中國房地產企業海外投資區位選擇影響因素實證分析

候文+薛宇翀

【摘 要】隨著中國房地產企業海外投資的步伐不斷加快，其區位選擇問題就顯得越來越重要。本文選擇2005-2015年中國房地產企業海外投資12個國家的投資流量作為研究對象，研究區位選擇的影響因素。

【關鍵詞】房地產企業；海外投資；實證研究

中國房地產企業對外直接投資的區位選擇問題，既會受到各個國家自身投資環境差異的影響，同時也會隨著國家在不同時期經濟政策和經濟環境的變化而發生變化。本文選取2005年-2015年中國房地產企業對外直接投資額前列的國家，依照“對外直接投資”主要流向選取法國、德國、意大利、英國、美國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞、巴西、俄羅斯、委內瑞拉、土耳其、馬來西亞等14個國家2005年-2015年截至每年年底中國房地產企業對外直接投資的中方投資金額流量數據建立模型。資料來源于《中國全球投資追蹤》，各解釋變量的數據來源于國務院發展研究中心信息網數據庫、世界銀行數據庫、聯合國數據庫、美國土地管理局數據庫。

一、變量的選取

結合各國學者研究對外直接投資區位選擇的最常用方法及前幾章的分析，本文對選取的14個東道國的區位因素作為實證模型的解釋變量，進行檢驗和篩選，最終確定了不同國家對中國房地產企業對外直接投資區位選擇的決定因素。

PGDP （單位：美元）：人均國內生產總值。用來衡量現有的市場規模、經濟發展水平。

PRGDP（單位：%）國內生產總值增長率。用來衡量市場潛力，比例越大代表市場潛力越大。

ULI（單位：%）：土地價格指數：房地產企業具有其自身不一樣的特性，就是它和土地的價格息息相關，我國房地產出讓的招牌掛方式，政府賣地的方式是推動房地產價格上升的很大因素之一，土地的出讓價格直接影響了房地產企業的利潤，也影響了房地產外商直接投資的區位分布。外商對華直接投資的成本因素中也包括了東道國的土地價格，這里用各地區房屋平均銷售價格來表征。

UL（單位：）未利用土地面積。主要指還未利用的土地，包括難利用的土地。未利用土地一般需要治理才能利用或可持續利用。

二、模型的建立

下面的方程在結合前面文章分析的基礎上，通過建立模型來分析經濟發展水平、市場潛力、土地價格指數、未利用土地面積這4個變量對中國房地產企業對外直接投資區位差異的影響，由于這幾個變量的值很小，沒有取對數。模型中回歸系數還可以用來衡量有關解釋變量對被解釋變量的彈性。

上述的方程中，參數αit是模型的常數項，參數β1、β2、β3、β4反映了4個解釋變量的系數向量，度量了解釋變量對被解釋變量的敏感程度。隨機誤差項μit滿足相互獨立、零均值、等方差的假設。

三、實證結果及分析

（一）平穩性（單位根）檢驗

我們需要對數據進行平穩性檢驗，檢查數據是否平穩。采用stata12中ADF-Fisher檢驗、PP-Fish-er檢驗兩種單位根檢驗法進行檢驗。所有變量均在兩種檢驗方法下通過檢驗，因此根據綜合判斷原則，各截面時間序列均平穩。

（二）固定效應與隨機效應檢驗及模型形式設定的F檢驗

進行F檢驗和Hausman檢驗來確定模型最終的形式。F檢驗的結果P值為0，小于0.05的原假設，選擇個體固定效應模型比混合模型更合適，Hausman檢驗的結果P值為0.0019，小于0.05的原假設，因此本文選擇個體固定效應模型。個體固定效應的估計結果如下所示。

從結果中我們發現，PRGDP（國內生產總值增長率）對OFDI的影響不是很顯著，其概率達到了26.26%。但除了PRGDP之外其他變量影響均比較顯著。

ULI（土地價格指數）因素是本模型中對OFDI進入影響最大的變量。其相關性達到了-2.3503，與之前預測的基本一致。房地產企業對外直接投資區位選擇與土地的價格息息相關，呈負相關狀態。東道國的土地價格指數越高，房地產企業對外直接投資區位選擇的可能性越小。

UL（未利用土地面積）因素是本模型對OFDI進入影響最小的變量，呈現負相關，其相關指數為-8.6E-07。

PGDP（人均國內生產總值）因素對OFDI進入影響比較微弱，呈現正相關，其相關指數為0.000458。目前來說，我國房地產企業對外直接投資不管是在數量上還是在金額上都比較少，處于起步階段。東道國的經濟發展水平的影響還比較小。

四、結論

本章實證分析選取中國房地產企業對外直接投資較多的14個經濟體作為樣本，通過2005-2015年的數據對樣本進行回歸分析，模型采用的是面板數據模型中的固定效應模型，回歸結果表明，東道國經濟規模、土地成本、未土地面積都是中國房地產企業OFDI區位選擇的影響因素，并且得出了國內生產總值增長率因素對制造業OFDI區位選擇影響并不顯著的結論。

土地價格都是最重要的影響變量，變量檢驗結果顯著，并且在所有的檢驗結果中基本表現一致，土地價格與OFDI的進入呈現出顯著的負相關，與FDI的進入成反方向的變化。

國內生產總值增長率檢驗結果不顯著，與預期不符。究其原因，主要在于目前我國房地產企業對外直接投資的現狀，處于起步階段，在某些國家許多年份均不存在投資。

未利用土地面積因素檢驗結果顯著，呈現負相關，與預期基本一致。東道國難利用土地的面積越多，中國區位選擇的可能性越小。endprint