保利養老的實踐與探索

沈毅

中國的人口老齡化日趨嚴重，但是當下僅僅是一個開始，我們相信在未來五到十年，中國的老齡化會進入爆發式的增長期。從目前公開資料披露的上百個養老項目可以看到主要集中在北京、上海、廣州等相對經濟比較發達的區域。在這樣一個養老大潮里面，投資的主體有很多種，包括像地產公司、養老服務機構、保險機構等不同種類、多元化的投資主體，進入到了養老這樣一個行業里邊來。其中也不乏非常多優秀的企業，像萬科、綠城包括中國人壽、泰康、北京太陽城以及保利地產。

經過二十多年中國房地產行業的快速發展，目前從地產行業已經進入到 “白銀”階段，尋找新的利潤增長點一定是眾多房企的工作重點。保利地產作為國內最大的上市房地產公司，非常看好養老這個方向，也希望在這個新的領域里面有所作為。

從國外經驗看，美國養老地產開發模式的特點是非常顯著的，就是投資者、建筑者和運營者三者的職能是界限非常清晰的。這一點對我們有很大的借鑒意義。目前，主流的養老社區投資者投資的方式主要是通過REITs的方式，盡管在中國目前我們還沒有非常成熟的REITs條件，但是經過幾年的摸索，經過對美國養老地產的一些了解，我們相信在中國進行經濟結構的一個重要階段內，我們會迎來REITs一個很好的階段。

從收入貢獻上來看，養老社區和專業的護理院正逐漸成為美國的養老地產商營業收入貢獻的核心力量。這一點還是比較有價值的。

剛才講的是投資方，現在來看另外一方，投資方投資的方式因為他是比較多元化的，因此他和運營商之間的這種合作方式就比較多元化。以凈出租或委托管理為主，也包括債權投資和股權投資，參與開發與再開發。美國的投資商一般與運營商簽訂長期租賃合同或委托運營合同，以保證旗下物業的入住率。我們可以得出這樣一個結論，美國投資商一方面通過股權融資獲得源源不斷的外部資金注入，降低融資成本，另一方面通過多元化的投資與運營商建立長期穩定的合作關系，確保收入增長，并且賺取超額的利潤。這個特征是在美國養老地產界比較普遍的一個特征。

再看一下美國的運營者。美國的養老運營商市場集中度是非常高的，換句話說，排名前幾位的基本在美國養老運營市場上處于一個非常高的份額。舉個例子，前十大的運營商擁有房間數將近29萬，這個數值相當于美國養老市場60%的份額。說明對于一個運營者的商業邏輯是什么？通過快速的規模化擴張，實現自己在相應的業務領域里邊足夠的市場份額，以及主要的收入能力和盈利的能力。

前面簡單分享一下美國的情況，現在簡單介紹一下日本。日本我們可以借鑒什么呢？第一，地緣性客戶是養老項目的市場基礎，這個不僅是日本，中國也一樣。第二，單體規模普遍較小，通過連鎖化經營實現規模經濟優勢。在日本一個養老機構里面有十幾張床位都是比較普遍的，一旦上百在日本都算是大項目。但是在中國不是，在中國如果沒有見到千張床位，我們不好意思說我們做了一個大的養老項目，這就是中國和日本一個典型的差別。第三，戶型，房地產企業可能對這方面比較感興趣，在日本養老機構里邊的戶型，單人間最小的戶型在15平方米，大家可以想像15平方米是個什么概念。第四，收費模式非常清晰，低入住費的項目更受歡迎。

從商業模式運作來講，我們可以更多地關注美國，因為他們從商業運作的角度非常成熟。但是從服務和產品的精細化以及創新性來講，我們可以更多地借鑒日本，因為他們在標準的全過程領域是非常值得我們學習的。

回到保利的養老戰略上來，保利“三位一體”，目前政府倡導居家、社區、機構三種模式，保利堅持全產業鏈培育，打造“三位一體”的中國式養老。我們的產業內核就是居家、社區、機構這三種模式，保利地產在這方面做了一個比較相對完整的布局和孵化。

保利地產是在2010年正式進入到養老地產領域，在2010年拿到第一塊養老地產的土地，掛牌之后，2012年這個項目正式入市。當時是拿到規劃面積27萬平方米，包括老年公寓、護理院等。2012年對保利來講是非常重要的一年，在這一年我們把投資和運營進行了相對清晰地剝離。這種剝離某種意義上是借鑒了美國的商業模式，我們在2012年真正擁有了自己的品牌，叫和熹會。北京的和熹會老年公寓，有床位400張。這個項目通過不到兩年半的時間，實現了90%以上的入住率。我們通過這個項目，正式成為中國養老行業里的一線品牌。也有一些企業在做跟健康有關的，保利就是一家，我們通過健康主題進入養老地產這個領域，對不良資產進行了去化。

2014年，在民政部、全國老齡委、廣東省政府的指導下，保利地產承辦了首屆中國國際老齡產業博覽會。

2015年，保利地產健康養老戰略走向全國發展的元年。2016年對我們做健康板塊的團隊來講是非常重要的一年，因為我們的產品終于進入了保利地產集團全生命居住周期系統。

在長期深入實踐中，從項目前期策劃，到項目的規劃設計，到開發建設，到裝修布置，多籌備開業，到平穩運營，已經核心的商業模式設計和專業的運營能力，初步協調健康養老業務體系框架，為未來保利養老業務的快速擴張奠定了基礎。

保利在養老模式的探索中總結出幾種形態。一是和熹會+內設醫務室，二是高端社區德新楊道綜合體，三是和熹會+護理院，四是和熹旅居公寓+綜合服務配套。此外，還有全齡化社區，依托我們的健康和養老主題，做老齡化社區推廣。政府公建民營養老項目，我們除了做保利自己的項目以外，也在承接政府的公建民營企業以及社會上一些優質企業合作項目。

通過以上的探索，保利地產邁出了堅定的第一步，但是要做好中國養老，我們要做的還有很多。

作者系保利健康產業投資有限公司投管部負責人