農(nóng)村宅基地的調(diào)查與地籍測(cè)量的解決措施

張興江

引言

地籍調(diào)查是土地管理中的基礎(chǔ)，是利當(dāng)前、謀長(zhǎng)遠(yuǎn)的基礎(chǔ)性工作。開(kāi)展農(nóng)村宅基地地籍更新調(diào)查的目的是緊緊把握當(dāng)前落實(shí)中央會(huì)議精神和推進(jìn)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的有利形勢(shì)，全面查清農(nóng)村地區(qū)土地的使用權(quán)權(quán)屬、界址、面積、用途等信息，掌握真實(shí)準(zhǔn)確的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，完善農(nóng)村地籍基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，為宅基地確權(quán)登記、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定基礎(chǔ)。然而傳統(tǒng)方式的地籍測(cè)量手段已經(jīng)難以滿足實(shí)際工作的需要，需要探討新型的測(cè)量方法，提高整體測(cè)量的準(zhǔn)確性。

1 農(nóng)村宅基地地籍測(cè)量的有關(guān)概念

1.1 宅基地

農(nóng)村宅基地，一般指農(nóng)村居民在房屋、庭院、輔助房屋和其他建筑物的土地。宅基地有狹義和廣義的概念之分，狹義的宅基地僅指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，以滿足農(nóng)村居民的生活需求和生產(chǎn)需要，并與農(nóng)村居民分享其使用的住宅、附屬場(chǎng)所。廣義宅基地不僅包含上述內(nèi)容，而且包含國(guó)家所有土地和集體土地上的農(nóng)村居民住宅用地。目前國(guó)內(nèi)學(xué)者在研究宅基地相關(guān)問(wèn)題時(shí)，多使用狹義上的宅基地概念。

1.2 地籍測(cè)量的內(nèi)涵

地籍主要指國(guó)家監(jiān)管之下的以地塊為基礎(chǔ)，以土地權(quán)屬為核心的土地及其附著物的數(shù)量、質(zhì)量、位置、權(quán)屬等信息的集合，并且主要以圖片、數(shù)據(jù)等形式表示。地籍建立主要是為了保護(hù)土地所有者和土地使用者的合法權(quán)益，以促進(jìn)土地管理工作，健全我國(guó)土地管理制度。現(xiàn)階段，為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和信息化社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)地籍建設(shè)需要建立多用途的地籍系統(tǒng)。而地籍測(cè)量主要包括地籍碎部測(cè)量和地籍控制測(cè)量?jī)刹糠帧６丶疁y(cè)量的主要內(nèi)容包含地籍控制測(cè)量、設(shè)置地籍圖根控制點(diǎn)和基本控制點(diǎn)，測(cè)定土地權(quán)屬界線和行政區(qū)域界線的界址點(diǎn)坐標(biāo)，測(cè)算宗地和地塊的面積、并根據(jù)土地測(cè)量數(shù)據(jù)繪制地籍圖，進(jìn)行土地動(dòng)態(tài)監(jiān)控、開(kāi)展土地變更測(cè)量，開(kāi)展土地整理、開(kāi)發(fā)等測(cè)量工作。

1.3 地籍測(cè)量的特點(diǎn)

①地籍測(cè)量是政府的基礎(chǔ)性測(cè)繪工作，也是政府行使對(duì)土地行政管理職能的法律性行為和技術(shù)性行為。我國(guó)地籍測(cè)量工作都是由國(guó)家政府部門(mén)主管并負(fù)責(zé)的，根本目的是為了保護(hù)我國(guó)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，進(jìn)而為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基礎(chǔ)的土地資料；②地籍測(cè)量能夠?yàn)槲覈?guó)土地管理提供準(zhǔn)確的地理參考系統(tǒng)。具體來(lái)說(shuō)，地籍測(cè)量不僅能夠?yàn)橥恋禺a(chǎn)權(quán)和土地稅收提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，而且還能夠?yàn)樯鐣?huì)群眾提供具有法律意義的土地參考系統(tǒng)；③地籍測(cè)量工作必須符合我國(guó)土地法律的相關(guān)規(guī)定，能夠反映我國(guó)土地法律的要求，反映并調(diào)節(jié)人、土地與社會(huì)之間的關(guān)系；④地籍測(cè)量方法具有較強(qiáng)的先進(jìn)性。在地籍測(cè)量的過(guò)程中，地籍測(cè)量部門(mén)會(huì)使用最先進(jìn)的測(cè)量技術(shù)，采用大地測(cè)量技術(shù)、數(shù)字測(cè)量技術(shù)、空間定位技術(shù)、面積測(cè)算技術(shù)、遙感技術(shù)等多種測(cè)量計(jì)算技術(shù)來(lái)保證測(cè)量結(jié)果的科學(xué)性。

2 農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查的原則

開(kāi)展農(nóng)村地籍調(diào)查，應(yīng)遵守“依法合規(guī)、全面覆蓋、尊重歷史、實(shí)事求是”的基本原則。

2.1 依法合規(guī)按程序調(diào)查的原則

①農(nóng)村地籍調(diào)查工作必須依法開(kāi)展；②地籍調(diào)查的依據(jù)、過(guò)程、方法、記錄、資料和成果必須符合規(guī)范；③地籍調(diào)查必須嚴(yán)格按照規(guī)定程序進(jìn)行。

2.2 全覆蓋的原則

農(nóng)村地籍調(diào)查工作要做到全面覆蓋本市農(nóng)村地區(qū)，確保調(diào)查不重不漏。

2.3 尊重歷史，實(shí)事求是的原則

農(nóng)村地籍調(diào)查工作要結(jié)合當(dāng)?shù)剞r(nóng)村地籍現(xiàn)狀和歷史沿革，尊重歷史，實(shí)事求是。

3 農(nóng)村宅基地地籍的實(shí)地調(diào)查

3.1 核實(shí)產(chǎn)權(quán)

依據(jù)審批附圖和記載的四至，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)圍墻、地物的增減，判斷現(xiàn)場(chǎng)的用地范圍和審批材料記載的是否相符。依據(jù)審批附圖中的建筑物尺寸、結(jié)構(gòu)和樓層數(shù)，判斷現(xiàn)場(chǎng)房屋是否進(jìn)行過(guò)修建、改建，建筑物是否有增加、減少。現(xiàn)場(chǎng)向宅基地使用人詢問(wèn)其姓名、家庭成員等戶籍信息，向其了解宅基地的立基成員、實(shí)際使用范圍、房屋修建、改建等情況。

3.2 調(diào)查現(xiàn)狀使用情況

根據(jù)宅基地使用人對(duì)宅基地內(nèi)房屋及建筑物、構(gòu)筑物歸屬的指認(rèn)，調(diào)查人員對(duì)宅基地的現(xiàn)狀使用情況進(jìn)行調(diào)查，主要調(diào)查記錄宅基地的四至、建筑物、構(gòu)筑物以及現(xiàn)狀戶主、現(xiàn)狀使用人口數(shù)和宅基地的來(lái)源等情況。

3.3 調(diào)查取證

在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，調(diào)查人員應(yīng)進(jìn)行取證，為最終成果的真實(shí)性和準(zhǔn)確性提供事實(shí)依據(jù)，同時(shí)保障使用權(quán)人和調(diào)查人員的合法權(quán)益。

調(diào)查取證工作應(yīng)在合法、合規(guī)、合理的前提下開(kāi)展，以現(xiàn)狀宅基地戶為單位采集。取證方式包括定位取證、要素取證、影像取證和文字取證。

最終形成的紙質(zhì)調(diào)查表需有調(diào)查人員和指界人共同簽字確認(rèn)調(diào)查成果。

4 農(nóng)村宅基地地籍測(cè)量的解決措施

4.1 現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查、登記，并整理收集資料

將各戶宅基地權(quán)利人的相關(guān)資料收集齊全，包括：身份證、戶口本、土地使用證，宅基地證件與權(quán)利人存在差異的要將原有證件收回，并要求攜帶土地使用證辦理相應(yīng)的更名手續(xù)。資料收集過(guò)程中，將土地登記申請(qǐng)書(shū)、地籍調(diào)查表更正為現(xiàn)有權(quán)利人，相應(yīng)界址認(rèn)定要由本宗土地與鄰?fù)恋貦?quán)利人共同到場(chǎng)進(jìn)行界限指認(rèn)，對(duì)于有爭(zhēng)議的界址由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，按現(xiàn)狀地上建筑物測(cè)量。房屋后滴水檐面積根據(jù)國(guó)土規(guī)劃局審批完成的規(guī)定進(jìn)行，對(duì)于門(mén)房、廂房、耳房、院墻等都不考慮滴水線面積。

4.2 地籍測(cè)量方式

（1）RS技術(shù)

RS技術(shù)即遙感技術(shù)，遙感技術(shù)可以利用自身的電磁波從高空或外層空間對(duì)宅基地的信息進(jìn)行掃描、攝影、傳輸和處理，從而對(duì)宅基地的各類(lèi)情形和現(xiàn)象進(jìn)行遠(yuǎn)距離控測(cè)和識(shí)別。RS技術(shù)是測(cè)繪技術(shù)中較為基礎(chǔ)的，但RS技術(shù)對(duì)于農(nóng)村宅基地的基本情況可以進(jìn)行收集，為后期相關(guān)情況的處理提供依據(jù)。

（2）GPSRTK 技術(shù)

應(yīng)用城市已有的GPS控制網(wǎng)采用GPSRTK方法進(jìn)行控制測(cè)量，并依照標(biāo)準(zhǔn)確定圖根點(diǎn)。宅基地界址點(diǎn)采用GPSRTK、全站儀進(jìn)行測(cè)量，采用全站儀進(jìn)行實(shí)測(cè)。在測(cè)量過(guò)程中要準(zhǔn)確安置測(cè)距儀，選擇合理的加常數(shù)和乘常數(shù)，將定向點(diǎn)距離確保在規(guī)定范圍內(nèi)，視距不得超出規(guī)定界址點(diǎn)。采用GPSRTK進(jìn)行測(cè)量時(shí)，界址點(diǎn)要測(cè)繪外房檐角長(zhǎng)、寬，然后在實(shí)地使用鋼尺量距確定房屋界址點(diǎn)位置，對(duì)于宗地內(nèi)的房屋、圍墻、柵欄均要進(jìn)行測(cè)繪。

4.3 整理數(shù)據(jù)

使用地籍圖軟件進(jìn)行編輯。界址線嚴(yán)格位于界址點(diǎn)中心連線上，界址點(diǎn)用規(guī)定圖形進(jìn)行標(biāo)識(shí)，界址點(diǎn)中心連線上就是界址線，對(duì)于村鎮(zhèn)街道要使用GIS軟件根據(jù)具體的影響進(jìn)行詳細(xì)劃分，途中的鎮(zhèn)、村為主線，對(duì)于允許建設(shè)區(qū)要參考進(jìn)行劃定。具體的數(shù)據(jù)要根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)現(xiàn)存的線狀地物或圖斑進(jìn)行確定，對(duì)于農(nóng)村宅基地超標(biāo)的，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》施行后未進(jìn)行任何更改的，可以暫時(shí)進(jìn)行使用，但是超標(biāo)面積認(rèn)定為集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓、購(gòu)買(mǎi)的宅基地，與原有面積合計(jì)超標(biāo)的，在被允許使用的條件下，超出部分認(rèn)定為集體土地建設(shè)用地使用權(quán)，同時(shí)注明超標(biāo)面積總量。

5 結(jié)束語(yǔ)

農(nóng)村宅基地的調(diào)查與測(cè)量往往涉及到廣大農(nóng)村地區(qū)，參與單位多、范圍大、任務(wù)重，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地情況存在差異，所以農(nóng)村宅基地的調(diào)查與測(cè)量是一項(xiàng)較為龐大的系統(tǒng)工程，在此僅以理論及實(shí)踐互相結(jié)合的方法來(lái)探討這一調(diào)查與測(cè)量工作，以期能為農(nóng)村宅基地調(diào)查與測(cè)量工作提供一定的借鑒意見(jiàn)。

[1]段文.農(nóng)村宅基地的調(diào)查方法及地籍測(cè)量分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2016（02）.

[2]員銘杰.淺析農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查方法[J].科學(xué)技術(shù)創(chuàng)新，2018（01）.

[3]韓雷.基于遙感影像的農(nóng)村宅基地地籍測(cè)量方法研究[J].科技資訊，2017（07）.