試論我國不動產預告登記制度

吳凡

摘 要：預告登記制度是當今各國民法中的一項重要制度，它是由早期普魯士法中的異議登記制度發展而來，確立于德國民法，后又為其他一些大陸法系國家和地區繼承和發展。不動產預告登記，是指為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的債權請求權，由請求權人向登記機關申請而進行的預先登記，是與本登記相對應的一種制度。我國尚未制定統一的不動產登記法，確立統一的登記機關，完善具體的程序。作為整個不動產登記制度的核心要件之一，如何構建完善的預告登記制度對建立健全統一的不動產登記制度來說至關重要。

關鍵詞：不動產;預告登記制度;效力

1不動產預告登記概述

近年來我國房地產交易過程中，“一房二賣”、“一房多賣”的現象頻發，通常情況下，在房產交易中， 買受人在簽訂房屋買賣合同到可以辦理房屋登記的過程中存在一定的時間間隔，如果在此期間第三人依據登記將成為房屋的合法所有人，按照物權優先于債權以及合同相對性的原則，買受人并沒有權利要求第三人返還不動產，只能向出賣人主張違約責任，這并不能解決買受人對房屋需求的根本訴求，還是沒有保障買受人的合法權益。而不動產預告登記通過對將來不動產物權變動的請求權進行登記，賦予其物權排他效力，使得出賣人的再次處分行為無效，從而實現買受人最終得以獲得不動產物權的目的。預告登記是一種特殊的不動產登記形式，用來保全不動產物權變動的請求權，一次性是將物權排他效力賦予經過登記的請求權。

相較本登記來說，預告登記是具有臨時性的， 是在還不具備本登記所具備的條件下，為了保障將來條件符合后能夠順利進行本登記而進行的登記，并不能即時的取得物權變更的法律效果。而相對于也是臨時登記的以登記來說，預告登記是一種債權擔保的手段，是的違反預告登記所擔保的債權請求權的處分無效。在不動產的交易中，信息不對成和供求關系失衡是一種常見情況，買受人在這一交易過程中處于相對弱勢地位， 不可避免的可能承擔一定的風險，而預告登記制度在某種程度上可以緩解這種情況，增加了作為交易標的的不動產的透明度， 這也體現了民法中的公平原則。與本登記不同，預告登記的客體是請求權，是民法對物權保護在債權領域的一種延伸。民事立法中的不動產預告登記制度有著不可替代的功能。 首先是對將來物權的公示功能，僅僅依靠合同的約束力，來保障不動產合同成立后期待權的實現， 效力相對薄弱，而通過預告登記則可以使得該不動產的交易狀態處于公開狀態，公眾可以了解到該不動產的交易狀態和排他性效力， 保護交易的安全。其次是可以對抗再處分的功能，我國采用的在處分行為絕對無效原則，預告登記后的一切處分行為，未經預告登記權利人的同意，都不能發生物權效力。這樣從不動產買賣合同成立到物權轉移之前的這段期間，就可以保護合同債權人的利益。

2我國不動產預告登記制度的問題和完善

我國的預告登記所適用的范圍較窄，《物權法》第二十條只概括規定適用于房屋買賣和其他不動產物權，未采用列舉方式明確具體可以適用的請求權類型。我國關于預告登記制度在《物權法》中的表述為“房屋或者其他不動產物權”，可見我國對預告登記所保護并顧全的權利限定為對不動產物權轉移之請求權。 也就是說我國法律對預告登記制度所保全的群里范疇有著嚴格的限定，物權法對于另附條件的不動產物權請求權也無法提供保障。 在實踐中，我國傾向于對商品房預售進行預吿登記，這更是過于狹隘。我國設定的預告登記依舊存在定義模糊、范圍狹窄等缺陷。其他國家和地區的比較成熟的立法例中不僅包括了不動產物權變動的請求權，還包括附條件或附期限的有關物權變動的請求權以及以保全順位為目的的請求權。在實踐中，預告登記制度僅能適用于房屋買賣交易中，這不符合該項登記制度的設計目的，影響了預告登記功能的實現。 另一方面，我國關于預告登記發生條件的要求過于嚴苛，在目前的不動產交易中，買方和賣方的地位是不太平衡的，我國法律規定申請預告登記的唯一情形是依照當事人的約定，那么在買方處于明顯優勢地位且不愿意進行預告登記的時候，買房如何保障自己的合法權益就成了一個問題，請求預告登記的權利人仍然無法得到保障。

關于上述提到的一些問題，應參照他國好的理論經驗和我國實際情況予以完善。第一，擴大預告登記的范圍，目前我國的不動產預告登記適用范圍仍然比較狹窄， 應該進行適當的擴大，讓當事人能夠按照意思自治的原則來進行自由的約定。預告登記只能只用于房屋物權變動的請求權上是遠遠不夠的，應該將其他不動產物權變動的請求權進行明確。還可以借鑒國外立法中將附期限和附條件的請求權納入保護范疇，基于不動產的特殊性質，抵押和租賃等權能都可以納入預告登記， 這樣在進行不動產交易時才能獲取清晰的信息資料，這有利于建立誠信交易的市場。第二，對預告登記的發生條件進行完善。 目前的立法基于平衡利益，要求一定要有當事人雙方的約定和合意作為條件，而現實生活中賣方往往是占據優勢地位的，應該允許買受人依據法院的裁定來進行預告登記，允許買受人單方的申請權，這樣登記制度才能更好的得到實施，需要盡快地統一登記機構來解決現階段預告登記存在漏洞的情形。 最后，要完善預告登記的效力。我國現行法律中只規定了對請求權的保全效力，應該在相關法律中增加對順位保全效力和破產保護效力的規定，使預告登記權利人的合法利益得到更全面的保障。

3小結

預告登記制度在德、日等國家有悠久的歷史，制度也相對完善，而我國的預告登記制度目前還處于起步階段，還不能完全發揮其保全將來不動產物權變動請求權的功能。因此完善不動產預告登記制度就顯得尤為重要，要對制度進行完善，對法條進行細化，這些還需要各界法律人士的進一步研究和探索。

參考文獻：

[1]賈慧妹.論我國預售登記制度立法之完善[J].房地產法律，2008.

[2]向明.不動產登記制度研究[M].華中師范大學出版社，2011，139頁.

[3]蔣曉旭.論我國預告登記的法律效力及制度完善[J].（碩士學位論文），復旦大學法學院，2014年.

[4]余升空.預購商品房抵押預告登記若干問題思考[J].（碩士學位論文），華東政法大學法學院，2015年.