試論如何落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策要求

閆愛香

摘要：本文從“房子是用來住的，不是用來炒的”這一要求出發(fā)，從理論上進(jìn)一步明晰住房的性質(zhì)和功能，分析炒房產(chǎn)生的深層原因，有針對(duì)性地采取措施，切實(shí)抑制投機(jī)“炒房”。

關(guān)鍵詞：住房 投機(jī)“炒房” 抑制

近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。這一明確定位和要求，為加強(qiáng)宏觀調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展指明了方向。認(rèn)真貫徹落實(shí)這一要求，需要從理論上進(jìn)一步明晰住房的性質(zhì)和功能，分析炒房產(chǎn)生的深層原因，有針對(duì)性地采取措施，切實(shí)抑制投機(jī)“炒房”。

一、厘清住房的性質(zhì)和功能

住房，簡(jiǎn)要地說，是供人們居住生活之用的房屋建筑。住房的本質(zhì)屬性是用來居住的生活消費(fèi)品。“房子是用來住的”通俗地揭示了住房的本質(zhì)屬性。

這一定位應(yīng)是十分清楚的，但由于住房功能的多重性，它引起了許多誤解。在現(xiàn)代社會(huì)中，隨著住房條件的不斷改善和高科技手段的運(yùn)用，住房的功能從居住生活資料進(jìn)一步拓展為發(fā)展、社交、資產(chǎn)和文化藝術(shù)等多種功能。必須明確，盡管住房的功能是多種多樣的，而主要功能仍然是居住消費(fèi)，其他功能都是由此派生出來的。即使住房的資產(chǎn)功能，也是消費(fèi)性資產(chǎn)功能，就其使用價(jià)值來說，最終都要落實(shí)為居住消費(fèi)。從理論上說，片面強(qiáng)調(diào)住房的資產(chǎn)功能，以為住房是投資品，本就應(yīng)該用來炒買炒賣，從中牟利，是毫無根據(jù)的。

二、投機(jī)“炒房”的深層原因分析

既然住房是用來住的，那么為什么會(huì)出現(xiàn)“炒房”？其中有復(fù)雜的深層原因。

其一，利益驅(qū)動(dòng)是“炒房”的根本動(dòng)因。土地是稀缺資源且不能再生，而市場(chǎng)對(duì)土地的需求量則不斷上升，因此土地有升值趨勢(shì)。地價(jià)上升必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升，住房也有升值趨勢(shì)。買房投資有利可圖，不僅可以帶來家庭資產(chǎn)的增值，而且可以購房出租，賺取租金，若炒買炒賣房屋，還可以賺取高額利差，因此，“炒房”有很大的吸引力。以上海市為例：2001 年上海住房均價(jià)為每平方米4329 元，2018 年7月為每平方米48893 元，上漲了11 倍，如此巨大的利益空間，吸引了眾多投資客炒房。因此，利益驅(qū)動(dòng)是“炒房”現(xiàn)象產(chǎn)生的根本動(dòng)因。

其二，住房供不應(yīng)求是“炒房”的直接原因。商品房市場(chǎng)屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)范疇， 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)在住房資源配置中起決定性作用，主要由價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律調(diào)節(jié)資源配置。市場(chǎng)供求狀況對(duì)房?jī)r(jià)的影響很大。一般來說，住房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲，供過于求，房?jī)r(jià)下跌。為什么北上廣深等一線城市“炒房”特別嚴(yán)重？主要是因?yàn)檫@些城市的住房供不應(yīng)求。

住房市場(chǎng)需求擴(kuò)張。一是居民收入提高，改善性住房需求增加；二是城鎮(zhèn)化過程中，農(nóng)民工市民化后對(duì)住房需求旺盛。以上海為例：外來人口已達(dá)1000 多萬，如果以人均居住面積30 平方米計(jì)算，要提供3 億多平方米建筑面積，這是個(gè)巨大的需求。

商品住房供應(yīng)不足。這主要是因?yàn)椤叭说孛堋蔽刺幚砗茫≌ㄔO(shè)用地供應(yīng)不足，影響住房供給量。上海增加1000 萬常住人口，而住宅建設(shè)用地卻沒有相應(yīng)增加，造成地價(jià)飛漲，拉動(dòng)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升。住房供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境是“炒房”存在的溫床。本來住房不是用來炒的，但在住房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲的情況下，“炒房”可以賺大錢，這就勢(shì)必出現(xiàn)“炒房”現(xiàn)象。

其三，游資增加，缺乏投資渠道。改革開放以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加，特別是收入來源多元化，使一部分中、高收入者手中積累了相當(dāng)多的資金，他們勢(shì)必要尋找投資場(chǎng)所。證券市場(chǎng)不景氣，而住房市場(chǎng)又呈現(xiàn)利好態(tài)勢(shì)，因而投資者把資金集中投向住宅市場(chǎng)，“炒房”也就難以避免了。

正是由于上述深層原因，投資投機(jī)性購房必然會(huì)存在，現(xiàn)在的關(guān)鍵是要加強(qiáng)控制，積極引導(dǎo)，防止其危害房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行。

三、探尋管住“炒房”的辦法

要管住“炒房”，首先要正確區(qū)分投資性購房和“炒房”的界限。從一般意義上說，投資性購房的目的是購房出租，賺取租金收入，而“炒房”則是投機(jī)性“炒買炒賣”，賺取價(jià)差，目的是炒高房?jī)r(jià)，獲取高額利潤(rùn)。投資性購房后將其出租，有利于增加租賃房供應(yīng)，房屋最終仍然用于居住。而“炒房”者為獲取高額利潤(rùn)，抬高房?jī)r(jià)，制造虛假需求，影響住房的正常供應(yīng)和銷售，妨礙居民群眾的住房需求得到滿足，有百害而無一利，必須對(duì)其行為予以打擊和制止。要遵循社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，主要采取經(jīng)濟(jì)手段和法律手段，輔以必要的行政手段，管住“炒房”。

（一）增加住房供給，改善供給結(jié)構(gòu)，營(yíng)造供略大于求的市場(chǎng)均衡態(tài)

針對(duì)一線城市住房供不應(yīng)求的狀況，首先要增加商品住房供給，落實(shí)人地掛鉤政策，增加住宅建設(shè)用地，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高中小套型住房的比重，更好地滿足中等收入者的住房需求，營(yíng)造供略大于求的市場(chǎng)均衡態(tài)，讓購房者有自由選購的余地。這樣可以抑制高房?jī)r(jià)，抽去“炒房”產(chǎn)生的基礎(chǔ)性市場(chǎng)條件。

（二）管住貨幣，實(shí)施差別化信貸政策，從資金角度抑制“炒房”

買房需要大量資金，這就需要住房信貸給予資金支持。住房信貸應(yīng)當(dāng)被用來支持居民自住性購房，解決基本的住房需求，決不能為“炒房”投機(jī)者占用。為此，要實(shí)行差別化信貸政策：對(duì)首次購自住房者實(shí)行低利率、高成數(shù)貸款，而對(duì)投資性購房者實(shí)施高利率、低成數(shù)貸款；對(duì)“炒買炒賣”投機(jī)性購房者不予貸款。以此在信貸上掐斷“炒房”的信貸資金來源。

（三）完善房地產(chǎn)稅收制度，開征房地產(chǎn)保有稅，從稅負(fù)角度抑制“炒房”

稅收是調(diào)節(jié)住房需求的重要手段。在稅率方面：對(duì)自住性住房實(shí)施低稅率，保障廣大居民的住房需求得到滿足；對(duì)投資投機(jī)性購房則實(shí)施高稅率，抑制“炒買炒賣”住房的投機(jī)行為。在稅種方面：降低住房流通稅，增加住房保有稅，提高“炒房”成本，從而抑制“炒房”投機(jī)行為。為此，要盡快出臺(tái)房地產(chǎn)稅的法律政策，使擁有多套房產(chǎn)的投資投機(jī)客因感到持有房產(chǎn)“炒房”成本高、收益低而退出。

（四）制定基礎(chǔ)性制度，建立長(zhǎng)效機(jī)制，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

從宏觀調(diào)控的角度分析，抑制“炒房”的最根本辦法是加強(qiáng)制度建設(shè)。建立和健全基礎(chǔ)性制度，包括：1. 住宅用地制度方面，建立人地掛鉤制度，根據(jù)新增常住人口數(shù)量增加住宅建設(shè)用地，實(shí)施住宅用地價(jià)格控制，制止高地價(jià)；2. 制定住宅金融制度，住房消費(fèi)信貸實(shí)施差別利率制度；3. 制定住房財(cái)稅制度，改革房地產(chǎn)稅制，建立物業(yè)稅制度；4. 加快住宅相關(guān)立法，盡快出臺(tái)住宅法和住房保障法，既在法律上保護(hù)居民居住權(quán)利，又能抑制住房“炒買炒賣”的投機(jī)行為。