構建租購并舉的住房選擇機制

丁淑娜 林永民

[提要] 自黨的十九大報告提出“房住不炒”、“建立租購并舉的住房制度”以來，已引起社會、學術界廣泛的熱議。本文主要從房地產市場供需不平衡角度和租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀，分析我國住房市場問題，并提出如何構建“租購并舉”的住房制度體系，以及租購并舉制度帶來的意義。

關鍵詞：供需平衡；租購并舉；供給側改革

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年1月15日

自1980年我國開始實行住房商品化以來，我國房地產開發(fā)投資活動從無到有、由小到大，迅速蓬勃發(fā)展起來。隨著國內房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展，帶來的是房價持續(xù)上漲，尤其是2003年后，價格年增長率達30%以上。自2006年開始，國家對房地產行業(yè)加強了宏觀調控，但房價依然一路飆升，房價的上漲使得眾多開發(fā)商樂此不疲開發(fā)新的樓盤，尤其是三四線城市，但由于存在眾多投機炒房者，導致實際市場“有價無市”，供過于求。2015年底中央經濟工作會議后，我國正式啟動以“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”為任務的供給側結構改革。2016年政府工作報告提出要建立租購并舉的住房制度。2017年10月份十九大報告中，國家領導人又一次提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。從“去庫存”到“租購并舉”，可見房地產市場在供需結構上仍存在諸多問題。

一、房地產市場供需不平衡

（一）房地產市場需求。衣食住行是人類最基本的需求，著名的美國心理學家亞伯拉罕·馬斯洛的需求層次理論，將人類的需求從低到高按層次分為五種，其中最基本的就是生理需求和安全需求。住房正是既滿足著生理需求又從心理上滿足了安全的需求，是人類生存的基本保障，承擔著精神生活的功能，而解決居住的主要途徑便是購買或者租賃住房。有調查者通過290份問卷調查分析發(fā)現(xiàn)，“90后”在面臨住房消費選擇時傾向購買住房，其中原因主要是受傳統(tǒng)文化影響，認為有房才有家，有房才有安全感和歸屬感。在影響因素調研中，78.1%的被訪者購買住房是受自有住房有安全感的影響，77.9%的被訪者選擇購房居住是受歸屬感的影響。由此可見，眾多的住房需求者都偏向了購房而居，而不是租賃居住。

商品住房本身的天然居住屬性和市場經濟下的投資屬性，使得商品住房向來都是投資炒作的對象。由于目前投資渠道匱乏，而住房作為保值增值的投資品，與其他投資方式相比，其優(yōu)勢是收益率高，資金回報相對穩(wěn)定，因此眾多投資者更傾向于購置住房資產，不僅會帶來家庭資產的增值，而且可以出租，賺取租金，若炒房，還可以賺取高額利差，這使得更多的居民開始作為投資或投機者，加入到房地產行業(yè)中，從而造成虛假需求。

另一方面，由于我國住房租賃市場發(fā)展滯后，規(guī)模較小，“租買”選擇機制缺失，租賃市場存在住房房源不足、信息不準確、租賃關系不穩(wěn)定、租賃市場管理和監(jiān)管不到位，缺乏信譽良好、服務周到的中介等問題，迫使一些經濟能力有限，只能滿足租房居住的中低端群體，不得不傾向通過銀行貸款購房而居，從而出現(xiàn)了千軍萬馬過獨木橋的現(xiàn)象——購房居住。而且隨著經濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，對住房質量的要求也提高了，便會存在一些改善性住房的需求，即“租房轉向購房”。購房需求的增多，刺激了更多的投機性商品房存在市場上，結果助推了房價的上漲，嚴重影響了房地產市場的健康持續(xù)發(fā)展。

最后，與國外城市相比較，紐約的住房自有率近年來一直維持在30%～35%的水平，日內瓦和柏林的住房自有率不到15%，租賃住房是這些地區(qū)的主要生活方式，而上海2014年住宅出租面積達72.16萬平方米，占當年住宅銷售面積的4%，住房自有率水平高達70%。反映出國內住房的主要方式是購房居住，如此大量的購房需求，與之對應的供給又是怎樣的？（圖1，資料來源：中國產業(yè)信息網2016年中國房屋租賃行業(yè)市場現(xiàn)狀分析）

（二）房地產市場供給。在剛性購房需求增多的同時，由于炒房者的投機行為，開發(fā)商高估了消費的需求狀況，于是不斷漲價，而消費者見漲就買的行為又推動了大量投機者開始“炒房”，致使開發(fā)商對未來充滿信心，又開始追加資金，開發(fā)新的樓盤，而市場卻沒有相對應的預期需求，最終在房價持續(xù)上漲的同時，造成庫存增多，資源浪費。從2015年12月的中央城市工作會議提出化解房地產庫存已是經濟社會發(fā)展的五大任務之一，到政府出臺的各種限購、限貸等調控政策，再到2017年11月14日國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據來看，2017年10月末商品房待售面積60，258萬平方米，比9月末減少882萬平方米。這與2014年年末的水平（62，169萬平方米）相當，與2016年2月份的庫存（73，931萬平方米）相比，庫存消化了1.3億平方米，降幅達到18.5%，而截至2017年9月末，中指數據檢測的主要城市庫存總量環(huán)比上升了1.2%。可見，雖然房地產庫存整體有所下降，但是如何調整房地產供需結構，使房地產行業(yè)健康發(fā)展，仍存在很大空間。

二、租賃市場現(xiàn)狀

目前，我國住房租賃市場主要是以中低端人群為主，主要包括城市中低收入家庭、年輕白領以及收入水平較低的從業(yè)者以及剛畢業(yè)的大學畢業(yè)生和農民工等，且其中80后、90后是國內租房的主力軍。而新一代的白領對生活質量有一定追求，他們更傾向于享受生活追求小資；另一方面90后更自我和特立獨行，而且具有強烈的社交需求，未來他們也將成為消費的主力人群。龐大的市場需求給租賃市場的發(fā)展帶來了契機，未來的發(fā)展空間非常大。對于如此規(guī)模的租賃需求，我國租賃市場卻相對滯后緩慢。從圖2可以看出我國的租賃市場比重僅有6%，相比于日本市場的72%，美國市場的50%來說，我國的租賃市場發(fā)展嚴重不足。（圖2，資料來源：中國產業(yè)信息2017年全球租賃市場房價及房租情況分析）

我國租賃市場的滯后緩慢有多方面原因：

（一）供給主體單一。我國住房租賃市場缺乏專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃機構，整個市場供給以居民個人房屋出租為主，缺乏規(guī)模化、集中化的機構出租者。而在國外發(fā)達國家，如美國則是由住房協(xié)會、私營企業(yè)及業(yè)主、房地產信托基金和保險公司等多元機構提供。供給主體的單一，導致市場秩序不規(guī)范，使得承租方處于弱勢，承租人租賃住房缺乏“穩(wěn)定感”，不愿長期租房居住，這在很大程度上影響著租賃關系的穩(wěn)定。在一項關于北京市住房承租人的調研中，77.4%的被訪者擔心出租人提前收回房子、隨意提價，租賃關系的不穩(wěn)定已經成為阻礙居民選擇租賃住房的重要因素，大量無力承擔高額購房費用的家庭也僅僅將租賃住房作為臨時的過渡。

（二）租賃市場制度建設不完善。從法律層面，缺乏國家層面的頂層設計來保護租房者的權益。如法律條文對于租期、租戶權益等方面，沒有明確的規(guī)定，行政處罰上也沒有專門的條例，以致處于弱勢的承租方的權利難以真正實現(xiàn)。而在德國，自1917年起就對承租人解約保護的規(guī)定寫入了《德國民法典》，另外《租房法》對租賃合同的簽訂、期限、解除以及出租人和承租人權利義務等也進行了全面規(guī)定，強調對承租人權利的保護。可見，我國租賃制度上存在缺陷。在社會保障上，國內沒有設立專門保護租房者的職能部門，而且我國的教育、醫(yī)療、社保等一系列基本公共服務都與住房相關聯(lián)，租住者不能獲得與購房者同等的配套制度性權利，缺乏社會保障機制。

（三）信息的不對稱性。信息不對稱理論是指在市場經濟活動中，各類人員對有關信息的了解是不一樣的；掌握充分信息的人往往處于有利的位置，而掌握信息較少的人往往處于不利的地位。在租房市場上就是如此，出租者相比于租房者掌握了更多、更充分的房屋質量信息，容易導致道德風險。租房者的利益最容易受到侵害，再加上社會糾紛協(xié)調機制不健全，被侵權后投訴無門，給租房者帶來后顧之憂，導致很多居民不愿意進入租賃市場。

經上述分析，我國房地產市場不僅“重購輕租”，而且在“重購”的內部供需和“輕租”市場都存在著諸多問題。因此，需要構建租購并舉的住房選擇機制，以改變住房市場“重銷售、輕租賃”的現(xiàn)狀，健全房地產發(fā)展長效機制，推動我國住房市場租買協(xié)調發(fā)展。

三、建立租購并舉住房制度的對策建議

（一）引導新的住房理念，建立租買選擇機制。轉變固有觀念，以住房權為指導。在黨的十九大報告中，已提出“房住不炒”的概念，這個提法的出現(xiàn)主要強調了對住房使用權的保護，引導人們樹立正確的居住生活理念，處理好購房與租房的關系，倡導消費者在不同的年齡段，選擇不同的住房消費方式，形成“租買無差異”的住房消費理念。同時，這種理念的形成，需要配合各種政策的實施，比如解除捆綁在住房上的教育、醫(yī)療、社保等一系列基本公共服務；又或者應將租房和購房提升到同等位置，而不是“厚此薄彼”，從而建立起完善的租買選擇機制。

（二）拓寬投資渠道，抑制投機炒房行為

1、拓寬投資渠道。政府應減少投資，將國有資本從一般性競爭領域退出來，為國民提供更多的投資選擇機會，把一些有投資回報的項目更多的讓于民間投資，讓民間資本有利可圖，如鼓勵PPP（政府民間合作）等新型投融資模式，這在降低對房地產行業(yè)過度依賴的同時，也滿足了人民群眾的投資需求。在拓寬社會投資渠道的同時，對于加快我國新型城鎮(zhèn)化建設、構建現(xiàn)代財政制度也具有重要意義。

2、抑制投機炒房行為。完善住房信貸業(yè)務政策，嚴格執(zhí)行差異化貸款制度，打擊投機購房行為；健全房地產行業(yè)法律制度建設，通過立法建立長效機制來實施宏觀調控。如在德國居民住房的主要方式就是租賃住房，按照德國的《憲法》和《住宅建設法》的規(guī)定，聯(lián)邦政府首要的政策目標之一是保障居民的基本居住條件，德國房地產市場的宗旨是要建造適合廣大居民需要的住房，生產的住房是用來住的而不是用來賺錢的。

（三）健全租賃機制

1、增加供給主體，構建多層次住房體系。培育多元化住房租賃市場供給主體，構建多層次的住房供應體系，滿足各層次人群的住房需求。從政府方面，推進公租房和廉租房建設，直接增加租賃住房的總供給。如北京已經提出在以后的5年里，將供應1，000公頃集體土地，用于建設租賃住房。從企業(yè)方面，鼓勵其從“開發(fā)-銷售”向“開發(fā)-租賃”的模式轉變，或鼓勵其集中經營租房業(yè)務，形成專業(yè)化的住房租賃經營，這將有利于打通供需渠道，在去庫存的同時，也能滿足實際住房需求，從而形成多渠道供應主體。

2、規(guī)范租賃行業(yè)，完善租賃市場監(jiān)管機制。完善住房租賃市場監(jiān)管機制，建立透明的住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺，穩(wěn)定租賃關系。如建立由政府部門主導的房屋租賃信息平臺，使普通市民、房屋中介、房屋租賃企業(yè)都可實現(xiàn)一站式交易、備案、評價等服務，信息的透明化有利于穩(wěn)定租賃關系。而類似的租賃平臺，已在廣州市率先啟動，廣州市房屋租賃信息服務平臺的一大亮點是保證房源真實。發(fā)布租賃信息的房源，需經審核后，方可上線；而房源下架后，將自動中止其房源展示。此外，該平臺具有完整的評估功能，租賃交易完成后，雙方可以對交易進行評估，系統(tǒng)將自動計算評分，以確保信息的有效性和準確性。未來服務平臺的租賃信息，會及時與公安、教育、公積金等部門對接，方便承租人辦理居住證、公積金提取等業(yè)務，享受子女就近入學等公共服務。另外，要構建住房租賃法規(guī)制度體系，用法律手段規(guī)范住房租賃市場，構建穩(wěn)定健康的租賃關系。

3、創(chuàng)新支持住房租賃投資業(yè)務的金融政策，鼓勵企業(yè)運用REITs和眾籌融資方式，以改善房地產企業(yè)融資渠道，降低房地產企業(yè)對銀行貸款的依賴性。在2015年，財政部、國土資源部等六部委曾發(fā)文明確支持“以未來收益覆蓋融資本息的公共租賃住房資產發(fā)行REITs，探索建立以市場機制為基礎、可持續(xù)的公共租賃住房投融資模式”，由此可見其可行性。

四、轉變居住方式，完善租購并舉制度的意義

（一）有助于產業(yè)結構的調整，使社會經濟健康持續(xù)發(fā)展。購房需求表象的增多，房價持續(xù)上漲，會使房地產的投資收益激增時，把其他產業(yè)的資金“驅趕”出來，從而流向房地產。隨著企業(yè)不斷的追加投資，越來越多的資金或其他企業(yè)流入房地產行業(yè)，更多的社會生產要素被吸納進來，而其他實體經濟，如制造業(yè)被“驅趕”出去，終因貨幣短缺而萎縮、衰退，導致產業(yè)結構失衡。如果房地產爆發(fā)式擴張下去，不僅房地產庫存難以消化，也使其他產業(yè)被擠出市場，造成整個產業(yè)結構的不平衡，不利于國民經濟健康持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。而構建“租售并舉”的住房制度，將會使一部分購房需求轉移到租房需求上，緩解購房市場的需求，促使一部分企業(yè)流出房地產，轉向其他實體經濟，從而對我國產業(yè)結構的調整起到一定作用，有利于社會經濟的健康持續(xù)發(fā)展。

（二）有助于降低住房成本，增加消費，激發(fā)經濟活力。建立租購并舉的住房制度，形成一個完善的住房市場格局，有助于滿足我國大量的住房剛性需求，包括移民到城鎮(zhèn)的新增住房需要以及城鎮(zhèn)原有家庭為改善居住環(huán)境的住房需求。對于這部分家庭來說，可以使居民為了購房而導致儲蓄下降，從而增加消費。而在基本的住房得到滿足后，便會在某種程度上釋放潛在的內需，激發(fā)經濟活力。

（三）有助于推進新型城鎮(zhèn)化建設，實現(xiàn)全民“住有所居”。當前，在城鎮(zhèn)化率不斷提高的大背景下，城市對人口的聚集作用持續(xù)擴大，大量的外來務工人群涌入城鎮(zhèn)，他們面臨的第一需求便是住房問題，但高企的房價遠遠超出這些流動人口的支付能力，導致很多流動人口大多集中居住在環(huán)境質量差的“城中村”，與城市戶籍居民的居住生活水平差距擴大，在阻礙城鎮(zhèn)化進程的同時，也給城市的社會管理帶來極大的挑戰(zhàn)。而多層次供給體系，租售并舉的住房制度，便滿足了城鎮(zhèn)化進程中大量中低端人群的住房需求問題，從而解決不同層次人群的住房需求，實現(xiàn)全民“住有所居”，有助于推進新型城鎮(zhèn)化建設，解決半城鎮(zhèn)化問題。

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