高層多業主建筑防火問題分析

■ 王一鳴　紹興支隊嵊州公安消防大隊

所謂的高層多業主建筑，即為多產權建筑。主要指的是對于相同的高層建筑而言，其存在兩個或者兩個以上的產權人。實際上，主要是由多家產權單位、租賃單位共同管理及使用同一高層建筑。此類建筑的功能非常齊全，其中包括娛樂、居住休閑與辦公等。其同時能夠容納數千人乃至于上萬人。此類建筑的人員比較密集、功能比較齊全、建筑結構比較復雜、存在許多的可燃物易燃物，因此也就會導致消防安全隱患較多。另外，對于此類建筑的消防設施而言，在其維護與保養方面必須要耗用大量的人力、物力、財力，而且業主的素質水平也不盡相同，于是就會增加建筑的消防安全隱患。

一、高層多業主建筑消防安全問題分析

（一）專項維修基金申請程序較為復雜

在我國出臺的相關法律法規中明確規定，專項維修基金的申請過程需要滿足兩個2/3。一是表決同意的業主擁有的面積要超過小區總面積的2/3。二是要超過總人數的2/3。實際上，能夠同時滿足這兩個要求是面臨著較大困難的。因為一些業主不會對房屋進行直接使用，因此其會認為對于小區中的公共設施維修與保養與個人的關系不大，所以無需動用維修基金，如此一來，也就會造成消防設施發生損壞以后不能夠得到及時有效的維修，進而在發生火災事故后不能真正發揮其作用。

（二）缺乏對消防安全設施的維護與保養

首先，一些單位沒有全面地認識到火災自動報警系統以及滅火系統等的重要性，沒有對這些系統給予及時、有效的管理與維護。于是就會導致一些火災自動報警調控器調試處于失常狀態，系統出現故障以后沒有得到及時的維修。導致一些建筑內的消防栓出現閥門滲漏以及旋塞脫落等現象。除此以外，也沒有充分認識到建筑消防安全疏散功能的重要性。通過檢查發現，在一些高層多業主建筑中，還有一些防火分區隔斷門以及防煙樓梯間等處于開啟的狀態。另外，一些防火門閉門器發生損壞，沒有得到及時的維修。第三，沒有充分重視對防煙、排煙系統的日常維修與管理，導致一些系統無法正常的使用和運行。

（三）缺乏科學有效的消防安全管理

通常狀況下，高層多業主建筑的物業管理單位往往并非是建筑的產權單位。因此，其消防安全意識高，另外，在經濟、人力資源與物力等方面的投入也不夠充足。所以，導致消防安全管理工作不到位。首先，尚未充分貫徹落實消防監控房以及消防泵房的值班人員制度。尚未積極做好對消防系統操作技能的培訓。當前，高層多業主建筑的消防系統監控操作人員往往還存在較大的流動性，并且編制不充足，值班人員也尚未完全了解建筑消防的設施與具體功能。無法熟練地完成對消防聯動控制系統的操作，而且大部分的人員都沒有經過專業的培訓，因此其專業素養相對較低。其次，缺乏專業的建筑消防業務管理人員。通過對一些高層多業主建筑的物業單位進行調查分析發現，許多消防管理人員都是兼職的，另外，其崗位還存在頻繁的變動性，所以就沒有投入過多的精力與時間積極地做好消防管理工作。第三，一些建筑缺乏完善的火災事故應急疏散預案。許多現有的預案缺乏針對性與操作性，所以，一旦發生火災事故，那么就會導致疏散效果不理想，進而可能會造成人員傷亡事故的發生，另外也很少組織人員開展應急疏散演練。

二、高層多業主建筑的防火對策

（一）優化專項維修基金審批制度

當前，在高層多業主建筑中的消防設施發生損壞以后，必須要動用公共維修基金。然而，目前我國作出明確規定，在動用此部分基金時需要同時滿足以下幾個條件：首先，必須要設置業委會；其次，必須要滿足兩個2/3的要求；第三，要經過非常繁瑣的流程，并且還會用到很多專業知識。但是，通過對我國目前的小區發展現狀進行分析發現，擁有業委會的小區僅僅占據總數量的20%。另外，對于高層多業主建筑而言，一些投資性的業主并不會真正地使用建筑，因此其也不會重視公共消防設施的維護與保養。如此一來，就會造成一些多業主建筑存在主機癱瘓，并且消防設施發生損壞后無人問津，沒有足夠的資金進行維修等。所以，為了確保高層多業主建筑的消防安全，那么就必須要對公共維修基金的審批使用制度進行進一步的優化與完善。在前期物業管理階段，可以委任政府主管部門負責履行業主大會的職責。相關部門要結合前期物業管理期間的專項維修資金的使用范圍、基本程序、具體的使用方法等作出暫時性的規定。在作出規定以后，再由物業管理公司根據相關的規章與制度對其維修責任進行履行。這樣就可以確保發生損壞后的消防設施能夠得到及時的維修與保養，另外也可以確保建筑的主機處于正常的運行狀態。

（二）構建科學完善的建筑防火安全工作網絡

首先，有關的管理單位要在其安全管理體系中加入對高層多業主建筑消防安全管理工作，要使得各個部門能夠充分地明確自己所擔任的職責，可以積極地建立安全組織，從而在實際工作中做到更加規范、有序。其次，要以物業管理單位為主，充分重視對保安隊伍與消防安全值班人員隊伍的建設工作。各個業主單位需要設置專門的負責人來完成防火安全工作。另外，也要安排一些專職以及兼職的管理人員，要確保其能夠充分貫徹落實個人所擔負的防火安全職責，可以盡職盡責地完成本職工作。

（三）加強防火安全監督與管理

首先，從高層多業主建筑正式開工建設，直到最后的竣工驗收階段都必須要接受相關部門的安全生產監管工作。在建筑真正的竣工以后，要由公安消防部門對其進行驗收審核。其次，要定期檢測建筑內的電梯運行情況。要在消防控制中心安排專門人員全天候的值班監視。要確保建筑內消防疏散通道的暢通無阻，不能夠存在堵塞現象。要確保應急照明燈的完好無損。要定期檢測建筑內的火災報自動報警系統與自動噴水滅火系統等，確保其能夠處于正常、穩定、安全的運行狀態。第三，要充分認識到加強對消防崗位人員的培訓與教育的重要性，積極做好培訓教育工作，使其能夠掌握更加科學先進的消防知識，能夠靈活、熟練地使用各種消防設施設備，提高其操練水平。

總而言之，隨著我國城市建設步伐的不斷加快，我國也涌現了越來越多的高層多業主建筑。由于受到人為、建筑本身與其他多種因素的影響，導致高層多業主建筑中存在許多的消防安全問題。這就會對人們的居住安全、財產安全、人身安全構成極大的危害，所以，就要高度重視高層多業主建筑的消防安全，并且采取有效的防火措施，進而從根本上消除其中存在的消防安全隱患，確保建筑的正常、安全使用，為人們提供安全、舒適的居住與辦公環境。

參考文獻：

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