淺談測量技術在房產測繪中的應用

劉建芳 呂建斌

（杭州紫薇園勘測規劃設計有限公司 浙江杭州 310000）

前言

房產作為重要的不動產項目，無論在建筑規劃還是實際開發都要進行完備的工程測量。準確的測量數據可以大幅度提高工程項目的開發效率，保證房產工程質量?，F今我國房產測繪測量技術在逐步創新，并不斷取得新的突破。較過去的測量技術其效率與準確度都明顯有所提高，并被廣泛應用于現代工程。先進的房產測量技術為房產項目提供了更加可靠的技術依據，對我國房產事業起到了促進作用。

1 房產測繪概述及重要性

1.1 房產測繪簡述

房產測繪是專業測繪技術的某一分支，主要針對房屋及房產用地的位置、自然狀況、所屬權限等實際利用情況進行分析，進而為房產項目的開發提供信息基礎。房產測繪包括項目測繪與基礎測繪。房產項目測繪側重房地產的開發及多種管理方面的權限，主要包括了對其相關數據、表、平面圖等的測繪，影響著房屋的操作與權屬管理方面的活動；房產基礎測繪主要對房屋的范圍、測繪操作人員與操作設備進行要求，測繪人員必須具備專業的測繪技能與規范的測繪操作。未經法律認可的房產項目不能進行房產測繪。

1.2 房產測繪重要性

1.2.1 為房產產權人提供法律保護

房屋是人們生活的重要環境，對于房產的確立與管理等問題，人們都十分重視。為了確保房產產權人的權益，要進一步以明確的法律手段對其進行維護。管理部門應對房產進行實時的房屋測繪與登記，以書面形式備份，并對房產產權人進行使用資格證書的頒發，作為使用房屋及保障權益的重要依據。規范的房產登記流程，嚴格的房產測繪數據，為房產產權人的法律權益提供了雙重保障。同時，也規范了我國違章建筑等行為，對房產糾紛或土地使用權等問題的解決提供了重要憑證。

1.2.2 為房產項目開發提供數據基礎

我國在房產測量方法與測量人員要求上有著明確的規定與標準，專業的測量人員與先進的測量技術提供了準確的數據結果，使得相關部門對房產的實際情況等有了更加清楚的了解。房產測繪為城市規劃、農村改造等發展提供了更加清晰的數據，使得我國在土地利用開發上有了更加合理的依據，同時也使得相關部門在對房產規劃管理上更加便捷，能夠更加及時的對一些突發房產問題進行決策。

1.2.3 保障了商品房的真實性

當前我國房地產行業發展十分迅猛，房產市場的商品房價格一直呈現上升趨勢，但人們對房屋的熱情只增不減。一些不法開發商為了牟取利益，在房屋宣傳時進行虛假面積宣傳，在銷售時做小動作，這一行為嚴重損失了一些不明群眾的切身利益。在法律保障下，房產測量技術的數據更加直觀的體現在群眾眼前，規范著房屋銷售人員的行為，切實保障了房屋交易的公平與雙方的利益，同時也營造了良好的市場氛圍。

2 房產測繪數據的采集

①航拍攝像技術：通過專門的測繪儀器或模擬精確的數字化設備，對航拍攝取的信息進行轉化，將其呈現為具體的信息。②電子經緯儀、全站儀等：通過測距測角設備對房產的角度、距離等幾何信息進行測繪，并將采集到的信息存儲在計算機中。在操作這些儀器進行野外數據采集時，要嚴格根據測量規范，結合檢測站的信號、作業口、實際天氣溫度進行準確的測量。③數字化收集：通過數字化設備對已經擁有的圖件資料進行掃描，其實轉化成相應的數據化信息，并手動錄入信息，在對圖件資料進行數字化的過程應預先確認圖件資料的完整性，確認無誤后再進行掃描。

3 房產測繪技術的特征

現代測繪技術屬于信息化測繪技術，以激光與計算機技術為主，改善了以往傳統測繪技術的落后性，在很多方面有了明顯提高，能夠滿足當前社會的測繪需求。具有時效性強，圖像清晰、內容符合實際、數據精確度高等特點，集測繪、外業、內衣于一身，實現了一體化。其主要測繪產品有電子經緯儀、激光指向儀以及3S等測繪軟硬件，以其快捷高效的操作模式，先進的計算機等技術，極大的推動著我國現代事業的發展，對我國其他行業也起到了促進作用。

4 房產測繪技術及其應用分析

4.1 全球定位系統技術在房產測量中的應用

GPS（全球定位系統）是房產測繪中應用較為普遍的測量技術，又稱衛星定位系統。其全球覆蓋率高達98%，其訊號穿透性強，三維定速定時高精度；快速、省時、高效率；應用廣泛、多功能。具有多重優點，被廣泛應用于各個領域并起到了重要作用。在房產測繪領域，全球定位系統作為制作房產成圖與定義圖件的媒介，將各自取得的圖像實現連接，進一步精確了房屋面積，使房屋一些信息更加具體化。GPS有效解決了常規測量的控制點局限的問題，使其在平面測量時，控制點之間不互相通視也能得出結果。根據GPS需求對控制點進行合理選取，能更加確保GPS的精確度，從而的到房產信息更加接近實際情況。RTK（載波相位差分技術）是目前全球定位系統中較為先進創新的GPS測量技術，因為其操作上更為簡單，測量結果更為準確而在實踐中廣受好評與重視。

GPS RTK技術系統是全球定位系統技術階段具有現實意義的創新。組成部分包括基準接收站與流動站。RTK定位時，應避免選擇有磁場干擾的區域，在開闊的場地將實時觀測數據傳輸給流動站點，流動站通過對整周模糊度的快速求解，準確的解答出其相應位置。為保證GPS技術的準確性，就要確保整周模糊度求解這一核心技術的精確度。

4.2 房產信息數字化

數字化測圖又稱為計算機成圖，就是將采集的各種有關的地物和地貌信息轉化為數字形式，通過數據接口傳輸給計算機進行處理，得到內容豐富的電子地圖，需要時由電子計算機的圖形輸出設備（如顯示器、繪圖儀）繪出地形圖或各種專題地圖。目前，數字化測圖家屬廣泛應用于我國房產地下測量等方面，并以其用時少效率高、信息豐富等優點越來越成為房產測繪中的重要測量技術。

4.3 房產測量計算中坐標解析法

商品房的面積虛報問題是房產行業一直存在的不良現象，關于房屋面積的糾紛問題尚待解決。針對這一現象，應制定科學準確的為群眾較為容易理解的房屋面積估算法。房屋面積坐標解析法被廣泛地的應用于房屋建筑面積、使用面積、用地面積等面積測算中。在實際房屋銷售過程中，相關部門并未對其房屋測量上設定嚴格的規章制度，在實際操作中，仍存在一些問題，比如實際測量長度與坐標反算長度不互為代替，一些規范中并未明確規定邊界點的精確度，因此超長房屋在計算上并未算在其中；面積估算差值允許范圍不合理，一些相關部門沒有對面積計算的差值允許范圍進行明確的規定，致使在結果判定時無法定奪，因此坐標解析法應在實踐中不斷發現問題并及時作出調整，制定更加完善合理的面積估算法則。

5 結束語

房產建設是整個國家的重要建設項目之一，關系著每一位群眾的居住環境。房產測繪作為保障房屋信息的數據準確性手段，對現在及未來的房產發展將持續產生影響。如今我國的測量技術水平不斷提高，測量手段不斷創新，積極地促進著我國房地產的發展。為進一步促進我國房產事業的發展，應對房產測繪人員不斷培訓，確保測量結果的準確性。對房產相關管理人員也應進行鍛煉，使其更加了解并充分意識到房產測繪的重要性，更好的投身于房產事業建設中。

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