房地產企業破產重整實務問題研究（八）

徐淑華+++黃耀+++王邦彥

摘要：“以房抵債”，即出借人為了保證債權的實現，在簽訂民間借貸合同的同時或者之后，又與借款人簽訂商品房買賣合同，約定一旦借款人到期未能償還本金和利息，出借人即可要求履行商品房買賣合同，轉移商品房的所有權，到不動產管理部門辦理網簽手續（或預告登記），司法實務中，俗稱“網簽戶”。房地產破產實務中，“以房抵債”問題相當突出，成為房企破產需要解決的難題。對于“網簽戶”以及“以房抵債”法律效力，我國法律無明確規定。最高人民法院為解決司法實務中的混亂狀態，也作出相應的司法解釋，但因為“以房抵債”非常復雜，司法解釋仍未能根本解決“以房抵債”問題。本文中著重闡述“以房抵債”問題在司法實踐中遇到的爭議與困難，結合案例，對“以房抵債”在房企破產實務中的特殊性進行闡述，對“以房抵債”的解決路徑作深入地探討。

關鍵詞：破產重整；以房抵債；解決路徑

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）01-0058-63 收稿日期：2017-11-06

1“以房抵債”問題在司法實踐中的裁判路徑

在司法實踐中，對于“以房抵債”的法律效力問題，我國法院主要采取了以下兩種裁判路徑。

裁判路徑之一：肯定商品房買賣合同的法律效力。持“肯定說”觀點的以最高人民法院審判的“朱俊芳與山西嘉和泰房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛”（以下簡稱為“朱俊芳和嘉和泰公司案”）為代表。

根據最高人民法院做出的最終判決，其認為從案涉《商品房買賣合同》和《借款協議》所約定的內容來看，《商品房買賣合同》與《借款協議》屬并立又有聯系的兩個合同。……