簽訂農村土地流轉合同注意事項

隨著農村外出打工的農民不斷增多，土地經營權流轉已成常態。在農村最講究的是人情，不重視合同，這樣就會存在各種風險。一旦發生了糾紛處理起來很難，所以大家在簽訂土地流轉合同的時候，一定要留心。

案例一：沒“把”的口頭合同

黃某去年全家外出打工，承包地交由村中一位遠房的親戚于某所辦的家庭農場代管。因為親屬關系，雙方沒有簽訂書面合同。最近黃某要收回土地，轉包給村里的種糧大戶蔣某。于某以土地屬“轉讓”，不是“代管”為由，不同意退出接手經營的土地。是“轉讓”還是“代管”，因無書面合同，雙方各執一詞。口頭合同“沒抓手”，讓有關部門解決起來難度很大。

說法：“土地流轉”這類事關農民切身利益的重大事項，屬于法律規定應當采用書面形式簽約的范圍。

案例二：“價款不清”的書面協議

張某前年外出打工，把承包的土地轉包給了自己的表哥胡某。雙方雖找人寫了一份協議，可協議中忘了寫“流轉價款”。最近張某回來結賬，當地外包土地價款為每畝三百至五百元不等。究竟每畝是按三百元還是五百元，雙方鬧翻了臉。另外良種補貼、農資補貼、柴油補貼等各種補貼，都已讓胡某領走。雙方雖是親戚，卻鬧上了法庭。

說法：就“流轉價款及支付方式”，法院雖可根據實際情況，按土地的等級，在每畝三百至五百元的價款中裁決，但如果事先在協議中明確，則不僅可以省卻打官司的精力和費用，而且也不會因此造成親戚之間鬧翻臉。

案例三：“期限不明”的書面合同

姜某外出打工將承包的土地租給了村里的集體農場，雙方簽訂了合同，明確了“租金”的具體價格等內容，可租期規定不具體，只寫“長期”。姜某在外五年，一直沒找到固定的工作。他從城里又回到農村，要種自己的地。可農場不同意退給他，說日期沒到。姜某認為，五年的時間不短了，自己應該可以把土地收回。

說法：流轉期限不明，按《合同法》第六十二條的規定，姜某可以收回土地。但是對于村里的集體農場來說，簽訂的這份合同，由于期限不明，或許影響了集體農場的生產計劃。所以，在簽訂土地流轉合同時，一定要寫明合同期限。

案例四：無權利人同意的“代理文書”

顏某三年前帶妻攜子進城打工，土地交由伯父代管。當他準備返鄉時發現，村主任為了給自己親屬吳某辦的家庭農場擴容，沒經顏某和家人的同意，竟代他和吳某簽訂了土地轉讓協議，將顏某的土地經營權轉給了吳某的家庭農場，且轉讓價格也不能令人滿意。

說法：村主任沒經顏某同意，代理顏某與吳某簽訂土地協議是違法的。

總的來說，在簽訂土地流轉合同時，一定要注意：

1.合同中要有流轉雙方的完整信息。出讓方、受讓方的姓名、詳細住址和聯系電話，受讓方如果是單位，要注明單位法人姓名，當事人是農戶的，一般情況下戶主的姓名可代表全家。同時，還要填寫流轉土地的名稱（地塊名稱，包括東南西北相鄰的地塊名稱）、等級、位置和面積。

2.寫清土地流轉的簽訂期限和簽訂日期。

3.流轉費及支付方式。

4.主體范圍及優先權。規定雙方能夠達成協議變更、合同解除的基本條件，以及對于合同生效期內出現糾紛的處理方法。例如違約責任、合同到期處理辦法等。

此外，還要注意下面這些情況的土地流轉合同是無效的，大家一定要留意。

1.違背承包方意愿的強制簽訂合同無效。比如未與承包方溝通擅自越權代簽訂的合同無效（法院也會認定為無效合同）。

2.未經發包方同意。即使承租土地一方的出租意愿是真實意愿，但未經發包方同意，合同同樣無效。

3.不屬于同一集體經濟組織的承包人之間互換土地承包經營權的。如果是土地互換或置換，那么需要確保置換雙方在同一集體內，因為互換只能在同一集體內才符合法律規定。

4.越權發包土地的。比如農民個人承包的土地由村集體越權發包的，合同無效。

5.未按規定承包年限發包土地的。簽訂承包合同的期限，均以第二輪（1998年）開始計算，耕地30年，草地不超過50年，林地不超過70年。超過這個時間期限的，合同無效。

（北京 李漢）endprint