基于PPP模式下我國養老地產開發模式探討

黃 錦

(安徽建工地產有限公司，安徽 合肥 230031)

0 引言

當前，我國面臨著嚴峻的人口老年化形勢。截至2016年年底我國65歲及以上人口約為1.5億人，占人口總數的10.8%[1]。人口老齡化所引發的社會問題已經成為各界普遍關注的焦點。但現階段我國的養老產業和配套服務的發展還處于初步發展階段，存在多方面的不足，單一依靠政府所能提供的養老服務相當有限。以政府為主導，通過PPP模式引入社會資本彌補政府財力、管理不足，對創新養老產業模式、提高運營效能，促進養老產業發展具有重要意義。

1 我國養老地產的運營模式

我國有三種主要的養老地產運營模式：租賃模式、出售模式和租賃+持有模式[2]。其中租賃模式開發商對于建好的產品只租不售，租賃期滿后將房產回收。出售模式與商業地產類似，由開發商負責養老地產的建設與出售，并回收成本獲利。租賃+持有模式通過構建具備較為完善的養老服務社區，開發商通過出售社區內房屋和租賃配套物業回收成本。其運營模式優缺點分析見表1。

目前的養老地產行業正處于摸索階段，養老地產投入高、資金回收周期長，整體產品質量和盈利能力都較薄弱。

2 PPP模式下的養老地產

2.1 我國PPP模式養老地產現狀

根據全國PPP綜合信息平臺項目庫數據統計顯示，截至2017年8月全國養老PPP項目共計314個，投資額為1 859.7億元，占全國PPP項目總數的2.31%，投資金額占比僅為1.13%。PPP養老項目占比低，且養老投資項目集中以養老公寓、養老社區為主。地域分布以山東、河南兩省居多，全國范圍內分布極不均衡。綜合來看PPP模式養老地產在我國雖有一定的發展，但仍未形成規模，尚處于初期階段。

2.2 我國PPP模式養老地產運營中存在的問題

2.2.1地方政府在PPP模式養老項目中職能缺失

PPP模式在我國市政交通等基礎設施領域運作較多，模式運用較為成熟。但在養老地產項目的運用中仍處于探索起步階段，地方政府各部門在項目中分工不明確，實際項目運營中職能交叉現象較為普遍，審批流程繁雜重復，專業性的審批不到位。同時政府部門作為直接投資者和經營者，承擔投資風險的同時又擔任監管者和調控者[4]。在與社會資本的合作中，往往利用行政權限過多干預企業經營，削弱企業自主性。

2.2.2項目設計不合理，養老需求得不到滿足

部分PPP養老地產在運作時，逐漸演變為商業地產。在方案初步設計時，沒有嚴格的項目定位，對項目所在地養老需求沒有做充分的市場調研并以此來優化豐富規劃設計。更多的是在滿足基本的養老需求基礎上擴大潛在消費群體，專業性的養老服務得不到滿足并有逐步向商業地產轉變的趨勢。建筑功能的配置設計缺乏實用性，產品設計缺乏符合老年人生理需求的特殊性，硬件設施與軟件配套得不到有效兼顧。

2.2.3企業投資風險高，參與意愿不強

作為PPP模式下養老地產項目的重要參與者，企業所投入的資金量大且資金流量周期較長、影響因子多，投資具有高風險性。項目建設的質量、進度、成本風險控制，項目運營管理風險，養老行業內本位競爭，宏觀政策環境穩定與否等都會在不同程度上增加投資風險的不確定性。其中宏觀環境風險中的政府政策風險是影響項目成功的主要風險[5]。結合當下PPP模式項目普遍盈利較弱的現狀，社會資本介入的意愿不強。

2.2.4PPP模式養老地產開發運營機制不規范

養老地產領域開展PPP合作模式在我國尚處于初期階段，各個行政區域面臨的客戶群體、經濟層次、文化水平、政策環境等各不相同，導致難以形成統一的開發模式。其次PPP開發模式缺少相應的法律規范文件，實際運行中多以行政指導文件為主，法律約束性不強。在項目落地執行方面，前期的建設過程與后期的運營管理由不同的主管部門主導，而相應的部門間協調機制缺乏靈活有效性，建設與運營脫節現象嚴重。

2.3 PPP模式下的養老地產發展對策與建議

2.3.1完善各參與主體職能，突出政府主導作用

加強對國外成熟經驗的學習，同時各地區間的已有開發模式相互學習借鑒，通過理論層面和實際運作中加深對PPP模式的理解，積極轉變政府管理觀念。在引入社會資本、擴大資金池、拓寬經費渠道前提下，利用PPP合作模式對宏觀政策的制定部門、項目執行的監督部門、后期服務的供應部門等職能進行重新審視和分配。轉變政府角色模式，由養老項目唯一的投資決策者轉變為與社會資本合作的參與監督者。通過完善制度體系、合理利潤分配政策削弱和消除社會資本參與過程中的“國強民弱”現象，打破潛在矛盾壁壘。在政府主導下充分發揮企業自主性，盤活產業鏈的可持續性發展。

2.3.2完善具體法律法規，健全市場體系

完善相關法律法規，推動PPP模式運用的科學化、規范化。打造PPP模式與養老地產相適應的新方法，提高二者契合度。規范參與政府部門、企業單位、社會群體的主體行為，將各主體之間的職責、利益、風險分配落實到具體環節，營造積極良好的政商合作體制機制。其次通過設立合理的競爭機制，降低社會資本準入的門檻，嚴格養老地產項目方案審批，建立“寬進嚴出”制度。政府鼓勵和大力培養養老地產產業鏈下游物業管理、家政養老服務、養老醫療、志愿者公益社團發展，增加PPP模式養老地產運行的延度。

2.3.3合理分攤風險，加強風險監控

PPP模式養老地產中，政府和參與方各自承擔相應的風險，有利于合作加深和項目開展。傳統的管理模式中，政府部門將風險過多的轉嫁于社會資本，導致社會資本參與度減弱。合理的風險分擔，能夠降低風險損失，發揮各自優勢。在項目的開發運營中通過承擔風險程度與利益分配相結合的方式，提高參與方的積極性。同時建立完備的項目風險評估體系，強化風險監控，做好科學研判，籌劃風險應對。

2.3.4跨行業發展，打造PPP模式下投資主體多元化

養老地產作為地產發展的一個分支，傳統的參與單位較多。基于PPP模式積極吸引非地產行業的社會資本與力量投入，如銀行、醫療單位、旅游資源、環保企業的介入豐富養老地產發展的維度、深度。通過政策導向、創新模式擴大潛在資本參與，進而整合上下游資源實現投資主體多元化，拓寬融資渠道。

3 結語

PPP模式是推動我國養老地產向更深層次發展的有效方式。在運營中，明確政府部門與各參與方職責權限，合理分配風險，完善具體法律法規，健全市場體系作用重大。通過更加有效的體制機制，提高社會資本的參與度，豐富養老地產行業的發展，滿足市場需求。