房屋買賣合同中從給付義務的違反導致合同解除的判斷規則

胡國衛

摘 要：房屋買賣合同中，當事人因未及時交付對方當事人相關憑證，導致房屋無法及時完成過戶，應認定為違約，先付款一方獲得抗辯權，可拒絕房款的給付。

關鍵詞：房屋買賣合同；抗辯權；解除權濫用

一、案情

2016年10月1日，原告丁某某與被告王某簽訂《房地產交易協議書》，約定原告將位于某縣某室出售給被告，房屋成交價為136萬元。協議第三條約定：甲方（原告）收到乙方（被告王某）支付的購房定金計人民幣6萬元（不另立據），經商定于2016年10月20日前預付房款計50萬元（實際預付房款額的多少以收條為依據），同時立契，甲方交出房屋所有權證及土地使用權證暫存中介方，由乙方辦理轉戶并貸款。雙方同時約定在房產過戶后30天內付清余款。第五條約定：甲、乙雙方各按交易額的2%作為雙方信用保證金，甲方實付計人民幣15000元，乙方實付計人民幣15000元，共計30000元暫存中介方，待本協議完成時結算。第七條約定：上述房地產辦理房產、土地等過戶手續所需繳納的稅、費由乙方負擔。另一方（甲方）無條件協助乙方辦理過戶手續及提供各種必需憑證。協議并對違約責任等內容進行了約定，房產中介方由被告陳某某在該協議上簽字。協議簽訂當日，被告王某通過被告陳某某支付給了原告購房定金6萬元（扣除原告信用保證金15000元后，被告陳某某實際支付了原告45000元）。由于原告未繳清物業費用，房產中介（陳某某）代為原告繳納物業費823元。2016年10月21日，房產中介聯系原告辦理房產過戶手續，原告以被告王某存在違約，要求解除房屋買賣合同，并要求被告陳某某返還房產兩證及契證。之后，雙方多次協商未果。2016年11月8日，原告在某報上刊登涉案房產權屬證書遺失聲明。法院經審理后，判決：駁回原告丁某某、施某某的訴訟請求。

一審宣判后，原告雙方當事人提起上訴，二審臺州市中級人民法院于2017年8月31日作出駁回上訴，維持原判的裁定。

二、評析

1.本案涉及房屋買賣合同履行義務以及是否構成違約的認定問題

原、被告簽訂的房地產交易協議系當事人各方真實意思表示，內容合法，對合同當事人均具有法律約束力，原、被告應依照合同約定全面履行合同義務。本案不存在解除合同的約定，也不存在解除合同的協議，故應當考察是否符合法定解除的條件。合同法第九十四條規定有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。

2.從給付義務的違反將導致合同目的無法實現，應當認定為預期違約，附有先履行義務的一方可獲得不安抗辯權

合同義務應當全面適當地履行，對于一方當事人的不完全履行、遲延履行、拒絕履行等，對方可以要求其承擔違約責任。當發生《合同法》第九十四條規定的情形時，當事人還有權解除合同。第二款和第三款針對的是不履行主要債務的情形，第四款的規定不限于主要債務，只要因債務履行不能實現合同目的即可解除合同，包括了從給付義務和附隨義務等的違反。

具體到本案中，雙方當事人在《房地產交易協議書》中明確約定“被告王某應于2016年10月20日前預付房款50萬元，并由被告王某辦理轉戶并貸款，原告無條件協助乙方辦理過戶手續及提供各種必需憑證。”一般的房屋買賣合同中，交付房款和轉移房屋所有權互為對待給付，構成合同的主給付義務，而交付相關憑證是為了方便辦理過戶登記，本案中雙方雖然對交付憑證進行了約定，但仍應認定為合同的從給付義務。沒有交付相關憑證，并不當然導致解除權的產生，還需達到合同目的無法實現的程度。本案中，雙方約定被告方預付房款50萬，原告方協助辦理過戶并提供必須憑證，沒有約定先后履行順序，按照一般社會交易觀念，買方先預付購房款后，賣方再配合辦理過戶。而原告方拒不提供物業費結清單，必將導致房屋無法進行過戶，應認定為構成預期違約且將導致合同目的無法實現，因此被告方獲得不安抗辯權，有權不支付房款，甚至可以解除合同。

3.房屋買賣合同中應適當平衡雙方權利義務，防止解除權的濫用

近年來，房地產市場交易頻繁，房價增長迅速，導致房地產市場出現不穩定，涉及房屋買賣合同的糾紛也在增多。在合同雙方中，賣方往往處于強勢地位，買方則相對處于弱勢。因此，在合同中，常常出現權利義務不對等的情況。此外，因房價上漲迅速，賣方基于逐利心態，有可能故意尋找理由濫用解除權，以獲得房產溢價。法院在審理的時候應當根據合同的類型確定對待給付義務，避免因合同約定導致另一方遭受不公正。

注：此案例2017年8月31日生效。endprint