不動產權籍調查與不動產權登記的關系初探

郭金華 曾昭然

摘 要：一般不動產產權第一次登記的，需要開展不動產權籍調查。目前我國不動產登記不是很集中，給不動產權籍調查造成困難，其實是有辦法可以解決的，就是建立不動產測繪指標，這樣既讓調查項目更全面，也讓結果更精準。在推動城鄉一體化的大目標上，土地調查工作是基礎。本文主要對不動產權籍的調查與不動產權登記的關系做簡要分析，盡量使不動產權登記效率更高。

關鍵詞：不動產權籍;產權登記;探究關系

城鄉一體化目前是我國城市化發展的主要內容，而關于農村宅基地的建設以及使用權需要進行不動產權登記，登記包括土地所有權、林木所有權、宅基地所有權等等。要進行不動產權登記，就需要對不動產權籍進行調查，確保城鄉土地使用權更快落實到位。

一、不動產權籍調查流程

不動產權籍調查是對不動產的所有種類進行登記調查，主要查房屋、林木的不動產單元狀況。流程具體如下：

先由申請人咨詢，如果需要進行權籍調查，則依次序進行“權籍調查、資料審核、數據入庫、編制不動產單元號”，完成后到窗口受理。如果在一開始不需要權籍調查，則需要提供新版不動產權證書，有證書直接到窗口受理，沒有證書需要去編織不動產單元號，再到窗口受理。不動產權籍調查是為了后面的不動產權登記而準備的。在《不動產登記暫行條例實施細則》里指出，在登記調查時，要詳細記錄權屬、界址、面積等數據，要保證數據無誤。

二、不動產權籍調查方案

不動產權籍調查工作的實行是為了給后面不動產權登記做準備，先進行不動產權籍調查，可以有效避免權利重疊等問題，是為了保障權利人合法權益的。為了更好地進行調查而不出現差錯，可以參考以下方法。

1.部門工作的完善。不動產權登記的內容很多很雜，需要記錄的有房屋、林木、土地、耕地、海域等，這就需要工作人員的認真負責，除此之外，還需要上級部門的合理調度與配合。部門之間的側重點不同，很難真正做到工作統一。很多時候在調查過程中，部門之間的不協調造成了調查結果的誤差，填報信息錯誤，后面可能會造成損失。因此在調查前，上級有關部門應及時做好調度工作，確保調查工作的共同進行，把誤差降到最小。而且有關部門需要對已經調查過的方面進行檢查，及時發現錯誤及時通知工作人員改正。還可以把調查工作交由一個部門統一指導進行。不動產權籍調查是要避免有嚴重誤差的，因為一旦有了誤差，可能會導致其他部門的工作由于信息不對稱而對不動產權所有人造成損失。因此為了保證工作的準確無誤并高效地進行，要對現有的制度進行改革，不斷優化方案，使不動產權籍調查工作順利實行。

2.信息化調查。就不動產權籍調查來說，其中主要的工作室測量房屋面積。在測量房屋面積的時候，要嚴格遵守《房產測量規范》來進行。在進行調查時，由于可能會有誤差，在調查完成時，可以用信息化手段來對結果進行規整處理，用以存儲，在后面進行不動產權登記的時候，可以使用二維碼對信息進行提取查詢。對測量結果有疑問的也可以盡快發現并通知有關部門，利用信息化軟件進行數據更正，確保測量結果正確無誤，這也是對后面的不動產權登記負責，如果出現錯誤，那么登記工作也就失去了意義。

3.選擇科學方法。在測量不動產時，需對不動產單位的位置、構成以及類型進行全面檢測，對檢測結果要做好詳細記錄，必要時可以利用信息化技術存于云端，對每一片土地進行詳細的測量與嚴謹的記錄。在測量時，首先要確保不動產權益安全，因地制宜使用科學的方法進行測量。不同的類型有不同的測量的方式。比如城鎮與村莊，可以使用解析法測量坐標，然后計算面積，對于房屋邊長要使用幾何方法去計算;對比較分散的土地，同樣可以使用解析法測量界址點坐標，也可以用圖解法來測量;而對于林地、海域、耕地等，可以把解析法和圖解法配合使用，從而測量界址點坐標，算出面積。使用比較科學的方法來測量，可以有效地減少誤差，對人民財產也是一種保護。

三、兩者關系探究

在進行不動產權籍調查時，為了使調查結果真實有效，可以先對要調查區域進行先前探測，在基礎數據的基礎上，對區域進行再測量，確保工作的嚴謹性。不動產權籍的調查是為了后面不動產權登記工作的順利進行，主要體現在三個方面。

1.提供依據。在前期的不動產權籍調查時，對初步數據做記錄，在二次調查時要對數據做分析研究。在不動產權登記工作開始前，要把地籍圖材料整理歸類，并且錄入權籍調查系統，為后面不動產權登記提供依據，打下基礎，確保不動產權登記能夠順利進行。

2.完善編碼。在對宗地進行測量調查時，要對測量過的每一塊宗地進行編碼整理歸類，在不動產權登記工作開始前，要對每一個單位內的宗地編碼進行梳理，嚴格檢查編碼、土地證書等。

3.宗地圖屬。要嚴格調查宗地坐標更新，對所有宗地都要有明確的編號以及坐標，并且要在權籍調查系統及時更新宗地影像，確保宗地圖屬一致。如果不一致，則會給調查工作帶來困境，嚴重的會導致調查出現錯誤，資源分配不合理等情況，不利于不動產登記工作的順利進行。

四、兩者異同點

1.相同點。兩者的相同點主要體現在土地權屬的調查中，因為兩者不管是如何調查，都需要按照《農村土地承包經營權調查規程》對地籍進行測量，并且測量技術與方法都必須相同。體現了不動產權籍調查與地籍調查的相同點。

2.不同點。關于不動產權籍調查工作與地籍調查工作的不同點，可以從編碼方法的不同使用來體現，前者是用七層28位層次碼，而后者使用19位宗地代碼。并且兩者的調查表格也有不同，地籍調查表中增加了不動產涉及到的種類以及不動產單元號、價格等內容。在地籍圖件方面，加了不動產單元圖。在坐標方面兩者也有不同之處，地籍調查坐標一般用1980西安坐標系，不動產權籍調查則用地籍圖的坐標系。

五、結語

綜上所述，本文主要是對不動產權籍調查與不動產權登記二者的聯系以及調查方法做簡要研究，在信息化時代背景下，運用信息化技術手段對開展調查工作有著不小的幫助。工作人員對不動產權籍的調查需要做到認真細心做好記錄，嚴格把控每一項調查，盡量把誤差降到最小。完善部門工作和合理使用信息化調查是當前調查工作的優化，更是對城鄉一體化的推動。

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