房產測繪中若干問題的探討

王濤

北京新興華安智慧科技有限公司 北京 100043

正文：

1、前言

隨著社會經濟的高速發展，人民生活水平不斷提高，同時也增強了對住房條件的追求這也側面推動了住房改革的加快。住房改革的深入給地產測繪業帶來了新的機遇。地產測繪行業的測量數據可以作為衡量房地產價值的重要指標，建筑物的準確公平建設及其合理性已成為業主的敏感問題。

2、房產測繪中現在存在的問題

房產測繪行業雖然發展迅速，但是與此同時也存在一些具體的監管等方面的問題。

2.1 行業監管不夠到位

盡管房地產測繪專業技術服務市場，實際行政和企業分離，進入競爭和監督機制， 目前房地產測繪市場制度非常不完善，有許多違反公平甚至違反市場正常秩序的活動普遍存在。比如極個別的房地產公司被當地測繪機構所賄賂，因此強行指定業主要通過向他賄賂的地產測繪公司進行測繪。這對社會產生負面影響。此外，降低經營價格也是一個非常嚴重的問題。截止到目前為止，我國的房地產測繪保障體系和相關法律并沒有特別的健全，這也使得相關部門鉆法律空子，為違法違規操作提供了空擋，相關行政部門放松對房地產測繪產品的質量監督。較弱的測繪企業的技術監督完全不利于保障業主合法權益。也會造成測繪成果的質量下降的嚴重后果。

2.2 有關的技術規范不足

雖然國家頒布的相關標準和規定對房地產制圖中的具體問題有詳細規定，但具體操作中仍存在一系列具體問題。例如，某些特定的部分難以準確測量或產生誤解，公共建筑面積分配不當。因此，建筑面積的計算是模糊的，容易引起爭議。天臺為傾斜結構，層高為2.2米或以上。建筑面積是根據其周圍的水平投影來計算的。建筑面積不得小于2.20米。該規定已經在實踐中得到了滿足。房屋建成后，房屋每層的結構層被上部結構層覆蓋，難以測量。另外，粗糙的表面結構不能對其進行準確的測量所以難以收集傾斜結構的板坯厚度，并且層高度等于2.20m的區域難以確定并且不能精確測量，并且樓面面積的計算也是相同的。當然可能會有很多偏差。室外無蓋樓梯，按規定戶外的露天樓梯是按照投影面積的二分之一計算，但是每層樓都有三層理解。其中室外樓梯在沒有屋頂的情況下。面積按照投影面積一半計算。

“戶外的露天樓梯是按照投影面積的二分之一計算，但是每層樓都有三層理解。其中室外樓梯在沒有屋頂的情況下。面積按照投影面積一半計算，第二是使用樓梯作為下一個樓梯的頂蓋。下一層應計算總樓面面積;第三，室外樓梯頂部沒有覆蓋物，該區域不適合計算。其中，建筑區域包括內部房屋區域，內墻區域和內部陽臺建筑區域。共用建筑區是業主共用或共用的建筑區，雖然有明確的分配原則規定，但是在現實操作中，沒有嚴格定義住房的使用性質，所以也很難畫界定服務范圍。

例如，由于結構要求，高層建筑設計有內部結構支撐柱。這些柱可以安裝在墻上，也可以是房屋內獨立的承重結構柱。它們都占據一定的大小并在計算中。進入它所在家庭的建筑區域意味著有兩個問題。第一，很難定義服務范圍。是因為整體建筑設計的結構設計需要承重結構柱，因此對某些人來說并不特殊。其面積計劃在這一層內部的地面是不符合“誰用，誰分配”的原則。對于同一模型的屬性，列出屬性中的可用空間實際上小于不包含該列屬性的可用空間。使用價值也可能會降低，但建筑面積也是相同的。接下來，該列用作家庭住宅內的建筑面積，甚至是其他公共區域。這直接影響評估方法的公平性和合理性。

3、針對房地產制圖過程中出現的問題采取的措施

房地產制圖過程中存在一些問題，如果針對該問題采用針對性的解決方案策略，則可以實現更好的解決方案。

3.1 加速形成有序的測繪市場競爭

首先要提高測量系統的市場準入條件，不斷加強測繪行業的管理。從源頭遏制不合理收費。將市場行為加以規范。提高測繪機構資質的獲得門檻。提高行業門檻。加快促進房地產行業的專業化企業進入市場。要不斷評測房地產測繪行業的信用。必須嚴格按照市場經濟進行競爭，不準出現惡意競爭和暗箱操作等違法行為。測繪成果必須由相應的單位進行負責，如果出現違規行為，測繪企業和個人必須承擔其全部法律責任，一旦出現違法行為要嚴格追究其責任。

3.2 完善相應的測繪技術標準

房地產測繪應結合新的建筑設計規范、新技術建設要求和新的測繪技術，逐步提高房地產測繪技術標準。使其更有效地解決房地產制圖中可能出現的新問題。例如，難以精確地測量傾斜屋頂房屋的樓層高度，這會影響建筑區域的計算結果。如果使用高度作為標準，則可以輕松解決此問題。另外，如果中國成年男性的平均身高是1.70米，從生活的角度來看，純度和使用1.75米的空間是可行的。因此，良好的通風和照明功能不能用于臥室或存儲結構，并且在建筑區域的水平投影面積的一半處可以計算1.75米至2.05米區域的凈高度。清晰顯示建筑面積超過2.05米是可用的。這種做法在技術上和經濟上都應該是合理的，更人性化的，直觀的，易于操作的。對于沒有屋頂的室外樓梯，作者建議不應計算樓面面積，因為頂層沒有蓋子，而較低的樓層都有上層作為屋頂。如果關閉，建筑面積應根據每層的水平投影面積計算;如果不是，則應根據每層樓的水平投影面積的一半來計算建筑面積。由于承重結構柱的設置是從整個建筑結構的角度來看，最好反映房地產測繪的公正性和公平性，這符合目標所有者的利益。

4、結束語

本文在分析房地產測繪的現狀和發展的基礎上，分析了房地產測繪市場發展中存在的問題。地方實踐的不一致性和不規范經營問題，并提出了對策。解決這些問題。由于中國的房地產測繪工作起步較晚，市場化程度相對較低。因此，探索和研究建立適合中國國情的房地產測繪管理系統，規范房地產測繪行為，培育和發展房地產測繪市場，建立房地產測量競爭機制。測繪市場將成為中國房地產管理的重要任務。此外，要高度重視測繪技術創新的人性化，交流合作的正規化，測繪人員的素質，確保測繪成果準確，公正，合理，有序。房地產計量市場穩步發展。