房地產開發項目前期成本控制研究

裴志濤

中鐵二十五局集團房地產開發有限公司 天津 300000

正文：

隨著我國社會的發展，房地產業在我國國民經濟的發展中所發揮的作用越來越大，是我國經濟發展的重要組成部分，受到了社會各界的關注。針對房地產業，國家直接或間接的出臺了許多政策，為房地產業的發展帶來了巨大的推動作用。受此影響，房地產企業有了發展的動力，但同時也面臨著更多的挑戰。特別是在當前各地對房價增長的抑制，以及各種房產限購政策的出現，對房地產開發企業的發展帶來了影響。對房地產開發企業而言，要想在激勵的市場競爭中生存、發展下去，就必須要重視對房地產開發項目前期的成本控制。

1、房地產開發項目的主要前期成本

1.1 土地成本

就土地成本來看，在上世紀九十年代初期，在房地產開發項目中，土地成本占比往往較低，通常為總成本的20%。但隨著我國的迅速發展，土地成本不斷提升，直至今天，土地成本在房地產開發項目的總成本中所占比例高達50%左右。造成這一現象出現原因，是我國土地政策的改革，經過一系列的改革，房地產企業在當前已無法對土地價格進行任何的控制。但是，在一些個體地塊，房地產開發企業還是存在較大的余地。在進行對地塊的選擇時，不能盲目的跟風選擇，這種錯誤的行為將會對企業發展造成嚴重影響，因為所選擇的地塊并不符合企業的實際情況，也就無法為企業帶來最大利益。在實際選擇時，有相當一部分的房地產開發企業盲目的跟風選擇土地，在競得土地后又隨之放棄，這樣的案例不在少數，在出現這種情況后，企業所受到的損失少幾十萬，多則上百萬，這也是盲目跟風所帶來的后果。

1.2 投資決策成本

一般而言，在對某塊土地進行投資時，應考慮到該土地的投資定位，對該土地的投資軌面和財務策略進行全面的分析，而對于土地的容積率、綠化率以及建筑密度等指標，由于這些指標往往早已確定，基本不能在進行更改，因而要把這一因素考慮到位，把握投資的關鍵點。在房地產開發項目的前期投資決策階段，一定要正確的開展各相關工作，從而確保項目后續的設計、施工、宣傳等工作能夠順利進行。投資決策的成本對房地產開發項目有著極大的影響，決定了其最后盈利情況的好壞。

1.3 規劃設計成本

在房地產開發項目中，要想做好對成本的有效控制，就必須要明確對項目的規劃，重視項目規劃設計階段的作用。在開展項目規劃設計階段時，該階段的成本控制對整個全面的成本有著密切的關聯，影響著整個項目的單用面積、戶型結構等各種新宿，也對施工圖設計的經濟、科學等因素有著巨大影響。所以，在對房地產開發項目進行規劃設計時，必須要嚴格把控設計成本，防止出現成本浪費現象。

2、房地產開發項目的前期成本控制措施

2.1 土地成本的控制措施

如果想要對開發項目的土地成本有全面的控制，首先就是要對開發區周邊的各種地塊都有具體的了解。房地產開發企業在開發項目時，一定要結合實際項目區域，對土地性質以及用地指標等各種信息進行詳實的了解，之后通過數據分析、對比，來確定地塊的各種特點，從而分析出該地塊的市場發展趨勢。最后，還要結合企業自身情況，根據企業資源，確定目標地塊和最合適的標價。

2.2 投資決策成本的控制措施

在開發項目時，房地產開發企業要針對目標區域，對周邊的各種信息進行了解，對該區域的地理環境、交通情況、人文因素等各種信息進行分析，同時還要結合該區域的相關政策，來全面了解所開發項目的可行性。通過對以上信息的一系列分析、了解，來確定開發項目在市場上的發展前景，最終判斷出該項目在市場上的可行性，對房地產開發企業有很大的幫助。在對可行性進行研究分析時，要注意市場的需求，并結合產品的定位，根據主要客戶群體，來進行對項目的選址，針對性的來設計建筑方案，從而合理的進行估算、計劃，實現企業的最大效益。

2.3 規劃設計成本的控制

就房地產開發項目的規劃設計階段來看，在此階段中，一定要重視對成本的控制，如果出現問題，就將使得項目整體的成本控制受到影響。為了實現對規劃設計成本的有效控制，房地產開發企業應結合項目區域的自然地形信息，設計最佳的施工方案，最大程度的減少對土石方的開挖及外運。同時，還要最好對項目區域自然生態、水態的保護，實現對環境重建成本的降低。在對施工圖進行設計時，要根據實際情況，科學的對圖紙進行規劃，各相關人員一定要要自信、反復的對項目設計進行優化。此外，在對比和選擇最優設計方案時，房地產開發企業要及時并爭取的完成預算，確保預算的準確性并最大程度的發揮出預算的作用。做好了這一系列前期成本控制工作，那么房地產開發項目在實際施工時也才會不拖泥帶水的取得成功，這也是實現對后續建設成本有效控制的關鍵所在，能夠有效防止意料之外的成本增加現象的出現。

3、結論

總而言之，在房地產行業取得突破性發展的今天，要想實現進一步的發展，就一定要做好對房地產開發項目的前期成本控制工作。但就目前來看，房地產開發項目的前期成本控制并不是隨隨便便就能夠做好的，不但需要房地產開發企業管理者的高度重視，還需要有各種高素質、高水平的專業人才團隊來進行實際操作才能實現。在今后的發展中，房地產開發企業一定要對項目的前期成本控制有足夠的認識，通過對成本的嚴格控制，來實現經營效益的持續提升，為房地產開發企業的發展做出有力保障。