關于房地產行業融資的思考

張媛妮

摘要：我國經濟的持續發展離不開房地產行業的支持，房地產行業發展的同時，間接帶動了裝修行業、建材行業等相關行業的發展，這一行業要想繼續擴大規模，在社會發展中貢獻積極力量，應創新融資方式，針對融資期間出現的問題有效解決，以此減少行業融資阻力，為行業發展獲得充足的資金支持。文章首先介紹了房地產行業融資意義，然后分析了常用融資手段，最后在探究常見融資問題的基礎上，提出了有效的解決對策。希望文章探究能為房地產企業在融資方面提供借鑒。

關鍵詞：房地產行業；融資；手段；問題；解決對策

現如今，房地產行業在市場中的競爭日趨激烈，該行業要想抓住發展機遇，在較大的競爭壓力中占據一席之位，應將發展重點放在融資方面，打破以往單一的融資模式，根據市場實際情況構建新型融資體制，從而提高房地產企業的經濟利潤空間，房地產行業才能夠穩定、持續發展。

一、房地產行業融資意義

房地產行業具有資金密集型特點，即該行業發展的過程中需要充足資金，如果周轉資金數量不充足，那么房地產業的發展動力也會逐漸降低。我國大多數地產公司通過銀行貸款的方式進行融資活動，相對來講，債券融資的比重較小，創新原有融資方式，實現融資方式多元化十分迫切，與時俱進的實施行業融資具有一定現實意義，具體意義表現如下。

房地產業實施多元化融資活動，能夠不同程度的降低金融風險，這一金融風險主要針對金融機構來講，由于銀行作為信貸的主要提供者，銀行與房地產行業之間存在直接聯系，一旦房地產業出現運行阻力，以及其他變化，那么信貸主體——銀行則會被間接影響，從而加大金融風險。因此，多元化融資能夠適當減少金融機構的融資風險，有利于營造良好的行業發展關系，這對金融業、房地產業穩健發展具有促進意義。與此同時，能夠促進金融機構平衡發展，投資任務平衡分配后，金融風險不會過度集中，這對金融市場是一種調整，能夠有效緩解機構失衡現象，促進金融市場均衡發展。除此之外，融資渠道豐富后，大大加快融資速度，進而能夠提高資金回報率，充分發揮閑散資金的利用價值，并且房地產業會逐漸降低對銀行的依賴程度，能夠主動的引進外來資金以及其他渠道資金，這對房地產業發展具有積極作用，房地產業同其他行業的合作關系也會隨之增多，有利于擴大投資規模，促進房地產業樹立良好形象。

二、常用融資手段

現階段我國房地產企業的資金來源渠道包括：自由資金、售房預收款、銀行貸款、股權融資、債券融資、信托融資等，雖然我國房地產企業擁有多元化的融資渠道，但是大多數融資渠道在房地產企業融資實踐中不能充分發揮作用，導致我國房地產企業融資渠道過分依賴銀行貸款和自有資金，然而隨著經濟形勢的不斷變化，過分依賴銀行貸款不能支撐房地產業的發展，為了在激烈的競爭環境中穩定快速的發展，必須采取多元化融資渠道，實踐中選擇融資渠道時必注意需求性、成本、抵押物、負債結構、靈活性、擔保情況以及負債率等影響因素，在全面考慮上述因素的基礎上，選擇最適合的融資方式。從上述介紹可知，房地產業多元化融資對行業自身、社會發展有積極意義，企業發展一般會經歷生存期、發展期、穩定期、衰敗期等四個階段，其中，生存期適用的融資方式主要為民間借貸、合作開發類的非金融機構融資方式；發展期選用融資方式時，往往要結合當前已有資源和正在開發的項目，并根據企業融資需要選用適合的融資方式；穩定期適用的融資方式多以證券融資為主，必要時還可以考慮股權融資；衰退期應確保所選的融資方式具有較低的資金壓力。在社會發展的不同階段，所選的融資方式存在差異，優選適合的融資方式能夠提高資金使用效率，避免資金浪費，這對房地產行業持續發展具有促進作用。

三、常見問題

近年來，隨著國家調控政策日趨嚴厲，房地產市場并不是十分景氣，銷量呈明顯的下降趨勢，與此同時，融資能力也逐漸降低，這在一定程度上減少融資數量，弱化資金配置效率，并且企業融資風險也會相應增加，常見問題介紹如下。

（一）信貸資金少

房地產業融資的過程中，應用銀行住房信貸資金這一方式不僅會弱化銀行積極性，而且還會獲得較小利差，再加上，這種信貸方式期限較長，為了避免出現信貸危機，務必要有大量資金為其提供保障。但目前我國存在較多信貸資產問題，受大量貸款金額影響，銀行并無多余資金扶持房地產抵押貸款，從中能夠看出，金融融資渠道現已限制了房地產業的發展。

（二）融資方式存在局限性

銀行提供貸款的要求不斷增多，房地產業要想成功借貸于商業銀行，應充分滿足其提出的借貸條件，但能夠達到要求的企業少之又少，大部分企業達不到銀行的借貸標準，除了金融機構這一融資方式外，其他融資方式同樣存在局限性。債券融資的適用對象較固定，即建設時間較短的房地產項目，但貸款利息相對較高，進而發行成功率相對較低；信托融資雖然較靈活，所受政策約束相對較少，但其流通壓力相對較大。

（三）直接融資比例較小

我國直接融資發展步伐加快得益于政策引導，提供發展市場的政策即改革開放，取得進步的同時，直接融資未能改變原有的融資格局，仍以非直接融資方式為主，因此，仍主要依靠金融機構提供所需資金。近年來，金融機構提供的借貸數量和借貸次數隨之增多，并且這一趨勢仍持續增加，房地產企業2/3的資金來自銀行，并且個別年份還會超過2/3，這在一定程度上加劇了非合理融資態勢。

（四）法律法規不夠健全

西方個別國家在房地產融資方面提供了政策支持，并對這方面已有的法律法規不斷補充、完善，以便為融資渠道選擇提供正確引導和全面保障，但我國融資方面已有的法律法規缺乏完善性，并且操作性相對較差，并不能為房地產業融資提供有效引導，一旦房地產業遇到融資阻力，并不能從法律法規方面獲取解決思路或者支持，這在一定程度上會制約融資活動?，F已發展的房地產企業，其投資基金多以三種形式呈現，第一種即合作式，第二種即公司式，第三種即信托式，受當前政策環境影響，投資基金未能持續發展，其發展狀態多以間歇式為主，同時，大部分企業根據公司法予以引導，由于二者間的運作形式非一致，最終會影響投資基金發展效果。endprint

（五）融資創新風險較高

由于當前我國市場條件不夠完善，監管體系不夠健全，因此，融資創新期間存在較大阻力，并面臨一定風險，已有風險在短時間內不會及時消除，進而風險不斷累積后會對房地產行業產生消極影響，進而會波及銀行，金融系統的穩定性會大大降低。各個國家在此方面的研究學者對金融創新高風險這一問題高度關注，在分析風險因素的基礎上，制定合理的控制措施。

除了上述已有的多元化融資問題外，房地產行業融資的過程中極易受融資環境影響，即房地產企業受傳統項目建設思想影響，高度重視資金來源，進而忽視了融資環境的具體分析工作，進而房地產項目開發、建設的過程中，極易出現逃稅、延時交稅等現象，從而降低了與之合作的房地產企業的信用度。此外，房地產行業融資人才較少，即現有人才只能制定形式化的融資策略，并不能結合當前實施的融資政策，并且融資模式不能全面預測，這在一定程度上會增加資金風險，不利于提高資金利用率，企業償還能力也會隨之降低。

之所以房地產行業在融資過程中存在上述問題，主要是因為融資環境缺乏規范性，企業領導者的信用度相對較低，進而不利于優化市場開發環境。此外，融資人才缺乏專業性，融資人才的基礎知識不夠豐富，專業素質相對較低，因此，所構建的融資體系未能發揮應用價值，所創新的融資模式不足以應對資金危機。總結上述已有問題，大體歸納為兩方面，第一方面即企業自身，第二方面即市場環境，前者具體包括企業管理效果、財務管理人員、信用度以及財務狀況等，這些問題會不同程度的影響房地產業融資速度和數量，再加上，企業財務信息傳遞速度較慢，財務管理制度不夠健全，進而會大大弱化融資效果。后者具體包括政府部門，即政府為其提供的優惠政策較少、扶持力度不強，還包括土地成本因素和擔保公司，其中擔保公司自身能力有限，費用相對較高，進而會弱化資金配置合理性，降低資金使用效率。在掌握常見融資問題以及問題發生原因的基礎上，提出有效措施予以解決，能夠實現融資渠道拓展，能夠降低房地產業融資風險，同時，還能為相關房地產業提供借鑒，有利于促進我國房地產業持續進步，房地產業發展的同時，我國社會經濟發展水平會大大提高，我國在國際市場中的競爭實力會隨之增強，具體解決措施如下。

四、解決對策

我國房地產業要想不斷發展，獲得良好的融資效果，應針對上述已有融資問題具體解決，以此降低融資阻力，為房地產業發展提供充足資金，以此突破房地產業發展瓶頸，深化房地產業改革。

（一）實施房地產證券化

對于陸續上市的房地產企業，我國證券監管部門應制定相關制度，針對這類企業運行過程、注意事項具體規定，同時，適當推進抵押貸款證券化，借此吸引投資主體?，F如今，大部分房地產企業不具備上市資格，基于此，發行低利率、長時間融資的債券具有可行性，這也能為企業融資提供機會，除此之外，發行主體還可以適當轉移到信托機構，最終實現資金籌集目標，提高分散資金利用率，這對房地產業穩健發展具有促進作用。其中，上述提到的房地產信托，即指房地產企業通過專業化、權威化責任單位完成資金整合、分配工作，在此期間，制定合理的信托計劃，形成規?；?、規范化的資金組合，以此提高房地產項目的經濟效益。

（二）組建投資基金組織

由于投資基金從某種程度上來講，包含于股權投資，這種投資方式能夠通過分散投資的形式降低投資風險，這不僅能夠集中分散資金，而且還能豐富融資種類，最終房地產企業能夠從中獲得所需資金，這也是對社會資金的再分配，有利于優化投資結構。與此同時，我國相關部門還應結合當前投資基金發展狀況制定相應的投資基金法，確保投資基金活動能夠得到法律保障，并且這一活動能夠合法化、有效化進行。投資基金工作者還應主動學習西方先進的運作模式，總結豐富經驗，并對我國現有運作機制適當調整、完善，這不僅能夠為信托企業提供充足的資金來源，而且還可以通過信托聯合的方式整合分散資金，確保房地產業發展得到資金供應。此外，我國還可以在法律法規方面有效借鑒，進而我國此方面的法律能夠越來越健全，投資基金組織期間遇到的多樣性問題可被及時解決，這對我國投資基金法律阻力剔除具有重要作用。

（三）健全個人融資體系

房地產企業開展建設施工項目主要以擴大建筑物銷量為基本目標，通過提高建筑物銷量獲取經濟效益，因此，房地產業會將關注點投放到購房者，如果購房者具有一定購買意愿和購買能力，那么房地產市場會間接活躍。應用個人住宅抵押貸款進行個人融資，在此期間，務必健全個人融資體系?，F如今，個人消費貸款的市場尚未完善打開，參與的人數較少，貸款數量不多，面對這一現實問題，銀行應適當增加業務量，針對原有業務細化，創造新型項目，同時，適當簡化貸款程序，降低貸款程序的繁瑣性。

（四）改變融資手段

房地產企業組織融資活動時，再結合當前發展現狀的基礎上，適當改變融資手段，根據市場變化情況制定多元化發展戰略，通過內部融資和外部融資同步發展的形式籌資建設資金，與此同時，實施企業融資和個人融資有機統一的融資方法，以此降低融資成本，分散融資風險。以往相對單一的融資手段不能滿足房地產企業資金周轉需要，再加上，我國經濟持續發展，民間借貸的發展空間得以拓展，所謂民間借貸，指的是無需通過金融監管部門，自然人之間或者其他組織間開展的融資行為，它作為靈活、高效的融資手段，能夠緩解金融機構信貸資金匱乏這一問題，有利于促進經濟發展。因此，房地產企業可以嘗試與民間借貸聯合，這不僅是對以往融資方式的豐富，而且還能有效利用民間資金，確保房地產項目在民間資金的提供下持續建設，這種新型民間融資手段值得被關注，并且應用前景相對廣闊，應用這種融資方式的過程中，還應加強相關部門的監管，以免產生不必要的經濟糾紛。此外，適時發展融資租賃這一融資方式，這種融資方式主要以變動所有權進行資金獲取，待房地產項目完工后，所有權能夠回歸，與此同時，成立抵押資產管理機構，借助該機構完成資產處理任務，這種融資方式的有效實行能夠妥善解決融資問題，大大加快融資速度。endprint

（五）引進外來資金

據相關資料顯示，境外資金在房地產業的投資率逐漸降低，然而這會間接影響融資渠道的豐富性，不利于融資渠道拓展，因此，我國應采取有效措施吸引外來資金，并許可規范性外資金融機構走進我國金融市場，外資金融機構的管理方式、運作體系能夠對我國金融機構起到借鑒、引導作用，這對金融系統健全、金融體系完善具有重要作用，并且我國房地產企業的融資渠道會再次拓展，金融資產規模也會隨之擴大。融資活動執行的過程中，我國金融市場能夠創新資金分配方式，以此優化資源配置效率，金融創新機會能夠大大增加，這對資產質量優化具有積極的促進作用。此外，外來資金參與融資期間，金融業務內容會越來越豐富，金融產品數量也會不斷增加，能夠加快房地產業轉型速度，優化該產業發展效果。外資金融機構同國內金融機構合作發展的過程中，共同支配已有資金，在此期間還可以成立互助發展協會，該協會所起到的作用主要為資金后補，這不僅能夠現有資金利用率，而且還能縮短資金的支配時間。提供外來資金于房地產業運轉，這不僅能夠優化企業發展效果，還能為企業制定合理的發展戰略。

（六）加強服務創新

房地產業發展的過程中，要想實現融資渠道拓展這一目標，務必加強服務創新，即有效創新服務模式，優化服務質量，進而房地產業的融資合作機會能夠增多，同時，分散資金也能被大量吸引。房地產企業應全面掌握自身發展特色以及不足，充分發揮原有的資源優勢，選優優選適合的融資渠道后，適當創新服務方式，構建特色化服務模式，這對企業良好形象樹立具有重要影響，同時，有利于優化融資效果，大大提高企業的社會效益和經濟效益。房地產企業還應提高市場服務水平，即針對金融市場進行分級處理，劃分后的市場等級主要有兩種，第一等級主要負責認購發行，第二等級主要負責資金流通，現如今，我國房地產業正處于第二等級，要想拓展融資渠道，務必提高金融市場創新能力，即促進第一等級市場和第二等級市場同步發展，避免出現金融市場失衡發展現象；針對渠道創新中常見風險和潛在風險合理控制、強化管理，避免風險擴大，影響房地產企業進步速度；明確房地產企業發展方向，針對性發展第二級市場；為房地產企業營造良好的融資環境。

除了上述已有的解決對策外，房地產企業構建融資模式的過程中，還應明確總體思路，充分彰顯融資價值，這對融資制度成立、融資結構優化具有重要作用。融資方式選定后，合理規劃其融資模式，同時，房地產企業還應公布資金使用途徑，鼓勵消費者參與融資項目，企業內部員工參與投資活動的過程中，在資金規劃方面貢獻積極力量。除此之外，房地產業還應主動和銀行金融機構溝通，掌握最新的市場動態和行情，構建良好的發展關系，并通過宣傳的方式提升房地產企業實力，采取有效措施提高融資效率、優化融資質量。

五、結語

綜上所述，在掌握房地產業行業多元化融資意義的基礎上，了解常用融資手段——金融機構融資、單位墊款、非金融機構融資、房屋銷售回款等，針對實際融資期間存在的融資數量相對匱乏、融資方式不足、直接融資比例較小等問題通過實施房地產證券化、改變融資手段、健全個人融資體系等措施有效解決，這不僅會降低融資風險，而且還會促進融資活動順利進行。除此之外，房地產行業領導者拓展融資渠道的過程中，還應及時關注市場變化，根據自身實際選用適合的融資方式和結合融資方式，全面應對融資風險，充分發揮多元化融資渠道的應用優勢，這對我國房地產行業穩健發展具有重要作用，有利于促進房地產行業邁向新的發展臺階，增加房地產業經濟效益。

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（作者單位：北京未來科技城置業有限公司）endprint