房產(chǎn)測繪工作現(xiàn)狀及測繪技術(shù)運用

□ 馬曉冬 吳京燕 郭永艷

（太原市今通測繪有限公司，山西 太原 030023）

0.引言

新時代中國特色社會主義的發(fā)展，讓21世紀的中國煥發(fā)出強大生機與活力，也明確了我國市場經(jīng)濟的走勢，其中房地產(chǎn)業(yè)得到了巨大的發(fā)展空間，同時也成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。新時期，房屋的建筑形式五花八門，房屋的營銷模式層出不窮，房屋的價格定位不斷攀升，在這樣的大背景下，住房問題已經(jīng)成為了最重要的民生問題之一。在首次登記、房屋銷售、買賣交易、房屋租賃、抵押貸款和產(chǎn)權(quán)糾紛等過程中，則就需要通過房產(chǎn)測繪部門提供的相關(guān)數(shù)據(jù)來進行預(yù)售房許可證辦理、合同備案登記、不動產(chǎn)證辦理等業(yè)務(wù)，為管理部門的正確決策和房地產(chǎn)消費者的必要信息提供參考依據(jù)，所以房產(chǎn)測繪在房地產(chǎn)業(yè)中占據(jù)著非常重要的作用。

1.房產(chǎn)測繪工作的現(xiàn)狀

1.1 房產(chǎn)測繪的機制、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)不夠完善

1.1.1 建設(shè)部國家測繪局頒布的2001年5月1日起施行的《房產(chǎn)測繪管理辦法》中，規(guī)定了房產(chǎn)測繪行為是受行政主管部門監(jiān)督管理的企業(yè)行為。可是，到目前為止還有些地方的房產(chǎn)測繪企業(yè)數(shù)量非常有限，存在行業(yè)壟斷現(xiàn)象。明確房產(chǎn)測繪單位的企業(yè)地位，真正與政府機關(guān)脫鉤，讓更多具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的企業(yè)進入測繪市場。引進競爭機制，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和廣大消費者提供服務(wù)，是亟待解決的問題之一。

1.1.2 房產(chǎn)測繪是通過精密的測繪儀器及相關(guān)的測繪技術(shù)和測繪手段進而描述房屋及其用地的信息，并為城市規(guī)劃建設(shè)、土地權(quán)籍管理、房產(chǎn)權(quán)屬管理、不動產(chǎn)登記管理、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)和資料，其專業(yè)性、技術(shù)性很強，但是房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)卻不夠完善，對有些問題的規(guī)定過于簡略，使得許多新問題無法界定、無據(jù)可查，在實際操作中難以處理。《房產(chǎn)測量規(guī)范》中有關(guān)房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤的條款不應(yīng)使用列舉說明，而應(yīng)對計算建筑面積的范圍及共有建筑面積的具體分攤等逐一定義，例如：飄窗、采光井、高層設(shè)備平臺等可否計算建筑面積；多層裙商中的門廳、核心筒等共有建筑面積的分攤方法。山西省未出臺地方性房產(chǎn)面積計算和分攤標(biāo)準(zhǔn)，只能依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》并借鑒其他省市出臺地方性房產(chǎn)面積計算和分攤標(biāo)準(zhǔn)。統(tǒng)一難度很大，容易引發(fā)爭議。隨著房產(chǎn)測繪市場的全面放開，有關(guān)房產(chǎn)測繪的相關(guān)規(guī)定也應(yīng)該更為細化、統(tǒng)一、具體，使全國的房產(chǎn)測繪工作穩(wěn)步、有序的健康發(fā)展。

1.2 現(xiàn)階段房產(chǎn)測繪過程中存在的問題

1.2.1 房產(chǎn)測繪人員的誠信及職業(yè)道德缺失

發(fā)達國家的誠信體系建設(shè)普遍做得比較好，如在德國從事房產(chǎn)測繪的人員一般不敢違規(guī)測繪，因為這是關(guān)系他終身的事業(yè)，房產(chǎn)面積測繪是嚴格遵循合理、合法、公平、公正的原則進行測算。國外對于房產(chǎn)面積測繪方面的研究比我們國家更深入，管理機制更完善，法律制度更規(guī)范，約束力更強。我國由于沒有一套完整的規(guī)范制度來約束測繪人員的行為，就導(dǎo)致測繪人員違反職業(yè)道德，脫離房產(chǎn)規(guī)范，而是聽從房產(chǎn)測繪公司領(lǐng)導(dǎo)的要求或者與房地產(chǎn)公司勾結(jié)，弄虛作假甚至從中牟利。

1.2.2 房產(chǎn)測繪資質(zhì)等級要求低，從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)下降

現(xiàn)行的《測繪資質(zhì)分級標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，丁級資質(zhì)即可承擔(dān)不動產(chǎn)測繪工作，在技術(shù)人員規(guī)定方面，僅對職稱作出了要求。在房產(chǎn)測繪中，特別是對復(fù)雜建筑物的測繪，情況復(fù)雜，數(shù)據(jù)繁多，計算量大，測繪人員很難保證正確率百分之百，若測繪單位的質(zhì)量保障體系不健全，就容易產(chǎn)生質(zhì)量差錯。測繪單位的資質(zhì)等級、管理能力和從業(yè)人員的技術(shù)水平都會影響測繪成果的質(zhì)量。

2.房產(chǎn)測繪技術(shù)的研究及運用

2.1 房產(chǎn)測繪技術(shù)的研究

在房產(chǎn)測繪技術(shù)研究方面，關(guān)鍵的技術(shù)運用是尺寸精確、實物現(xiàn)狀的數(shù)據(jù)獲取、處理、存儲技術(shù)，信息共享與數(shù)據(jù)成果可視化技術(shù)，測繪數(shù)據(jù)系統(tǒng)分析技術(shù)，網(wǎng)絡(luò)測繪信息系統(tǒng)技術(shù)，測繪信息自動化更新技術(shù)等。在數(shù)字化的基礎(chǔ)上，建立高精度、智能化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化、集成化的測繪技術(shù)新體系。

2.2 房產(chǎn)測繪技術(shù)中機助制圖的運用

在房產(chǎn)測繪技術(shù)運用中計算機輔助制作房產(chǎn)圖的系統(tǒng)也取得了飛速發(fā)展，房產(chǎn)測繪行業(yè)普遍采用美國AutoDESK公司的AutoCAD對所測繪的房產(chǎn)圖進行繪制、修改和整飾。在AutoCAD系統(tǒng)中，只要把數(shù)據(jù)作出處理，就能將測繪地物按照實地的相關(guān)位置準(zhǔn)確呈現(xiàn)在計算機屏幕上，一目了然。在對圖形的處理上AutoCAD具有強大完善的功能，操作簡便易懂，并且具有良好的自我保護性能，即便非規(guī)范操作也不會對系統(tǒng)本身造成任何傷害。

2.3 先進測繪技術(shù)的運用

GPS測量技術(shù)在房產(chǎn)測繪中已被廣范應(yīng)用，但需要事后進行解算才能獲得厘米級的精度，而RTK實時差分定位技術(shù)是一種能夠在野外實時得到厘米級定位精度的測量方法。在房產(chǎn)測繪工作中可使用RTK測定權(quán)屬界址點及一些物點的位置并能達到要求的精確度，對于較復(fù)雜的、基地面積較大且形狀不規(guī)則的建筑物，在施工前期可進行GPS控制測量，之后使用全站儀免棱鏡技術(shù)對未裝飾的外圍墻體關(guān)鍵尺寸進行測量，等竣工驗收后再進入建筑物內(nèi)部使用手持式激光測距儀進行套內(nèi)尺寸測量。

2.4 管理與監(jiān)督手段的提升

房產(chǎn)測繪管理部門應(yīng)出臺措施約束測繪人員的行為，提高違規(guī)處罰力度，避免房產(chǎn)測繪人員違反職業(yè)道德，房產(chǎn)測繪人員資格實行全國統(tǒng)一注冊、全國聯(lián)網(wǎng)、公開監(jiān)督。測繪單位要自覺組織測繪工作人員技能培訓(xùn)，房產(chǎn)管理部門定期組織測繪專業(yè)技術(shù)人員上崗培訓(xùn)和繼續(xù)教育培訓(xùn)并頒發(fā)合格證書，不斷更新房產(chǎn)測繪知識。同時要求房產(chǎn)測繪單位內(nèi)部從技術(shù)和業(yè)務(wù)管理上嚴格把關(guān)，加強測繪工作透明度，接受社會監(jiān)督，實施測繪成果質(zhì)量追究制度，對出現(xiàn)重大測繪質(zhì)量問題或多次出現(xiàn)質(zhì)量問題的測繪單位和測繪人員予以警告，甚至取消其從事房產(chǎn)測繪資格。促進測繪單位及測繪人員嚴格自律，自覺提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量。

3.結(jié)束語

新形勢下城市建設(shè)的發(fā)展步伐日漸加快，房地產(chǎn)市場中房產(chǎn)測繪起著不可或缺的作用，這就給房產(chǎn)測繪行業(yè)帶來了非常好的發(fā)展機遇，同時也帶來了新的挑戰(zhàn)，提出新的要求，它的發(fā)展方向，已成為百姓關(guān)注的熱點，全社會都應(yīng)該為其出謀劃策、集思廣益，使其不斷提高、不斷完善，更加充分地服務(wù)于社會，服務(wù)于人民。