十九大之后房地產(chǎn)將發(fā)生的三大重要變化

崔霽

十九大以“不忘初心，牢記使命”為主題，總結(jié)了過(guò)去五年我國(guó)發(fā)生的歷史性變革，提出了中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，指明了中國(guó)未來(lái)發(fā)展目標(biāo)、方向和路徑。十九大報(bào)告最重要的內(nèi)容是確立了“主要矛盾”，這是未來(lái)國(guó)家發(fā)展的重心。十九大報(bào)告將社會(huì)主義矛盾確立為人民美好生活需要同不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾。這決定了未來(lái)國(guó)家發(fā)展的重點(diǎn)就是解決“不平衡、不充分”的問(wèn)題，對(duì)比之前解決“落后社會(huì)生產(chǎn)”矛盾主要就是發(fā)展生產(chǎn)力。所以哪些地方“不平衡、不充分”的問(wèn)題突出，未來(lái)可能就是重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域。而房地產(chǎn)毫無(wú)疑問(wèn)是這一矛盾最突出的領(lǐng)域之一。

十九大之后房地產(chǎn)業(yè)主要發(fā)生三個(gè)方向性的變化。人們需求由“有房住”到“住好房”的轉(zhuǎn)變；定位屬性由過(guò)去的“投資與居住屬性并重”到“去投資重居住屬性”；人們解決居住問(wèn)題的路徑由過(guò)去的“購(gòu)房為主”到“租購(gòu)并舉”。

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已進(jìn)入新時(shí)代

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)二十多年的市場(chǎng)化發(fā)展，大部分老百姓從無(wú)產(chǎn)變成有產(chǎn)，中國(guó)住房私有化率全球第一。過(guò)去一段時(shí)間房地產(chǎn)解決如何供給人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的購(gòu)房需要，在這一發(fā)展過(guò)程中大多數(shù)老百姓都購(gòu)買(mǎi)了市場(chǎng)化的商品住宅，大大緩解了居住困難，同時(shí)，也滋生出許多矛盾。例如，地區(qū)之間發(fā)展不平衡形成的區(qū)域分化，一二線熱點(diǎn)城市土地稀缺造成的不充分供給，三四線城市不控制供應(yīng)節(jié)奏，造成的庫(kù)存偏高等，人們解決住房問(wèn)題單一化，只靠購(gòu)買(mǎi)這一形式，租賃市場(chǎng)發(fā)展落后，尚未形成房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制等，而與此同時(shí)，人們對(duì)居住生活的品質(zhì)追求日益提升。過(guò)去人們關(guān)注的居住需求是“有房住”，現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)化為“住好房”，這些形成了今天房地產(chǎn)行業(yè)的主要矛盾。十九大之后行業(yè)的發(fā)展應(yīng)緊緊圍繞“住好房”這個(gè)需求，特別是在中等收入群體不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)下，這個(gè)“住好房”可以是租也可以是買(mǎi)，這是房地產(chǎn)業(yè)能級(jí)提升的核心。

二、“房住不炒”作為房地產(chǎn)業(yè)的新定位，去投資屬性，回歸居住屬性是必然趨勢(shì)

十九大報(bào)告指出：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。為什么在這一階段提出“房住不炒”定位，離不開(kāi)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展背景。房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期一直以來(lái)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要的推動(dòng)作用，但當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)整在轉(zhuǎn)型，過(guò)去依靠生產(chǎn)要素投入拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式已經(jīng)不可持續(xù)，房地產(chǎn)的發(fā)展主要依托資本、土地、人力的投入，相對(duì)過(guò)去來(lái)說(shuō)，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用在不斷下降，此時(shí)，提出回歸房地產(chǎn)的居住屬性是恰逢其時(shí)。特別是近兩年房地產(chǎn)業(yè)居民杠桿率不斷上升，與整個(gè)經(jīng)濟(jì)提出“去杠桿”的方向相違背，適時(shí)回歸房地產(chǎn)的居住屬性，去投資屬性將是在整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)業(yè)最合適的定位。未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率也將回歸，過(guò)去高投資回報(bào)率的時(shí)代一去不復(fù)返。

如何去落實(shí)“房住不炒”？那就是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要逐步建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。當(dāng)前的“四限政策”（限售、限價(jià)、限購(gòu)、限貸）均屬于短期調(diào)控，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展才是長(zhǎng)效機(jī)制。當(dāng)前長(zhǎng)效機(jī)制已在路上，包括住房登記信息、土地登記信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，建立完善的市場(chǎng)化住房租賃制度，建立分類(lèi)調(diào)控的土地供應(yīng)機(jī)制，以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度。

三、“租購(gòu)并舉”不是短期策略，而是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期戰(zhàn)略，將來(lái)租房住將成為趨勢(shì)

十九大對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的主要思路是：以“房住不炒”為戰(zhàn)略定位，以“租購(gòu)并舉”為戰(zhàn)略路徑，以“住有所居”為戰(zhàn)略目標(biāo)。整個(gè)行業(yè)應(yīng)深深認(rèn)識(shí)到中國(guó)發(fā)展租賃市場(chǎng)絕不是短期策略，而是長(zhǎng)期戰(zhàn)略。過(guò)去我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖說(shuō)是雙軌制，即市場(chǎng)化商品住房和保障住房，但從占比上看，保障住房占整個(gè)住宅存量中的比重不到10%，基本可以理解為過(guò)去我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)是單軌制，但十九大之后，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)演變成三軌制，即市場(chǎng)化商品住房、租賃住房和保障住房。未來(lái)從比重上看租賃住房的地位和作用會(huì)超過(guò)保障住房。因?yàn)槲覀儚陌l(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)驗(yàn)可以看到，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定少不了租賃市場(chǎng)的完善。美、德、法、英、日五國(guó)和中國(guó)香港租賃住房在住宅存量中的占比都在3成以上或近3成，而中國(guó)當(dāng)前租賃市場(chǎng)起步晚，發(fā)展落后，今后會(huì)在法律上、體制機(jī)制上和政策上不斷創(chuàng)新，包括土地政策、金融政策、稅收政策等。也可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)租賃住房的條件也會(huì)越來(lái)越好，租好房的人也將越來(lái)越多，租房人的各種保障也將進(jìn)一步落實(shí)。今后無(wú)論是有房一族還是無(wú)房一族，租房住都將可能成為他們解決“住有所居”和“住得更好”的重要路徑，未來(lái)租房將成為一種趨勢(shì)。

作者系易居研究院綜研中心總經(jīng)理