從海外經驗看養老地產創新模式

張坤昱

一、美國模式

美國于1984年提出養老概念，已經有了30多年的歷史。它的發展，其實跟之前國內的情況不太一樣，它一共分成三個部分、兩大類產品。這兩大類產品前兩種更多的是政府提供擔保，把老年人住房做抵押，通過一次性或者以年金的形式給到老人，老人離開房子或者故去的時候政府把房子收回然后拍賣，或者是轉移的方式獲取資金的過程。

這樣的方式在美國起到非常大的作用，因為美國不像中國，他們不善于存錢，所以就只有房子。但是在美國，貸款人和放貸人都有一定的保障，這樣對雙方都起到比較有利的發展作用，所以發展還不錯。

第二大類是財務自由的方式。財務自由，是針對私營的自由基金公司提出來的，它主要面對高檔住房老人，這跟中國也差不多。中國市場最大化的都要到市場當中解決，政府只是做一些托底，美國也一樣，沒有錢的老年人把住房拿出來政府做擔保。

對于有錢人的高檔住房是市場融資，第一種是你會簽訂一張和約，通過和約他可以把錢一次性的給到老人，不是直接給到老人，是給到壽險公司，壽險公司再每個月給到老人，老人每個月就可以生活或者是購買養老產品，買其他的東西都可以。

這樣擔保方就不是政府了，這跟剛才前面一種產品有什么不一樣？這里還有價值分享條款。這在國內沒有。老人接保人可以保留一定的比例房產，和借款公司一起共享房產意義，包括它的增值部分和價值部分，所以房地產可以獲益達到80%。

這種方式特別適合中國，中國房價不斷上漲，尤其是北京、上海這樣的一線城市，如果能共享房產價值，這是好事情。

二、我國香港地區模式

香港也有按揭，幫助老人養老，也是用房子做抵押品，銀行申請安老按揭。就整個情況來看，他可以有一筆錢全部給到老人或者每個月給老人都可以。并且在當你贖回的時候，即使有簽協議，也不會讓你付違約金。

那么，對老人來講最大的資產就是房子，他可以用房子進行安老按揭，將房子抵押給銀行，可以在住房里住到百年。

另外，香港最近出了最新的項目，它是由香港按揭的證券公司做的，由香港房屋協會推出，項目土地本身沒有享受任何的養老政策，另一方面，這個項目是直接市場化拿到土地，不過在支付方式上政府給予一些全新的權限和全新的創新。

跟剛剛說的安老按揭不一樣，這個房子拿去做抵押之后實際上還可以出租，就是房子可以有收益，把你的不動產變成滾動資產包的概念，可以用來償還按揭貸款；另外，到期之后，如果老人故去子女愿意贖回也是可以贖回的。

如果房子的資產高于需要繳納的費用時，這時候政府再把這部分錢返給你。如果你不夠時，有擔保公司擔保，把洞填上。香港這個模式從西方當中來，具有一定的借鑒意義，第一房子可以用來養老，不改變物業的權屬價值，并且可以用來出租以解決每月的支付問題，你還可以到期之后贖回，資產收益是可以分享的。所以這與之前的按揭不同。

所以我們可以以租養老，不是以房養老，以房養老是轉移物業的產權，對物業價值做評估，包括對老人的生命周期會有精算，但是以租養老的模式不存在這種情況。

剛剛一直提到消費能力的問題，實際上北京的高端養老項目收費都在10000元以上，這個跟平均退休工資差得很多。當然我們說平均工資不能享受高質量的服務，但是中端的老百姓也不愿意把錢拿出來享受這樣的價值，其實30后、40后應該是養老機構的消費主力，他們的消費觀是享受型的，和消費型的不一樣。

所以我們中國人中50年代生人擁有房產的比例是85.7%，60年代生人擁有房產比例是80%，70年代達74%，80年代38%的層面。我想都說中國人富裕了，家庭有錢了，這個錢就是富房產窮現金的時代。

是不是以房產投資方式解決這些問題？因為國家解決最最保障的部分，沒有收入和低收入人群，政府托底給無收入戶，或者是給政府專家們。我們其他的中高端的人群和社會階層怎樣解決養老問題？如果我們到市場當中時我們怎么提高自己的支付能力？我們想想房產是不是可以做這些事情。中國也在做按揭的形式，但是之前都以失敗告終。

三、中國養老新路徑

結合美國模式和我國香港地區模式，探索一條適合中國人自己的路徑。

第一，能不能不轉產權，做抵押的模式。第二，房產收益全部在老人名下，能不能不轉移它升值的這部分收益。第三，能不能以消費服務端口出發，結合養老情況，根據現在倒按揭抵押的情況我們來做新的嘗試。

在國內我們現在還提到如果老年人他的還款年限相對比較低時，怎么樣接力貸的問題。這在國外相對是比較少的，這種方式就是機構、金融端口把錢給到老人，老年人把他的房子抵押，像做按揭一樣，打包抵押，老人整個權益一次性把錢拿到手，在我們給機構給到投資方錢時，如果我沒有完成就故去了，子女可以做接力的形式；同時我的權益可以增值，物業可以出租，用租金部分加上養老金部分將機構端、金融端房產抵押的錢還上，這樣的話，升值部分有了，養老也有了，所以這應該是多贏的格局。

作者系北京大學國家治理與老齡產業政策研究課題組執行主任