惡意“跳單”仍應(yīng)擔(dān)責(zé)

梁岱

一、基本案情

2016年3月2日，N市G區(qū)東方國際社區(qū)某單元房屋的業(yè)主將需要出售該房屋的信息登記在A房產(chǎn)中介公司門店。李某因購房需求，到A房產(chǎn)中介公司所在門店尋求購房咨詢服務(wù)。A房產(chǎn)中介公司工作人員帶領(lǐng)李某及家人到包括本案所涉房屋在內(nèi)的多套房屋實(shí)地看房。同年6月21日，A房產(chǎn)中介公司工作人員帶領(lǐng)李某及家人看房后，雙方簽訂了《服務(wù)協(xié)議書》，其主要內(nèi)容為：買房人（李某）是第一次知道A房產(chǎn)中介公司推薦的房源信息，買房人在此之前，其他房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)沒有向買房人推薦和帶買房人查看A中介公司所推薦的房源，買房人對A中介公司的媒介服務(wù)、咨詢服務(wù)簽字確認(rèn)。同時(shí)載明：買房人如果在簽訂本確認(rèn)書后的三個(gè)月內(nèi)無論以何種方式及價(jià)格與A中介公司所推薦的房源業(yè)主私下達(dá)成房屋買賣協(xié)議，買房人都要按成交價(jià)的2%向A中介公司支付居間服務(wù)傭金。同年6月23日，A房產(chǎn)中介公司工作人員再次帶領(lǐng)李某及家人到案涉房屋看房，并與買房人進(jìn)行了見面，就價(jià)款及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等事項(xiàng)進(jìn)行了初步磋商。同年6月24日，李某及其配偶與本案所涉房屋的業(yè)主撇開A房產(chǎn)中介公司，私下簽訂了《房屋買賣合同》并辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。A房產(chǎn)中介公司向李某索要傭金未果，遂訴至法院，要求李某支付居間服務(wù)報(bào)酬。

二、裁判結(jié)果

一審法院認(rèn)為，A房產(chǎn)中介公司與李某所簽訂的服務(wù)協(xié)議書，是雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方真實(shí)意思表示，該協(xié)議書不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按約定履行各自的義務(wù)。《客戶服務(wù)協(xié)議書》中確認(rèn)，A房產(chǎn)中介公司是首家向李某提供案涉房屋出售信息的中介公司，李某有義務(wù)在查看房屋后的三個(gè)月內(nèi)無論以何種方式及價(jià)格與賣房人私下達(dá)成房屋買賣協(xié)議，李某作為委托人都要按約定標(biāo)準(zhǔn)支付受托人A房產(chǎn)中介公司傭金。李某雖辯解其是通過其他渠道獲得的該房源信息，但其并未提供相關(guān)證據(jù)予以證明，故認(rèn)定與A房產(chǎn)中介公司的居間合同關(guān)系中存在明顯的惡意“跳單”行為，違反了雙方簽訂的協(xié)議。因此，對A房產(chǎn)中介公司請求李某支付居間服務(wù)報(bào)酬的主張予以支持。

李某不服一審判決而提起上訴。二審法院依法維持原判。

三、案例分析認(rèn)定

《客戶服務(wù)協(xié)議書》通常是中介機(jī)構(gòu)提供的格式合同，其中禁止買房人利用中介機(jī)構(gòu)提供的房源信息，撇開該中介機(jī)構(gòu)與賣房人私下簽訂房屋買賣合同的約定應(yīng)屬于格式條款，但其目的在于保護(hù)中介機(jī)構(gòu)作為居間人在提供了居間服務(wù)后，應(yīng)當(dāng)享有的合法權(quán)益，不違反相關(guān)法律規(guī)定，該約定是有效的，應(yīng)具有約束力。即限制買房人惡意“跳單”行為，但對惡意“跳單”行為的具體認(rèn)定，應(yīng)從中介機(jī)構(gòu)與買房簽訂協(xié)議的具體內(nèi)容、中介機(jī)構(gòu)媒介服務(wù)的履行程度、買房的主觀故意等行為進(jìn)行評判，從而達(dá)到既保護(hù)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合法權(quán)益，促進(jìn)中介服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，維護(hù)市場交易秩序，又保護(hù)買房人的合法權(quán)益的目的。

（一）限制“跳單”條款的效力

從N市近幾年二手房交易情況來看，近九成是通過房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的居間服務(wù)促成的交易。在居間活動(dòng)中，中介機(jī)構(gòu)的目的在于通過提供居間服務(wù)后收取買房人一定數(shù)量的傭金，賣房人一般不用支付傭金，但在目前二手房交易過程中，由于誠信機(jī)制缺失，往往存在買房人惡意“跳單”現(xiàn)象，即中介機(jī)構(gòu)帶買房人實(shí)地查看房屋并介紹與賣房人認(rèn)識(shí)后，買房人為了逃避支付傭金而撇開中介機(jī)構(gòu)私下與賣房人簽訂房屋買賣合同。事實(shí)上損害中介機(jī)構(gòu)的利益。中介機(jī)構(gòu)為了限制買房人這種惡意“跳單”行為，通常要求買房人在看房前簽訂《服務(wù)協(xié)議書》，這類協(xié)議雖為格式條款。這些條款是關(guān)于買房人撇開中介機(jī)構(gòu)私下與賣房人簽約的責(zé)任條款，這些條款往往是中介機(jī)構(gòu)在與買房人簽訂《服務(wù)協(xié)議書》前已充分履行了告知義務(wù)，也不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，這些條款目的在保護(hù)中介機(jī)構(gòu)作為居間人提供居間服務(wù)后依法應(yīng)當(dāng)獲得的利益，也是為了維持這個(gè)行業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的無賴之舉。因此應(yīng)當(dāng)為有效。所以，在“跳單”行為的個(gè)案處理過程中，應(yīng)從買房人是否利用中介機(jī)構(gòu)提供的房源信息撇開中介機(jī)構(gòu)與賣房人私下訂立房屋買賣合同、中介機(jī)構(gòu)提供媒介服務(wù)的程度、以及買房人是否故意逃避支付傭金義務(wù)等情形來綜合認(rèn)定。結(jié)合本案，李某與A房產(chǎn)中介公司簽訂了協(xié)議書，A房產(chǎn)中介公司已告知了李某房源信息并帶李某及家人實(shí)地查看了案涉房屋，組織買賣雙方就房屋價(jià)格、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等重大事項(xiàng)進(jìn)行見面磋商，若李某在三個(gè)月內(nèi)與該房源的業(yè)主達(dá)成了房屋買賣協(xié)議，就有義務(wù)向A房產(chǎn)中介公司按約定支付居間報(bào)酬。

（二）李某的是否屬于惡意“跳單”，是否承擔(dān)法律責(zé)任

分析李某于2016年6月21日、23日在A房產(chǎn)中介公司工作人員帶領(lǐng)下兩次實(shí)地查看該房屋，并在A是中介公司工作人員的組織下，與該房屋的業(yè)主進(jìn)行了見面，對價(jià)款、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等事項(xiàng)進(jìn)行了磋商，隨后即于2016年6月24日與該房屋的業(yè)主簽訂《房買賣合同》并辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)等情形，足以認(rèn)定李某系惡意“跳單”行為，其故意阻止中介傭金支付條件的成就構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付報(bào)酬的責(zé)任。合同法的相關(guān)條款明確規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬;居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬。當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就。