房地產項目工程造價的構成與控制措施

闞皓

（西南科技大學城市學院 四川省綿陽市 621000）

1 前言

目前我國房地產行業是整個國家重要的支柱產業，受到國家政策的管控。在房地產項目建設過程中，工程造價的控制與管理起到相當重要的作用，幾乎關系到這個房地產項目日后的經濟效益。而在現實中，房地產項目工程造價的控制和管理過程仍然存在著一些問題。如何有效的降低風險，準確把控工程造價，提高其工程的收益，就成為了目前房地產行業急需解決的問題。

2 房地產項目工程造價的構成

房地產工程造價，指的是房地產工程預期或實際投入的所有費用。其具體包括了設備投入費用、項目工程建筑費用、貸款利息費用、各種稅收費用以及其他各類費用等。

2.1 項目工程建筑費用

在房地產項目工程建設中，項目工程建筑費用是比例最大也是最基本的費用構成，亦被稱為建筑安裝工程造價。主要由項目建筑費以及工程安裝費用這兩部分構成。

2.2 設備及工器具購置費用的構成

其主要由在項目建設中，所需的所有設備和工具的購置或租賃費用，以及家具購置費組成，是固定資產投資中的一部分。

2.3 工程建設其他費用的構成

工程建設其他費用，主要來源于整個工程從動工到竣工交付驗收的整個過程中，除去上述兩種費用以及可能產生的貸款利息和各類稅收外，為保障工程順利施行和日后正常使用所產生的費用。其包括但不限于：前期工程費用、拆遷產生的額外費用、土地使用費、管理費等等。

3 房地產項目工程造價的影響因素

3.1 政策法規性因素

由于房地產項目受到國家宏觀調控的影響，因此國家出臺的政策法規對房地產項目工程造價影響非常大。國家以及當地政府制定的，關于項目建設過程的一系列報批、審查、基建等費用構成都有明文規定，并且由嚴明的審查制度。因此在房地產項目建設過程當中，其建設標準、人工投入、建設期限、材料使用、機械投入等必須遵循國家以及地方政府的有關規定。

3.2 地區性與市場性因素

由于房地產行業與其他行業不同，其生產的是一種建筑產品。在不同時期不同的地區中，價格起伏十分巨大。它的價值一般是由場地、人工、材料、投入等結果產生的。不同的地區和市場條件對其造價都會帶來直接影響。例如北上廣等一線城市與其他三線城市，建造同樣的房地產項目，其產生的費用差距相當之大。

3.3 設計因素

在明確了政策法規和市場造價之后，設計圖紙就是工程造價預算的最基礎依據之一。其在項目一開始就能對工程造價的控制產生關鍵影響。優秀的設計不僅可以使得房地產項目質量和建筑結構水準更高，同時能夠加強對空間的利用，以及節約大量的資源。

4 強化房地產項目造價控制和管理的措施

4.1 加強工程預算控制

一，要強化房地產項目工程預算造價的控制過程。作為房地產企業的領導者，必須清楚的認識到工程預算控制的緊迫性和重要性，在房地產項目開展的過程中，必須合理控制資金的投入和使用，同時制定詳細的戰略發展計劃和工程施工控制計劃。帶動項目推進人員建立科學完善的工程造價控制認知，保證項目工程造價控制過程順利開展。

另一方面，參加工程建設的管理層人員必須親自到現場了解情況，并能夠結合施工現場實際存在的問題對工程造價預算進行不斷完善和改進，基于工程施工特點編制預算，還需在編制預算前對項目設計圖紙及施工現場深入研究，在熟悉項目施工的有關要求及規定、標準后才可科學的開展預算。

4.2 提升造價計算精確度

在工程造價進行預算控制的過程當中，許多企業經常會忽視政府宏觀調控和市場供應導致的材料價格浮動，而影響最后的預算精準度。這輕則導致房地產項目最后實際造價和預算價有一定出入，重則會導致整個項目造價失控。針對這種情況，房地產企業在開展工程造價預算的時候，應該盡可以的考慮到多種建材種類，在不同時期和地區內價格的差異。同時要對國家和當地政府的一系列宏觀調控措施進行詳細了解，制定建筑項目的調價系數，實現預算造價的動態性管理。

4.3 健全造價管控體系

想要對房地產項目工程造價進行全過程的控制和管理，必要的條件就是建立起科學完善的工程造價控制體系。這不僅有利于在工程開展前期進行造價預算，同時對于整個項目實施全過程的造價管理，都能起到良好的控制效果。同時在建立造價管理機構時，一定要保持該機構的體系獨立性，保證建筑單位的其他部門無法對其進行干涉。

4.4 增強造價管理人員綜合素質

為保證房地產項目預算造價管理效率及質量，應重視并積極強化管理人員預算造價的專業知識和技能，增強責任心，落實好各項工作，使項目成本控制到最小。對于預算編制人員，必須精通和熟練應用各種預算編制方法，對規定的會計項目要熟悉，對各類定額標準要明確，特別是對項目支出中各費用類型，必須給予關注，進而才可科學合理地完成造價預算編制。

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