淺談現行城鎮化估計體系的構建

【摘 要】 我國城鎮化建設進入快速發展階段，在城鎮化進程中因地域差異、經濟發展不平衡等因素導致城鎮化核心問題之一的“土地流轉”不暢，盡管地價研究在各國已經十分成熟，其是對一城、一宗地的評估理論研究也已相當透徹，但在構建一個局部區域的城鎮地價體系以及與所屬上級體系的銜接方面尚無先例可循。因此，在城鎮化進程中有必要建立“縣域統一地價評估體系”來加強土地管理、規范土地交易，實現積極穩妥推進城鎮化進程的目標。

【關鍵詞】 分等定級 土地估價體系 城鎮土地

一、國內土地估價研究進展

（一）城鎮建設用地估價進展。城鎮地價評估方法體系的發展歷程我國城鎮地價評估方法體系的建立和發展大致經歷了三個階段：理論準備和試點探索階段（1978年～1988年）理論界對土地價值和土地價格問題的討論，當時形成了三種基本觀點：土地無價值無價格;土地無價值但有價格;土地有價值也有價格。隨著土地有償使用實踐的發展，土地有價格的觀點基本上為大家所認同?，F行方法體系形成階段（1989年～1993年）為適應土地使用制度改革深化的需要，特別是土地出讓、轉讓及土地市場管理的需要，1989年起，各高校對南京、溫州、重慶等城市專門進行地價評估方法試點研究，在理論論證和試點經驗總結的基礎上，分別于1989年和1993年頒布了《城鎮土地定級規程（試行）》和《城鎮土地估價規程（試行）》，由此確立了以土地區位條件評價為基礎、土地收益為依據 、市場交易價為參考的城鎮地價評估原則和方法體系?，F行方法體系推廣應用完善階段 （1993年至今）1993年起城鎮地價評估工作在全國全面開展，按照《城鎮土地估價規程 》要求，建立起以城鎮總體為單位、以基準地價和宗地地價為核心的城鎮地價體系。各地相繼成立了地價評估機構，地價評估又以基準地價評估為主，轉向日常的宗地地價評估為主。

（二）農用地估價進展。農用地評價進展：我國農用地評價方法發展歷程我國真正進入科學的大規模的農地評價研究和實施是在新中國成立以后?，F行農用地評價體系在現行的農用地評價中，主要以農用地分等定級評價和農用地估價三個相互聯系的評價系統構成一個完整的體系。其理論方法體系以《農用地分等規程》的相關研究成果為標志，其核心是全國可比的分等指數計算。農用地定級方法有因素法、修正法、樣地法3種。

農用地估價，即農用地價格的評估，它不同于農用地分等，農用地估價直接以貨幣單位表示出其質量高低。農用地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法、評分估價法和基準地價修正法。其中收益還原法著眼于土地的經濟收益，從現狀來看，我國農地市場發育不充分，收益還原法相對而言是估價中的主要方法;基準地價修正法，是我國土地估價的常用方法之一。

二、現行土地估價中存在的問題

現行的城鎮地價評估體系是指獨立的一城（鎮）地價評估由該城（鎮）的基準地價評估和宗地評估組成。即以該城（鎮）基準地價為基礎，確立基準地價、宗地地價及其影響因素之間的相關關系，制出基準地價在不同因素條件下修正為宗地地價的系數體系，同構成該城（鎮）土地價格體系。故該土地價格具有相對獨立性，城鄉一體化過程中征補、分配中缺乏可比性，利于城鎮化進程的推進。

三、縣域級地價評估體系的完善

縣域城鎮地價評估體系是在特定縣域范圍內，城鎮為單位、分等定級為基礎、估價為手段，立縣域城鎮土地等別、基準地價和宗地修正系數等空間地價體系。包括縣域城鎮分等、城鎮土地定級和編制宗地修正系數表等工作內容。

（一）縣域城鎮等別劃分。土地等級反映了土地質量高低的內在本質，地價格則是土地價值的外在表現，者呈正相關?？h域城鎮等別劃分以縣域城鎮土地為整體進行分等，分等指數揭示各城鎮之間土地質量和土地收益的差異本質，初步劃分縣域內城鎮等級。1.分等因素因子選擇。選擇指標值易于量化、有較大變化范圍、能直接客觀反映城鎮土地等的高低和能夠反映不同性質城鎮之間的土地等別差異的因素因子。2.因素因子權重確定。分等因素因子的權重直接體現該因素因子對土地影響的程度，相互間重要性的確定，因此權重的確定采取因素成對比較法。3.確定縣域城鎮等別。根據所選對城鎮土地影響明顯的因素因子和各因素因子對各城鎮土地的影響方式和影響程度，計算每個因素因子對土地的作用分值，同一因素各因子分值之總為該因素的分值，將該因素分值乘以所得權重，到該因素的綜合分值，后根據各因素的綜合分值和影響因素得到城鎮土地綜合質量指數。

（二）縣域城鎮地價評估。為建立科學合理的縣域城鎮地價評估體系，結合縣域內城鎮發展水平和區位條件等特點，以縣域城鎮土地分等為基礎、經濟較發達城鎮土地定級估價為參考、樣點地價測算為依據，確立縣域內城鎮地價評估體系?？h域內城鎮由于經濟發展水平較低、地產市場發育不完善、土地估價資料缺乏等原因以縣域城鎮為整體進行土地分等，以分等指數揭示各城鎮之間土地質量和土地收益的差異本質，對縣域內城鎮等別進行初步劃分。將土地利用分異相對較明顯、經濟發展相對較迅速、土地交易相對較活躍、土地定級及估價資料相對較齊全的建制鎮定位為較發達城鎮，其他定為相對較不發達城鎮，對較發達城鎮土地定級估價同時進行、以定級為主，再通過樣點計算結果和分等指數建立回歸模型測算各城鎮各類用地的最高地價水平;以較發達城鎮土地定級估價成果為參照，根據城鎮分等結果，對地價進行綜合，確定各城鎮土地級別，最終建立縣域城鎮地價體系。

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作者簡介：劉小康（1993 04），男，漢族，山西呂梁人，山西財經大學碩士研究生，研究方向：房地產開發與經營