新型城鎮化進程中推進房地產轉型的著力點

郭丹丹

隨著新型城鎮化的持續推進，人口不斷從農村向城鎮轉移，住房需求激增。房地產業經過多年發展，供給量大大增加，相關統計表明，目前我國城鎮居民家庭戶均住房已超過一套。房地產市場進入發展拐點，城鎮房地產投資和需求達到峰值，面臨轉型。

以主導產業培育促進房地產轉型

全球產業升級、產品更新換代速度的加快，科技創新資源的高度集聚，為區域經濟和現代城市的發展帶來了新的機遇。在傳統地產空間越來越小的情況下，選擇產業先行，堅持房地產轉型與主導產業培育相結合，是市場發展的必然，是城市擴張的必需。

主導產業培育是城市發展的重要任務。推進房地產轉型，一要在產業發展規劃的基礎上進行開發建設。以產業發展規劃為依據，結合土地供應總量、性質、位置和時間，適時調整房地產開發總量、產品結構、發展布局和建設時序，增加與主導產業相關的房地產供給，配套完善基礎設施和服務體系。促進房地產開發商更加專業化發展，向主導產業需求方向傾斜，提供更有針對性的產品，充分發揮房地產對產業的載體功能。二要促進房地產開發與產業的深度融合。加快實施“園區運營+配套”的產業新城模式，使房地產、產業、城市發展要素有機結合并相互促進，突出房地產承載城鎮化建設的職能，推動政企共建產業生態系統，營造全產業鏈生態環境，使房地產更好地服務于實體經濟，增強房地產的發展活力和抵御風險的能力。

以化解供需矛盾促進房地產轉型

化解供需矛盾，要從加快房地產供給側結構性改革入手，著力提供有效供給。首先就是要以需求為導向提高供給質量和效益。當前的房地產市場，需求早已不同于以往，若產品沒有改變，質量和服務跟不上，就會面臨更多問題。房企要轉變過去的粗放增長模式，在規劃設計、工藝標準、建筑技術等方面下大力氣研究創新，并與住宅小區同步規劃、同步建設、同步使用配套商業和公共服務設施，提升管理和服務水平；逐步推進住宅產業現代化和住宅全裝修，通過工業化建造方式和產業鏈組織方式，積極發展省地節能環保型住宅，實現建筑設計的標準化、部品構件生產的工廠化、現場施工的裝配化和土建裝修的一體化；強化企業的社會責任感，在房地產建造和使用過程中，推廣低碳技術和綠色新型建材，促進太陽能等清潔能源、可再生能源應用和資源的循環利用，減少能源資源浪費。

其次要切實調整房地產供給結構。結合實際，做好房地產建設規劃，使物業類型結構合理，形成高檔商品房、中低價普通商品房、保障性住房、租賃住房等比例協調的住宅供應體系，并滿足群眾對房地產升級換代的需求。依托互聯網和智能技術整合產業鏈，提供更多優惠政策，推動房地產與養老、醫療、文化、休閑娛樂等產業融合，加快產業地產發展，大力盤活閑置資源，優化供給結構。

以實現區域平衡促進房地產轉型

一要著力調整土地供應。始終堅持土地供應的方向為補短板，重心為調控區域經濟平衡、倒逼土地利用方式轉型、引導土地利用結構優化、促進土地用途混合布局等方面。在此基礎上，全面分析市場需求狀況，制定科學合理的供給總量標準和房地產開發計劃，提高土地利用率，保證房地產供需相對平衡，并符合國家有關金融和土地方面的調控政策，使房地產市場穩定持續發展。

二要著力打通商品房和保障房通道。重點圍繞去庫存的任務，在房地產去化周期較長、壓力較大的地區，統籌增量、挖掘存量。采取政府購買、集體議價、公開競價收儲商品房及搭建商品房選購服務平臺等方式，實現棚戶區改造貨幣化安置，消化市場存量房源。收購或配建的公共租賃住房可作為各類受災群眾、移民搬遷以及棚戶區改造、重點項目房屋被征收對象的臨時安置過渡用房。

三要著力發展租賃市場。在人口流入量大、住房需求大的城市，鼓勵企業投資經營租賃住房和以租待售，支持個人出租住房，對長期滯銷且符合條件的商業營業用房和寫字樓，可由政府收購或長期租用，改造為學校用房等。鼓勵機關事業單位以租賃方式解決辦公用房缺口，鼓勵商業綜合體采取租金減免方式引入新型業態。支持公租房保障對象到市場租房，對符合條件的家庭給予租賃補貼，打通公租房與租賃市場通道。

（作者單位：河南省人民政府發展研究中心）