祁縣房地產市場發展分析及建議

張 曉 艷

(祁縣建設工程招標投標管理站，山西 祁縣 030900)

近年來，祁縣圍繞“一軸兩區四線”的大縣城格局，大力推進新型城鎮化建設，以住宅建設為主的房地產市場不斷發展，建設步伐明顯加快，當前祁縣房地產市場運行情況良好，居民住房條件有了較大的改善。

1 祁縣房地產市場發展的現狀

1.1 祁縣城鄉居民居住房屋狀況

根據城鄉住房調查結果顯示，截至2012年年底，祁縣總人口為266 421人，其中城鎮規劃區內戶籍數為4.64萬戶，人口為10.63萬人；鄉村戶籍數為6.19萬戶，人口為16.01萬人；城鎮住宅3.8萬套，建筑面積367.48萬m2，城鎮人均住房面積34.55 m2；農村住宅28.59萬間，建筑面積517.37萬m2，農村人均住房面積32.31 m2。

到2017年年底，縣統計部門統計結果顯示，該縣總人口為274 704人，總戶籍數為109 193戶，其中城鎮人口為113 289人，鄉村人口為161 415人，人口自然增長率為4.06‰。

1.2 房地產業蓬勃發展，居住環境得到優化

2005年—2008年祁縣房地產項目每年新開工建筑面積在15萬m2左右，市場需求與供給量基本平衡。2009年—2012年由于土地指標有限，房地產新開工項目偏少，只有13個樓盤在銷售，總建設面積30余萬m2，而該縣每年的房屋需求量基本保持在20萬m2左右，整個房地產市場需求量大于供給量，銷售市場反應熱烈，房價增長較快，大部分樓盤在預售階段就基本銷售完畢。

從2013年開始，祁縣基礎設施投資加快，商品房住宅小區由普通型向中高端型發展，房地產產業快速發展，房地產開發企業隊伍不斷壯大。截至目前，在祁縣從事房地產開發的企業達到20家。按開發資質等級劃分，一級資質開發企業1家，四級資質開發企業13家，暫定資質開發企業6家；按企業注冊地劃分，本縣開發企業14家，縣外企業6家。

2013年—2018年全縣新開工建設大、中、小型住宅小區工程項目23個，總建筑面積120萬m2。建設商品住宅、保障性住房共計8 635套，建筑面積100余萬m2，商業用房建筑面積22.87萬m2。近年來陸續建成一批成規模、居住環境好的大型住宅小區，房地產業的全面、快速發展，大大改善了祁縣居民的居住環境，提升了人民群眾的生活檔次。

1.3 棚戶區改造強力推進，城市面貌不斷改善

為改善居民居住條件和生活環境，完善城市基礎設施，提升縣城城市形象，2013年祁縣成功實施了古城東側棚戶區改造，拆遷房屋面積8.36萬m2，騰空土地103畝，為棚戶區改造工作積累了經驗、奠定了基礎。2016年確定了祁縣12片區的棚戶區改造計劃，祁縣采取政府主導，市場化運作，于2017年全面啟動了12片區 棚戶區及中軸線項目房屋征收及拆遷工作，通過先易后難的方式對全縣棚戶區逐步實施改造,到2018年9月底已完成10個片區套住房的征收工作。通過對老舊房屋的拆除，已經在祁縣東風路修建兩個汽車停放場所，一方面美化了縣城主干道兩側的環境，另一方面緩解了東風路的交通壓力。

1.4 保障性安居工程建設成效顯著，低收入家庭住房狀況得到明顯改善

2011年—2018年，祁縣建設保障性住房6 020套，總建筑面積51.25萬m2。截至目前，祁縣已分配保障性住房2 971套，其中經濟適用住房1 800套，棚戶區改造安置房1 171套；享受廉租住房保障家庭384戶。保障性住房的建設有效改善了低收入家庭和棚戶區居民的居住條件。

1.5 物業服務規模逐漸擴大，質量不斷提高

在2010年祁縣城內單位宿舍和開發小區大都是由單位和開發企業自主管理。近年來，隨著祁縣住宅小區的集中開發建設，物業企業不斷發展壯大，全縣物業企業已達到14家，其中二級資質的一家，三級資質物業企業13家，參與物業管理人員達到200余人，物業管理小區33個，管理面積達到110萬m2。由原先的簡單清理衛生向多元化服務發展，服務水平及質量不斷提高。

2 祁縣房地產市場發展存在的主要問題

2.1 商品房建設規模集中，短期內供需失衡

在房價逐漸走高的形勢下，房地產開發商對市場預期較高，紛紛加大投資力度進行開發，導致商品房施工面積、新開工面積大幅提高。由于祁縣無大型工礦企業，外來就業人員較少，同時每年有部分高校畢業生留在外地，盡管目前購房的剛性需求、階段性需求、改善性需求穩中有升，但短期內購房需求不會大幅增長。根據近幾年商品房銷售備案情況統計，祁縣每年住房需求基本在1 500套～2 000套，建筑面積約20萬m2。由此可見，房地產市場有可能形成短期內的供需失衡、商品房滯銷的局面。

2.2 房地產開發企業資金不雄厚，影響項目的建設進度

目前在祁縣進行房地產項目開發的企業大多數注冊資本金在1 000萬元～3 000萬元，資金實力不強，而房地產開發屬于典型的資本密集型產業，資金投入量大，建設周期長，企業從土地的取得到項目的建設都需要大量的資金。由于祁縣房地產開發企業大多數屬于中、小企業，自有資金少，以期房預售為主，主要依靠預售資金滾動發展。如果期房預售達不到預期效果，資金的不足會使開發項目建設進度受到影響，進而造成小區的分期建設、土地閑置，影響小區的整體投入使用，更重要的影響到縣城的整體面貌。

2.3 房地產市場不規范

部分建設項目，因土地指標及總體規劃需調整等諸多原因，仍然存在土地未掛牌，規劃、建設手續未辦理就開工建設的現象。這一現象在保障性住房建設項目中尤為突出，保障性住房建設時間緊、任務重，手續辦理時間最快需要10個月，為了趕建設工期，基本上都是邊建設邊辦理手續。

工程項目先開工后辦理建設手續，既形成了違法建筑，又影響了建筑市場秩序的健康發展。一些開發企業因取得建設手續滯后，制約了項目建設過程中貸款等事項的辦理，建設周期可能加長。為了盡早回籠資金，緩解建設資金的周轉壓力，往往出現違規預、銷售現象，通過夸大小區功能及售后服務承諾的方式，達到促進銷售的目的，但由于物業管理企業服務意識不強，服務質量不高，導致業主與開發公司之間的矛盾時有發生。

2.4 棚戶區改造征收難度大、周期長、成本高

征收工作成為制約棚戶區改造的最大因素，棚戶區居民訴求不一，少數被征收戶對征收補償的期望值較高，超出政策范圍，不配合征收工作，阻礙征收工作的進度。不僅推高了改造成本，還影響到改造進度。同時，拆遷戶的安置成本要均攤入棚戶區改造的出讓土地中，相比較凈地出讓而言，棚戶區改造的商品房土地成本遠遠大于凈地出讓的商品房土地成本，如果改造區的商業價值不高，地段無明顯優勢，基本為住宅銷售的話，其商品房建設成本遠遠高于其他凈地出讓的普通商品房，所以投資商對棚戶區改造的積極性不是很高。

3 對祁縣房地產市場發展的建議

3.1 科學規劃，合理布局

科學編制房地產發展規劃，保持房地產業的適量適度開發，保證房地產持續健康發展。嚴格按照城市的整體規劃要求發展房地產，合理調整城市布局，堅持舊城、城中村改造與新建商品房有機結合，實現綜合平衡。對舊城區要有重點、有規模地進行成片改造，并有完善配套設施，嚴格控制小規模開發，禁止零星插建。對新建區開發要高要求、高標準，體現新的特色、形成新的亮點，提高居住小區的檔次和品位。

3.2 優化住房供應結構

鼓勵房地產開發企業適應市場需求，按照縣城總體規劃及控制性詳細規化適當調整商品住房的建設規模、套型結構，商品房小區內適當配建廉租房、公租房。實施小區品牌戰略，適度建設高檔小區，提高城市品位，建立高、中、低檔以中檔為主的住房供應體系，滿足不同層次人群住房需求。

3.3 進一步整頓和規范房地產市場秩序

加強房地產開發建設全過程監管，切實整頓和規范房地產市場秩序，加強新建商品房的土地審批、立項計劃，規劃設計，工程建設報批、商品房預售等環節的管理，從源頭上制止房屋開發的無序局面。針對違規開發項目由相關部門組成房地產市場專項整治小組，對祁縣房地產行業進行常規性、不定期清查，查處和糾正違法行為，整頓和規范房地產市場。

3.4 引導物業服務規范發展

物業服務直接影響城市環境、城市容貌和城市形象。在小區的建設過程中，與房地產行業相關的各職能部門及社區要加強配合與監管，共同引導小區物業服務走上健康發展的軌道。在小區建設前，要按標準積極規劃設計好物業服務用房；小區建成交付使用后，要按規定依法成立業主委員會，并采用招投標方式正式選聘物業服務企業，對老、舊小區的物業服務，鼓勵居委會發展社區服務來進行物業服務和管理。同時，要采取有效手段，確保小區住房專項維修資金足額收繳到位，力保該資金專款專用，為小區物業共用部位的維修和更新改造提供有效保障。

4 結語

房地產市場的健康發展，需要堅持統籌規劃，加強行業市場監管，切實整頓和規范房地產市場秩序，對房地產開發建設全過程進行監管，以求取得引導市場有序發展的效果。