我國房地產行業存貨管理的問題與對策研究

龐竹

摘 要：隨著市場競爭壓力的逐漸增大，房地產企業的綜合競爭力水平不單單取決于房屋建設質量和成品房的銷售規模，同時存貨管理的能力也占據著很大的比重。以我國房地產行業作為研究對象，通過研究該行業存貨管理當中的問題，并針對問題提出相應的解決對策。

關鍵詞：房地產行業；存貨管理；問題；對策

中圖分類號：F299.23 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）31-0104-02

現代企業管理學認為，企業的存貨管理是企業的另一利潤產出點，對于企業經營成本的降低有著至關重要的作用，其中包括人員、物資、采購等方面要素，影響著企業的綜合競爭力水平。目前房地產企業的存貨管理問題研究自20世紀90年代中期才為人們所關注，同樣房地產企業的存貨管理能夠為企業節約成本，提高利潤，因此更多的房地產企業愿意實施現代化的存貨管理制度來幫助企業實現科學化的存貨管理。

一、國內房地產行業存貨管理現狀

目前國內房地產行業的規模較大，作為支柱產業的房地產行業在國家扶持下的發展較為迅速，但是在快速發展的過程中存在著一定的管理缺失，尤其是針對存貨管理不能夠有效地進行管理和控制，致使企業的存貨管理成本較高，例如企業物流的成本、采購的成本、損耗的數量增加等。這些對于企業的最終利潤獲取有著直接的影響，其中的問題一旦不能夠合理地解決，那么勢必會不利于企業長期的發展。目前國內如萬達集團、保利集團、萬科集團等房地產龍頭企業對于存貨管理有著一定的認知，但是普遍重視程度不高，盡管在體制體系上有著嚴格的規定，但是執行上很多都是敷衍了事，致使企業的存貨管理缺失情況嚴重。而一些中小型的房地產企業甚至是沒有存貨管理計劃，這對于整個行業企業的發展有著一定的阻礙。因此，針對于存貨管理的問題亟待解決。

二、國內房地產行業存貨管理特點

國內房地產行業的存貨管理主要體現在材料、物資上的管理，很多原材料的進銷存量能較大，因此對于企業的資金流轉率影響很大，如果不能夠很好地對之進行優化管理勢必會影響企業的發展，主要特點如下：

第一，材料物資的存貨量大，使用周期長；第二，存貨資金占有率高，流轉率低；第三，季節性影響明顯；第四，存貨管理難度較高，安全性訴求較強；第五，存貨受市場價格波動影響大，采購期較長。

三、國內房地產行業存貨管理存在的問題

國內房地產行業發展過快令很多不足之處凸顯出來，尤其是存貨管理的不足令企業的發展受到了一定影響，很多原材料的庫存壓力令房地產企業可謂是不堪重負，再加上市場環境變化較快，需求不斷壓縮下令地產公司的資金周轉出現困難，這些問題都會影響到房地產行業存貨管理的最終結果。在日常的工作當中經常會出現存貨管理缺失的情況，具體如下：

第一，貨物作業不及時的現象，很多時候不能按照公司規定的時間交接，這樣對于企業的正常運作造成了阻礙，對于企業的整體時效性造成了制約；第二，因為存貨管理保管過程中問題凸顯，在保管過程中損耗嚴重，管理能力不足，浪費了企業的資金；第三，很多時候房地產企業的貨物會出現積壓的情況，這無形當中就造成了庫存成本的提高和庫存資金的積壓；第四，因為沒實施現代化的管理，大多數情況都是憑借庫房管理人員的經驗來進行貨品的擺放，十分容易造成局部混亂，配貨的出錯率和效率都明顯低下。

四、國內房地產行業加強存貨管理的對策

（一）強化存貨管理意識

房地產行業要全面地提高存貨管理的意識，在實際操作中必須明確建筑施工企業的高層管理部門、財務部門、各施工項目部以及其他管理部門在存貨管理中各自的角色和應履行的具體職責。不過也得注意將存貨管理的硬性指標進行確定，例如物流成本控制、存貨損耗控制、存貨流轉率控制，這樣在具體工作中人們能夠在目標確定的前提下進行工作的適當調整，從而確保存貨管理能夠有效實施。同時，還需要針對管理人員進行職業化管理，令其能夠在思想上去重視存貨管理，在能力上去掌握存貨管理的相關要素，而整個管理體系就一定要去杜絕任人唯親的家族式管理，所有的工作人員必須具備相應的能力，這樣才能夠有良好的業務素質來進行存貨管理，同時對于用人上還要考量其政策觀念和職業道德，對于不具備條件的人員絕對不能任用。從全局來看，加強存貨管理意識是和企業文化相對接的，房地產企業應當適時地進行存貨管理意識的宣傳，對于有突出貢獻者進行獎勵，不足者則予以懲罰，這樣獎罰分明的管理才能夠令企業上下都去重視存貨管理，從而為企業的整體發展提供助力。

（二）完善存貨管理制度

房地產行業需要在存貨管理制度的系統化、功能化上進行研究，從而確定并執行適合企業自身的存貨管理制度。具體來看，完善存貨管理制度的前提是要把握以下幾點準則：第一，將責任單位的情況做到實時的監管，在有效控制的基礎上獲得全面的存貨管理信息；第二，根據企業在經營發展過程當中出現的問題進行實施層面的調整，在信息變動的情況下靈活地將制度和市場信息相匹配，避免矛盾的滋生；第三，一旦企業出現一些不可控的突發因素，需要根據情況進行責任權屬的劃分，哪里出現問題就找到相關的責任人，在權利允許的情況下及時處理，然后再將問題逐級上報給相關負責人和領導；第四，部門和部門之間的溝通一定要頻繁，這樣能夠及時地掌握采購、成本、損耗等信息，從而能夠及時地進行決策。整體的制度需要按照企業自身的規模、績效、規劃、現金流等因素來進行制定的，決策人需要掌握的是企業未來前景的一個預期，從而根據自身管理能力來將其納入到存貨管理體系之中。因此，房地產企業需要令管理制度具備高水準、規范化、效率化的要素，具體實施環節上需要將基礎信息做得更加全面一些，還需要具備全面性和時效性，從而使企業管理的質量得到大幅度的提高。

（三）利用先進管理模式

房地產行業在存貨管理的過程中要結合現代化的管理理論和實踐經驗，例如參照歐美等發達國家的管理模式，將存貨管理的效率、功能、安全性都予以提高，從而全面地應用先進的管理模式來提供企業的綜合競爭力。因此，在管理中，要求企業的方方面面做到良好的控制，要在管理上做到嚴格考核，所有責任人需要嚴格監督依據管理的執行效果，在績效上做到統一管理。在存貨管理上，令企業實現從粗放型向集約型的轉變，這樣才能夠將企業發展的重心轉移到開源節流的路線之中，最終實現企業發展戰略目標。具體執行如下：endprint

1.管理要素的加強。房地產企業各部門分析自己的職能需求，從而編制績效考核內容，直接和工資掛鉤。例如庫存損耗數據的及時匯編、成本數據的及時反饋、人員的費用開支等，每一預算子項要求用計算式說明，按管理類別進行逐項分析，這樣能夠令管理清晰化和效率化。

2.執行控制的加強。房地產企業根據既定管理目標和要求來具體執行，一般由總經理親自帶隊來進行監督管理，例如企業存貨流轉率的控制、物流成本和時效的控制控制等，通過各部門來進行互相監督控制，從而企業存貨管理的實施效果得到保障。

3.資源配置的加強。房地產企業的存貨管理需要占用企業一定的資源，因此需要合理控制和編制預算，從而確保資源能夠優化配置，避免浪費。例如企業的物流、人員等環節的投入和產出，要根據現實需求進行資源調整，采用靈活可控的方式能夠實現管理的優化輸出。

（四）跟隨國家政策

房地產行業要緊跟國家政策的步伐來調整自身的存貨管理，從而能夠確保自身的管理風險和成本攤薄。目前國家市場物價及供需情況變動的幅度較大，受到世界經濟一體化的相關影響，我國的物價水平持續上漲，而人員和物資等費用也隨之上揚，這樣就令企業的成本控制壓力很大。因為房地產企業存貨具有實效性，房地產市場供求關系的變動，決定著房地產市場的價格，而價格對購買者來說又是最敏感的。房地產行業要關注國家相關房地產政策的出臺，例如稅率、交易費率等，這樣才能夠有效地控制庫存量能，一旦形勢不好就要盡量降低庫存。而例如國家出臺的限購令，在這種政策下就需要控制自身的庫存和商品房的建設，從而才能夠在市場的供需情況變動較快的情況下令企業做出合理的存貨管理。同時，國家在銀行貸款利率等方面進行調節，在一定程度上會引起房地產企業資金的變動，隨著國家政策的變化不斷進行調整，則用于存貨管理的資金也應跟著有所變化。所以，國家政策的不斷變化在一定程度上加大了企業存貨管理的難度。在這種情況下，就要時刻關注國家政策，例如原材料鋼材水泥的價格變化、油價的漲跌等，從而能夠確保企業存貨管理的時效性達到最優，這樣才能夠有效地幫助企業能夠緊跟國家政策步伐來實現發展。

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[責任編輯 吳明宇]endprint