全面放開二胎政策對邗江區未來房地產的影響研究

周來智，王倩倩，張敏莉

（揚州大學 建筑科學與工程學院，江蘇 揚州 225100）

一、問題的提出

2015年10月中共十八屆五中全會決議，增進人口平衡發展，堅持計劃生育的基本國策，完善人口發展戰略，全面實施一對夫婦可生育兩個小孩的政策，積極開展應對人口老齡化行動。此番調整是繼2013年十八屆三中全會提出“單獨二孩”政策后的又一次重大的人口政策調整。

隨著經濟的急劇發展、社會的快速進步和人民群眾生活水平的不斷提高，優生優育、優養優教的當代生育觀念逐漸形成。因此，中國的人口出生率近年來持續下降，人口總量增長遲緩，尤其是在15～60歲的工作人口比例持續下降，已經迎來了“劉易斯拐點”的擔憂；與此同時，在重男輕女的思想仍然較為普遍和B超不斷普及的情況下，男女比例也在逐漸失衡。

是以，此次人口政策的調整對揚州市邗江區將來人口總量及結構均會帶來較大的影響，且人口作為影響房地產市場的要素之一，二胎政策的全面放開所帶來的人口總量方面的變化及結構的優化調整將進一步推動揚州市邗江區房地產市場需求變化及發展。

二、全面放開二胎政策對揚州市邗江區人口結構的影響分析

（一）邗江區人口一般性調查分析

根據揚州市邗江區統計局發布的近幾年統計公報，對邗江區人口數量、性別比例及各年齡段的結構比例的變化進行了分析研究。

1.邗江區人口數量變化。揚州市邗江區統計局統計公報統計數據顯示，2007年邗江區戶籍人口數大約為53.18萬人，2015年11月1日邗江區人口數量已增長至59.17萬人，八年之間共增長約5.99萬人，人口數量總體呈現上升趨勢。但就增長速率而言，情況不容樂觀：2007—2008年間，邗江區人口增長緩慢，甚至于2008—2010年期間自然增長率呈現負值，邗江區出現人口的負增長，從2010年后人口自然增長率開始回正，人口數量也在穩步提升，人口總量增速依舊緩慢。

2.邗江區人口結構變化。按照國際標準，通常把人口劃分為三大年齡組：0～14歲的少年兒童組；15～64歲的成年組；65歲及以上的老年組。揚州市統計局2015年1%人口抽樣調查結果顯示，與2010年第六次全國人口普查相比，揚州市邗江區0～14歲人口的比重下降了0.66%，15～64歲人口的比例下降2.08%，65歲及以上人口的比重上升2.74%。其人口自然結構也由“擴張型”轉變為“收縮型”，即嬰幼兒人口在總人口中所占比例下降，老年人口比重增大，15～64歲的勞動年齡人口在總人口中的比重最大，人口老齡化不斷加深，“銀發危機”日趨逼近。

3.邗江區人口性別比變化。人口性別構成是一定時間、一定地域范圍內，人口總體的性別分布及其比例關系。自2006年起，邗江區人口男女性別比例呈現直線下滑趨勢，由2006年的102.06一路跌到2014年的98.01（以每100位女性所對應的男性數目為計算標準），遠低于正常值104—107，這與人口老齡化不斷加深、男性壽命普遍比女性壽命短的自然規律以及勞動力輸出降低等因素影響有關。二胎政策的全面放開或將改善邗江區的人口結構，合理男女性別比例。

（二）可生育年齡段二胎意愿及相關調查研究

1.邗江區可生育人口對生二胎的意愿分析。據調查，可生育年齡段人群（20～40歲年齡段）中近57.14%的人表示不會生養二胎，約14.73%的人計劃在兩年內生育二孩，16.96%的人計劃在二至五年內生育，另外11.16%的人則選擇在五年以后。盡管十八屆五中全會決定全面放開二胎政策，但隨著經濟的急劇發展、社會的快速進步和人民群眾生活水平的不斷提高，優生優育、優養優教的當代生育觀念的逐漸形成，大部分人選擇只生養一個小孩，“全面二孩”政策的推行略顯艱難。盡管只有不足一半的人群表示會生養二胎，但這依舊會使邗江區的人口自然結構發生重大變化。數據顯示，大部分有二胎意愿的可生育人群將生育時間選擇在未來二至五年內。不難預見，在未來二至五年，邗江區人口出生率或將大幅增長，人口自然結構、人口老齡化趨勢和人口性別比將得到顯著改善。

2.“全面二孩”的影響因素。“全面二孩”推行受到一定的限制，除了與現在少生優生、優育優教生育觀念的形成有關，還受到可生育年齡段人群經濟條件、受教育程度等因素的影響。

據調查統計，49.11%的可生育人群月收入在3 000～5 000元，25.45%的人月收入在3 000元以下，其他均高于5 000元/月。“經濟基礎決定上層建筑”，在參與調查的人群中，月收入低于3 000元的人群的二胎意愿比例明顯低于其他兩個收入層次的人群。

受教育程度對可生育人群的二孩意愿也有明顯影響。調查數據顯示，學歷高的人群更傾向于享受生活，并沒有強烈的二胎意愿；而學歷較低的人更多地受到傳統思想的束縛，相比高學歷人群二胎意愿更高更強烈。

（三）小結及建議

通過調研，可以了解到揚州市邗江區的人口現狀：人口老齡化趨勢不斷上升、男女性別比例失調、人口增長趨勢緩慢。在國家全面放開二孩政策的形勢下，未來五年邗江區將會迎來許多新生兒，為這塊土地注入新鮮血液，改善其人口自然結構。由于計劃生育觀的長期深入和現代幸福觀、生育觀的影響，依舊有超過半數的人不傾向于生養二孩，甚至成為丁克族種一員，全面二孩政策并不能得到很好的貫徹實施。為妥善解決“銀發危機”和性別比失調問題，政府部門仍需加大對全面二孩政策的宣傳，并適當施行生育優惠政策，調動人們的生育積極性。

三、全面放開二胎政策對揚州市邗江區房地產市場的影響調查分析

（一）購房意愿及結構需求分析

據調查統計，現階段61.61%的人有購換房計劃，購換房的時間也相對較集中，即20.54%的人會在三年內購換住房。另外，30.36%的人計劃在三至十年內購換房，而剩下的10.71%的人選擇在十年后購買住房。由此可以推斷，最遲三年后邗江區將會迎來購房高潮。而選擇購換房的原因很多樣，不過絕大部分是考慮到小孩以后的學習生活或是工作，所以學區房依舊是購換房人群的首選、售樓處的熱點。

此外，“全面二孩”政策的施行對邗江區商品房的結構需求也將產生影響。就住房面積方面，考慮到以后可能出現的家庭新增人口，67.39%的人計劃購買100～200平方米的住房，而住房理想面積在70平方米以下的僅占0.72%，70～100平方米和200平方米以上的各占15.94%。在戶型需求上，三室兩廳這種戶型受到大部分購換房人群的追捧，選擇四室的也占到32.61%，二居室選擇率僅占8.70%。三居室、四居室戶型將成為房地產市場銷售“主力軍”。

（二）邗江區房地產市場發展現狀

2015年，邗江區房地產市場恢復增長。全年實現房地產投資90.13億元，同比增長10.1%；商品房施工面積也達到了739.26萬平方米，同比增長11%；商品房銷售面積達154.67萬平方米，同比增長6.6%；商品銷售額126.82億元，增長3.6%。

2016年，揚州市邗江區房地產開發實現大反彈。房地產開發投資總額為132.91億元，增長比例達47.5%。按工程用途分：住宅投資83.86億元，增長比例達28.6%；商品房新開工面積221.46萬平方米，增長74.8%；在施工的商品房面積為703.13萬平方米，下降4.9%；已竣工的商品房面積247.6萬平方米，增長1.2%；商品房銷售面積175.13萬平方米，增長13.2%，其中住宅銷售面積152.55萬平方米，增長9.8%；商品房銷售額173.45億元，增長36.8%，其中住宅銷售額141.79億元，增長33.6%，整個房地產市場漸漸迎來繁榮時期。

四、探究邗江區各因素對房地產的影響建模分析

（一）數據來源與分析方法

1.數據來源。本團隊為了更加詳細準確地了解揚州市邗江區具體能夠影響房地產的因素，借鑒互聯網（揚州統計局官網）、圖書館（《揚州市統計年鑒》《江蘇省統計年鑒》）等資源多次采集統計與揚州市邗江區房地產銷量有關的數據，運用計算機軟件Eviews建模并進行計量經濟分析。

2.分析方法。（1）時間序列法。時間序列法，是依據近幾年來揚州市邗江區住宅商品房的實際需求的增長率或平均增長率，形成對房地產需求變化的時間序列，然后從中尋找分析房地產發展的長期趨勢。（2）一元回歸分析法。社會的經濟現象是復雜的，而房地產銷量的影響因素許多，一元回歸分析就是詮釋一個被解釋變量分別與多個解釋變量之間的線性關系，借此分析研究因素對房地產市場的具體影響。

（二）時間序列計量經濟模型分析

根據2011—2016年邗江區每年銷售量，利用Eviews繪制了銷售量時間序列圖（見下頁圖）。

（三）回歸模型分析

1.數據搜集。本團隊根據從揚州統計局官網和揚州統計年鑒上獲得的2011—2016年度邗江區的銷售量、人口數量和人均可支配收入，分別建立一元回歸模型（見下頁表1）。

2.邗江區人口數量對商品房銷售量的一元回歸模型及檢驗分析（見下頁表2）。

由下頁表2可以看出，本模型的可決系數為0.001492，說明所建模型整體上對樣本數據較為擬合，即解釋變量“邗江區人口數量”對被解釋變量“邗江區商品房銷售量”的絕大部分差異做出了解釋。

銷售量時間序列圖

針對 H0：β1=0 和 H1：β2=0，由表 2 可以看出，估計的回歸系數β1的標準誤差和t值分別為：SE（β1）=182.8783，t（β1）=0.800519；β2的標準誤差和t值分別為：SE（β2）=3.164894，t（β2）=0.077314。取α=1，查t分布表得自由度為n-2=4的臨界值t0.5（4）=0.741，因為t（β1）、t（β2）均大于t0.5（4）=0.741，所以應拒絕原假設。對斜率系數的顯著性檢驗表明，在α=1的顯著性條件下，邗江區人口數量對邗江區商品房銷售量的確有顯著影響。由表2可得，回歸系數為0.244691，就經濟意義而言，即為邗江區人口數量每增加1萬人，平均說來，商品房銷售面積將增長0.244691萬平方米，這與預期的經濟意義相符。3.邗江區人均可支配收入對商品房銷售量的一元回歸模型及檢驗分析（見表3）。本模型的可決系數為0.015286，說明所建模型整體上對樣本數據較為擬合，即解釋變量“邗江區人均可支配收入”對被解釋變量“邗江區商品房銷售量”的絕大部分差異做出了解釋。

針對 H0：β1=0和 H1：β2=0，由圖 3中可以看出，估計的回歸系數β1的標準誤差和t值分別為：SE（β1）=40.23356，t（β1）=3.742578；β2的標準誤差和 t值分別為：SE（β2）=0.001303，t（β2）=0.249185。取α=1，查t分布表得自由度為n-2=4的臨界值t0.5（4）=0.741，因為t（β1）、t（β2）均大于t0.5（4）=0.741，所以應拒絕原假設。對斜率系數的顯著性檢驗表明，在α=1的顯著性條件下，邗江區人均可支配收入對邗江區商品房銷售量的確有顯著影響。

由表3可得，回歸系數為0.015286，就經濟意義而言，即為邗江區人均可支配收入每增加1元，平均說來，商品房銷售面積將增長0.244691萬平方米，這與預期的經濟意義相符。

（四）結論

由上述兩個數學模型可以得出，人口數量和人均可支配收入對房地產市場確有較為顯著的影響，隨著全面二孩政策的實施和社會經濟的不斷發展，邗江區的人口數量和人均可支配收入將會有很大的提高，房地產市場也將迎來一段發展的高漲期。

五、結論

通過隨機問卷調查和建模分析得出結論：首先，二孩政策的全面放開將增加揚州市邗江區的新生兒出生率，增加其人口數量并改善人口自然結構，由此引起的人口增長勢必會帶動邗江區房地產發展，促進房地產市場的繁榮。其次，在未來五年，邗江區將會出現許多為適應人口變化而購換房的人群，三居室、四居室戶型的住房或其他100～200平方米的商品房將會是此次購換房熱潮中的熱點。根據調查結果，邗江區現有商品房數量及已在建的商品房能夠應對未來幾年或會出現的人口增長。從長期考慮，房地產業也還需要優化升級，提供高品質住房以便適應未來的發展趨勢。

參考文獻：

[1]揚州市邗江區統計局.國民經濟和社會發展統計公報[R].2015.

[2]揚州市邗江區統計局.揚州市人口與勞動力結構狀況分析[R].2015.

[3]中國指數研究院.解讀：全面放開二孩政策對房地產市場的影響分析[EB/OL].中國投資咨詢網，2015-11-17.