的研究與分析，對市場規律與產品沒有進行充分的研究，導致決策遲緩，抓不住市場時機，不僅造成資源的嚴重浪費，還花費了大量的人力與精力[2]。

2.2 監督與管理不嚴格

在房地產項目實際建設過程中，大部分施工單位只重視施工進度，一味的追求經濟效益，對于施工中的細節問題并不在乎，監管與管理不到位，甚至出現賄賂的現象，對應該檢查的開發項目并沒有真正的實施檢查，不僅嚴重影響著項目工程的整體質量，也對人們的生命財產安全埋下極大的隱患。開發項目建設與施工的各個環節都有可能影響到整體的施工質量，尤其是細節之處，施工單位很容易疏忽，即使是監督部門發現了問題，也沒有及時的與施工單位進行溝通，導致問題被擱置，進而降低了房地產開發項目建設的整體質量[3]。

2.3 建設施工團隊之間缺乏凝聚力

房地產開發項目建設難度比較大，其是一個周期時間長，又復雜繁多的建設工程，所以，當然離不開各個施工隊伍以及其他部門的配合。然而，在房地產開發項目建設中，施工人員之間嚴重缺乏配合與凝聚力，每個施工隊伍與其他各個部門很少溝通，各自執行自己的任務，對于其他領域的專業知識與技能并沒有深入的了解與學習，這就導致了在施工過程中，經常出現一項任務由多個部門來執行，造成資源浪費，施工秩序混亂，毫無規章制度可言。而且施工人員的專業技能與職業素養參差不齊，這些問題得不到解決，不僅影響著房地產項目工程建設施工進度與施工效率，而且導致房地產開發項目的整體質量受到嚴重影響[4]。

2.4 管理制度與規章制度不科學

房地產開發企業在制定相關管理制度與其他規章制度的時候，必須要建立在開發項目施工與建設的實際情況基礎之上，對施工人員進行合理分配，對生產要素與資源進行優化與調整。如果房地產開發企業只是一味的追求經濟效益，而忽視對相關制度與管理模式的建立，不斷縮減施工人員的人數，這就會嚴重影響房地產開發項目工程管理部門對施工各個關節與施工進度的監督力度，導致很多施工人員怠惰，不認真工作，存在敷衍的工作態度與投機取巧的心理，進而對項目工程建設質量造成嚴重影響。此外，有的房地產開發企業即使建立了相關的規章制度和嚴格的管理制度，但是實際建設中，這些制度并沒有得到真正的貫徹與落實，制度形同虛設，這對房地產開發項目的整體質量造成嚴重影響[5]。

3 房地產開發項目工程管理具體策略

3.1 加強對市場可行性研究

工程項目設計是工程建設的基礎與前提，只有科學合理的工程項目設計才可以為后期的施工以及項目管理奠定良好的基礎。工程項目設計首先要充分重視前期市場的可行性研究與分析，加強人力、物力與財力對市場環境進行深入的探究，抓住與掌握市場環境的內部發展規律。同時房地產開發商需要認識到房地產行業對人們居住條件以及生活水平的影響與作用，我國房地產行業正處于發展的初級階段，需要制定合理的政策與規劃，保證項目設計的合理性與科學性，保證房地產行業健康穩定發展。還需要明確管理與控制的目標，建立與完善支持機構，對市場各種資源進行收集與整理，從而為決策提供數據支持，提高決策效率與水平，緩解城鎮化建設需求與城鄉居民實際居住需求之間的矛盾，還可以促進社會和諧穩定的發展，促進我國經濟的增長[6]。

3.2 加大項目施工中的監督與管理力度

在房地產開發項目建設過程中，不可以片面追求施工進度，只重視經濟效益，必須嚴格依照開發企業相關規定與設計要求進行操作，在提高施工進度的前提下保證施工質量，根據施工的具體情況與周圍環境適當的縮減施工時間。此外我國政府不要過分干預房地產市場，要保障發揮市場調節機能，在必要的時候，政府可以根據市場情況進行適當的調節，這樣不僅可以充分發揮房地產市場自身的調節功能，還可以進一步控制我國房地產行業。相關監督管理人員在房地產開發項目建設中必須要加大對整個過程的監督與管理力度，一旦發現任何問題，應該及時與施工單位進行溝通，促使施工單位及時修改這些問題。建立健全的管理機制與監督機制是房地產行業良好發展的基礎，明確各個部門的職責，在管理范圍內，保證房地產行業的監督工作得到真正的貫徹與落實，保證房地產開發項目的整體施工質量[7]。

3.3 加強各個參建單位的配合度

在實施開發項目建設之前，需要為各個參建單位提供一個交流平臺，這不僅有利于各個參建單位進行交流與溝通，還可以增加其之間的配合度。在具體的施工過程中，加強各個參建單位的配合力度，促進其交流與溝通，盡量避免因為溝通問題影響施工進度。此外，還要明確各個參建單位的職責與任務，對各個單位出現的問題進行協調管理，提高參建隊伍工作的協調性與配合度，進而保證開發項目施工建設可以順利進行，從而保證房地產開發項目施工建設的整體質量。

4 結語

隨著房地產行業的飛速發展，房地產開發項目不斷增加，規模也不斷加大，房地產行業內部存在的管理問題也逐漸凸顯出來。因此，必須積極采取相應措施去解決這些實際問題，重視項目工程的管理，提高開發項目工程管理的技術，不僅可以為房地產行業發展創造一個良好的市場環境，還可以帶動地區經濟的發展。開發企業需要客觀真實的了解與掌握房地產市場發展的實際情況，加強對房地產監督與管理的力度，制定出符合市場情況的管理制度，保證房地產開發項目的整體施工質量，促進我國房地產行業可持續發展。