房地產(chǎn)企業(yè)籌資風險的成因及防范

【摘 要】 隨著我國人口的迅速增長和人民生活水平的不斷改善，人們對住房的需求也不斷增加，從而導致房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展。在該行業(yè)發(fā)展的過程中，由于房地產(chǎn)項目需要的資金量大并且投資期長，使得相關(guān)企業(yè)面臨籌資風險。通過對籌資風險的研究，可以使企業(yè)制定出合理籌資方式及優(yōu)化籌資組合，從而降低企業(yè)的籌資風險，實現(xiàn)效益最大化。

【關(guān)鍵詞】 華遠地產(chǎn) 籌資風險 風險防范

一、引言

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展逐步趨于以市場化為主導，在復雜多變的經(jīng)濟形勢下，企業(yè)的發(fā)展機會不斷增多同時，也給企業(yè)帶來了新的挑戰(zhàn)，尤其是企業(yè)應(yīng)對風險的能力有待改善。因此，如今企業(yè)研究的重點在于運用財務(wù)管理的措施來改進籌資的方案。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要成員之一，促進了我國經(jīng)濟的發(fā)展、生活的改善以及城市化進程。房地產(chǎn)是以大量資金為基礎(chǔ)進行開發(fā)建設(shè)的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)籌資方式的選擇直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟效益和籌資風險的大小。然而現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著許多籌資問題，并且由于我國這些年出臺了很多嚴格的宏觀調(diào)控政策來防止房價上漲過快，這也使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了打擊。因此，華遠地產(chǎn)同樣面臨著這些問題，而如何解決這些難題也成為華遠地產(chǎn)股份有限公司經(jīng)營管理的重要方面。

二、文獻綜述

對于“風險”的概念，西方學者各持不同的觀點。Arthur Willianms 等人提出風險是行為結(jié)果與預(yù)期結(jié)果之間的差異，而James C.Van Horne等人則認為風險是指人們預(yù)測的收益所產(chǎn)生的不確定性。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和籌資活動的增多，學者們對籌資風險的研究不斷深入。Darrin提出了籌資風險的相關(guān)觀點并將籌資風險劃分為兩大類。Zayde等人則深入探討了籌資風險的模型，利用這種模型可以推斷出相應(yīng)的解決辦法和防范措施。李寶震，陳敏提出籌資風險是指企業(yè)因舉債而增加的失去償還債務(wù)的可能性和股東權(quán)益的可變性。李雪飛提出籌資風險即有宏觀方面又有微觀方面。對于籌資風險的測量方式，谷曉君闡述了籌資風險可以通過特定的方法進行衡量，例如財務(wù)杠桿系數(shù)法及指標分析法。孫翠蘭針對我國房地產(chǎn)企業(yè)多樣化的籌資方式，提出現(xiàn)階段選擇“銀行貸款+房地產(chǎn)信托”和“銀行貸款+房地產(chǎn)投資基金”這兩種模式有利于房地產(chǎn)企業(yè)的籌資。楊曉云認為我國房地產(chǎn)在籌資上存在諸多問題，如籌資渠缺陷道過于單一、過度依賴銀行貸款、資金利用率較低等問題。曾凡昌則認為，我國房地產(chǎn)籌資體存在，并且易受宏觀調(diào)控的影響。

三、華遠地產(chǎn)籌資風險及其成因

（一）華遠地產(chǎn)籌資風險

1.負債比重過大。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要耗費大量資金，并且其存貨開發(fā)周期長、收益緩慢、資金變現(xiàn)能力弱，因此，要想支撐企業(yè)日常的生產(chǎn)經(jīng)營活動、維持長遠發(fā)展，就需要企業(yè)對外大量舉債，進行籌資活動。隨著華遠地產(chǎn)項目開發(fā)投入逐步擴大，公司的負債規(guī)模也大幅度擴大。其中華遠地產(chǎn)2014年末公司總資產(chǎn)為204.52億元，與2013年相比同比增長15.85%。2014年公司的資產(chǎn)負債率為79.08%，減去預(yù)收賬款后則公司的實際資產(chǎn)負債率為74.80%，遠高于行業(yè)警戒線60%。如果公司正在開發(fā)的項目不能及時收回預(yù)期的收益，那么華遠地產(chǎn)很有可能不能償還債務(wù)，從而增加了企業(yè)的償債壓力。因此，在資產(chǎn)負債率偏高，長期負債比率也過高的情況下，無疑會增加企業(yè)的籌資風險。

2.籌資渠道風險。房地產(chǎn)地開發(fā)需要大量的資金，因此銀行貸款成為了華遠地產(chǎn)的主要籌資方式，華遠地產(chǎn)的銀行貸款占比為57.8%，超過了總籌資額的一半。但是房地產(chǎn)開發(fā)需要較長的周期，大多數(shù)銀行貸款卻屬于中短期貸款，銀行貸款的占比大，不僅會削弱企業(yè)資金的流動性，而且制約了企業(yè)的籌資能力。此外，華遠地產(chǎn)使用房地產(chǎn)信托基金籌資始于2011年，并于2015年首次面向大眾發(fā)行債券，但其發(fā)行數(shù)額相對同行業(yè)來說較小，房地產(chǎn)信托和發(fā)行債券各占總籌資額的10.2%和9.1%。同時，華遠地產(chǎn)近年除了派發(fā)紅利外再也沒有發(fā)行過股票。華遠地產(chǎn)的籌資渠道太過單一導致風險集中，并且銀行貸款籌資數(shù)額過大，這會使企業(yè)的資產(chǎn)負債率升高并增加其風險。

3.政策風險。為了控制房價上漲過快的局面，我國政府部門出臺了許多政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，這些政策從某種程度上加大了企業(yè)的籌資難度。身處這一系列的宏觀調(diào)控政策之下，如果企業(yè)的庫存過多，則容易導致存貨流轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差、資金周轉(zhuǎn)緩慢等問題。而由上文分析可知，華遠地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率和開發(fā)成本都偏高、營業(yè)利潤較低和資金的使用效率也較低。在這種情況下，針對房地產(chǎn)企業(yè)的政策又較為嚴格，但是企業(yè)仍然在開發(fā)新產(chǎn)品而不采取相關(guān)防范措施，這無疑造成了華遠地產(chǎn)籌資風險的增長。

（二）華遠地產(chǎn)籌資風險的成因

1.籌資結(jié)構(gòu)不合理。負債籌資雖然簡便易行，但負債并不是越多越好，任何資金來源應(yīng)該在總籌資額中成適當比例，否則籌資結(jié)構(gòu)的不合理只會給企業(yè)的發(fā)展帶來阻礙。但是國內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)并不仔細分析國內(nèi)的宏觀調(diào)控政策，只是盲目的籌資、擴張、開發(fā)，認為項目多就一定能獲利，這種想法是錯誤的。因為房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長，資金回籠速度慢，過大的負債比例只會增加企業(yè)的償還負擔。華遠地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率處于同行業(yè)中的高水平，說明其籌資規(guī)模過大，面臨較高的籌資風險。

2.金融市場發(fā)展不完善。首先，雖然我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，但是目前還尚未形成較完備的房地產(chǎn)金融市場體系，以至于房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道過于單一。在發(fā)達國家，房地產(chǎn)企業(yè)其實與很多籌資方式可供選擇，除了發(fā)行債券和股票、房地產(chǎn)信托，還可以通過基金、期權(quán)等進行籌資。其次，由于近些年國家出臺了嚴格的貸款管控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)受到嚴重影響，金融市場受挫。最后，由于我國金融市場具有很強的不穩(wěn)定性，例如利率、匯率等金融市場的變動，這些都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的籌資成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻關(guān)注我國金融市場的變動，并以此做出合理規(guī)劃與預(yù)測，在此過程中為企業(yè)制定正確的籌資方案。

3.受國家宏觀調(diào)控政策影響大。房地產(chǎn)業(yè)是支撐我國國民經(jīng)濟的重要支柱，因為房地產(chǎn)市場的繁榮能推動我國經(jīng)濟的發(fā)展，而房地產(chǎn)市場價格的高漲就會影響民眾的生活。因此，通過宏觀政策調(diào)整并改變房地產(chǎn)市場的動向是我國政府的首要義務(wù)。政府可以通過減少稅收、增加政府投資等寬松的政策來支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以保證房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)經(jīng)濟蕭條，發(fā)展緩慢的情況;同時政府也可以通過采取緊縮政策提高稅率、出臺限購條令等方式來應(yīng)對房地產(chǎn)市場發(fā)展過快、房價虛漲、房產(chǎn)泡沫滋生。

四、華遠地產(chǎn)籌資風險的防范措施

（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

華遠地產(chǎn)的銀行貸款占了公司總籌資額的一半，但是他們的股票，債券等籌資方式卻占比比較少，這種籌資模式或多或少的會對華遠地產(chǎn)未來的發(fā)展造成影響。因此需要華遠地產(chǎn)確定最佳資本結(jié)構(gòu)從而使籌資成本達到最小，收益最大。首先，股票籌資必不可少。因為股票籌資影響的只是股東們的股權(quán)比例，但是華遠地產(chǎn)在2008年后就再也沒有發(fā)行過新的股票，只給股東派發(fā)了紅利，而這種做法并不能使企業(yè)獲得籌資。其次，通過債券投資的方式不但可以提高華遠地產(chǎn)的聲譽，還能夠擁有籌資成本低的好處。因此，華遠地產(chǎn)應(yīng)該對其債券和銀行貸款進行合理搭配，以長期債務(wù)為主，短期債務(wù)為輔。

（二）拓寬籌資渠道

我國房地產(chǎn)市場當前的房價迅速上漲，假設(shè)政府突然采取貨幣緊縮政策，無疑會造成一些依賴于銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂。華遠地產(chǎn)自從上市后就很少再發(fā)現(xiàn)股票，僅僅只是給股東派發(fā)紅利，并且華遠地產(chǎn)在2015年才首次發(fā)行債券，企業(yè)大量籌資額都來源于銀行貸款。因此，華遠地產(chǎn)必須重視建立多元化的籌資渠道，有助于企業(yè)分散風險，提高資金來源的穩(wěn)定性。華運地產(chǎn)應(yīng)適當增發(fā)股票，充分利用上市公司的優(yōu)勢。其次，企業(yè)還應(yīng)適當增加債券籌資的比例，債券籌資的資本成本比發(fā)行股票低，能籌集到較多的資金，并且具有調(diào)節(jié)財務(wù)杠桿的作用。最后，公司還可以利用房地產(chǎn)投資基金、融資租賃、合資開發(fā)、海外融資等渠道進行融資。采用多元化的籌資渠道，減少對銀行貸款的依賴，就可以優(yōu)化企業(yè)的財務(wù)狀況。

（三）提高公司的綜合實力

在市場環(huán)境日新月異的今天，宏觀政策、客戶需求、行業(yè)競爭都在不斷變化，企業(yè)要想在其中處于領(lǐng)先地位，不被對手打敗，就必須提高自身的綜合實力。提高公司的綜合實力，需要企業(yè)做到以下幾點：首先，提高自身的競爭力是首要任務(wù)。因為科學合理的籌資需要企業(yè)具備科學籌資的綜合實力。此外，各個職能部門也要互相監(jiān)督，防止資金利用率低下造成了企業(yè)的成本過高。其次，華遠地產(chǎn)要根據(jù)市場的情況，以市場需求制定開發(fā)數(shù)量，杜絕盲目開發(fā)造成的產(chǎn)品閑置及資金難以回籠。

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作者簡介：言麗棋（1996——），女，湖北咸寧人，湖北經(jīng)濟學院，碩士研究生，研究方向：中小企業(yè)財務(wù)管理