“房住非炒”定位推動房地產市場轉型變革

張一夫

習近平總書記十九大報告中有關房地產“房住非炒”的論述，是房地產市場轉折的明確信號。可以預見，十九大以后，我國房地產業將不可避免發生“轉變、轉型、轉換”，即房地產開發理念轉變；房地產市場經營轉型；房地產經濟地位轉換。

一、房地產開發理念轉變

預示著房地產開發必須立足于正常民生商品開發這個著眼點，保持底線，告別暴利，貼近民生。所有涉及房地產開發的企業和資本，必須在法治和民生的軌道上付諸實施項目投資開發，確保社會穩定和經濟健康運行。

在我國改革開放之前和初期，民眾的主要問題是解決溫飽問題。經過二三十年的快速發展，我國大部分人已經過上了小康生活，但是由于市場經濟體制還不完善，收入分配和社會保障制度還不健全，貧富差距呈現較大狀態，社會主要矛盾轉化為“不均”反應。

根據國家統計局的數據，2016年我國居民收入基尼系數為0.465。根據國際經驗，基尼系數超過0.4就屬于差距較大，超過0.5就屬于差距懸殊。雖然過去十年來我國基尼系數有所下降，但仍然保持高位，這一問題必須引起高度關注。

在財產分配方面表現為不平衡。根據專家學者研究的研究，在過去十多年里，中國居民的財產差距迅速增加，2010年全國居民財產分布的基尼系數高達0.739，中國已成為世界上財富分配高度不均等的國家之一。在居民各類財產中，房產占全部財產的比例由2002年的57%上升到2010年的74%。房產成為居民財產分配不平衡的主要原因之一。

二、房地產市場經營轉型

十九大報告堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，在整個房地產行業、乃至在全社會猶如一石激起千重浪，掀起巨大熱議。從這種反應來說，長期以來，固有的房產開發模式、尤其是市場運作模式已經備受詬病。這就需要市場進行良性健康的轉型，也就是說房地產市場從自由無序、原始炒作、無底線操弄狀態步入接受監督的狀態，價格、利潤、營銷手段都要面臨嚴厲的監管，居住以外的商業炒作將受到嚴格限制約束乃至制裁。

加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，這是政府關于未來房地產行業發展的主要方向和主導思路。這樣，將規范房地產市場通過陽光、透明、公開、健康的運作手段，在法治框架內良性運行，以確保經濟秩序的穩定和基本居住的民生保障性能。

三、房地產經濟地位轉換

在因城施策的樓市調控大背景下，前三季度全國商品房銷售增速繼續回落，樓市已經降溫，未來商品房銷售數據增速將繼續收窄。

國家統計局數據顯示，前三季度商品房銷售額91904億元，增長14.6%，增速回落2.6個百分點。商品房銷售面積同樣呈現回落態勢。1-9月商品房銷售面積116006萬平方米，同比增長10.3%，但增速比1-8月份回落2.4個百分點。

到了9月，樓市調控再掀一輪小高潮。9月多達45個城市發布了樓市調控相關政策52次，政策密集程度甚至超過了去年10月。截至目前，年內全國房地產調控政策已接近180次。

“十一”黃金周結束，一二線熱點城市成交量為2014年以來最低，三四線城市成交維持高位。

上海今年前八個月，新房成交面積同比分別下跌71%、49%、68%、30%、32%、47%、49%、76%；成交套數共40928套，前8月每月同比分別下跌71%、47%、66%、30%、33%、50%、47%、74%。

實際上，這一切現象都表明政策的明顯訴求和威力——回歸房地產本質，強調經濟健康發展和民生保障的雙重特性。

這一切也在預示一種變化：房地產經濟地位調整轉換。

過去，房地產業在國民經濟中扮演著十分要害的角色，這源于GDP、土地財政、企業和個人投資暴利回報等環節因素對不同階層和不同訴求帶來的刺激誘惑。其實，房地產在這種經濟結構中的倚重地位，不僅嚴重影響了民生，為社會穩定帶來隱患，更對經濟結構的完善科學與穩定產生嚴重威脅，甚至不加控制將為金融安全造成嚴重后果。

因此，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這些重點，一定是房地產未來幾年的關鍵詞。

筆者認為，未來房地產將呈現以下三個新的調整過程：

第一，中央冷靜認識到住房市場和房地產在中國較長時間的發展中存在的利弊，對過去房地產的發展狀態基本上來了個蓋棺論定，決心消除長期以來影響經濟結構優化轉型發展和阻礙民生穩定的不良勢頭，揚長避短，強化發揮房地產業在國計民生、經濟安全、社會穩定中的應有的積極作用，轉變房地產業原有運行軌道，重塑行業形象。

第二，總結、調整、延續過去房地產宏觀政策的制定與實施，推進房地產行業發展和監督服務長效機制加速落地，促進房地產市場平穩回歸，以求行業穩步前行。

第三，住房逐漸回歸本質，開發商的暴利時代、野蠻掘金時代，投機商的炒房牟利時代已經結束。經濟發展、民生事業成為房地產雙重屬性，而且，住房的民生保障屬性成為中央未來更響亮的定調，促使房地產行業循法依規經營，規范科學運行。

具體到房價來說，平庸和保守的特征將成為較長期態勢。房地產企業自身的發展前景，向“新興地產”轉型是唯一的發展道路。

所謂新興地產是“新地產、新業態、新科技、新人文、新金融、互聯網+”六大核心要素的跨界融合，涵蓋五大領域：“新興宜居地產、新興商業地產、新興產城地產、新興頤養地產、新興文旅地產”。

新興技術、新興產品、新興模式、新興領域、新興理念。從頭到尾，換一個思維，換一個思想，換一種追求，換一種經濟利益和包含民生關注在內的社會效益的雙重責任擔當，才能真正摸到“新興地產”輪廓。

作者系東方地產研究院研究員