對于閑置房產經營管理的探討

韋汝國

國際慣例上認為，房屋空置率處于5～10%是合理狀態。而處于10～20%范圍內，則處在空置危險區。目前，國內外對于房屋空置率統計，尚未形成統一的指標以及標準，不過作為能夠反映住房供需矛盾的主要指標，房屋空置問題成為我國學者研究的重點內容。據相關調查顯示，在2015年我國主要城市的住房空置率處于22～26%范圍內，普遍高于合理水平。

1 做好閑置房產管理工作的策略

從閑置房產經營管理工作實際來說，除了做好經營外，還需要注重管理，保護閑置房產。以公有房屋修繕管理問題，由于房屋租金不斷調整，部分管理部門忽略房屋修繕服務管理，使得部分房屋和設備等存在著失修失養問題，降低了房屋完好率。對于房屋管理所來說，要明確目前房屋管理所存在的問題，比如房屋租金利用不合理等，完善管理工作。具體措施如下：①提高認識程度，重視房屋修繕管理。因為房屋修繕服務工作量較大，涉及到的利益主體較多。此項服務管理工作的質量，影響著國有資產的保值和增值，影響著社會穩定。基于此，需要提高認識，嚴格履行自身的工作職責，做好房屋修繕管理工作。②合理利用房屋租金。對于收取的公有房屋租金，要合理應用到房屋修繕方面。一般來說，收入的60%以上租金收入，都要用于房屋修繕。通過梳理房屋實際情況，優先安排危房搶險工作，合理配置資金。依托閑置房產經營的各類收入，按照規定提留一定資金，留作后期房屋修繕。結合資金和房屋完損情況，制定大修計劃、中小修計劃，維持和保護房屋及其配套設施的完整率。用于房屋修繕的資金，必須做到?？顚Ｓ?，禁止挪用。這需要加大資金管理力度，保證資金合理用利用。③完善管理制度，提升修繕服務質量水平。通過構建房屋報修制度、值班制度、修繕責任制度、質量保證制度、考核和獎懲制度等，從房屋保修和修繕等全過程入手，采取有力的手段，保證此項工作能夠順利開展。④加大業務考核力度。按照相關規定，合理使用修繕資金，結合房屋實際情況，制定修繕計劃。結合修繕工作實際需求，配置充足的工作資源，落實此項工作。通過健全工程質量管理制度和業務考核制度，做好此項工作的監督檢查，及時發現修繕質量低下問題或者隨意收取修繕費用行為等。

2 合理調劑閑置辦公用房

為提升閑置房產資源利用率，要合理調劑閑置辦公用房。在實際工作中，要做好以下工作：①清理超標的辦公用房。在進行超標準辦公用房的清理時，盡量集中辦公人員，保證閑置用房能夠處于同個樓層或者一棟樓內，便于閑置房產再分配。②騰空閑置辦公用房。完成閑置用房清理后，要督促相關部門盡快清理，解除房屋占用。③開展閑置資源調查。結合房屋建筑實際，開展面積測算。④再分配用房。結合用房需求，考慮房屋結構和整體布局情況，看其和房屋使用單位業務之間的關聯度，合理配置限制用房。通過對閑置房屋的調劑以及再分配，能夠促使資產利用率得以提高，合理配置資產，以免造成資產浪費。除此之外，還能夠強化黨風廉政建設，推動反腐倡廉[1]。

3 規范經營性房產出租，強化公開招租

為避免出現租金確定無依據、不合理、出租程序不規范等問題，要規范經營性房產出租，強化公開招租。具體實踐的過程中，要從以下房門加以強化：

3.1 嚴格審批制度

閑置房產經營的開展，尤其是行政事業單位閑置房產，要嚴格審批制度。出租國有資產，需要通過同級財政部門審批。按照《事業單位國有資產管理暫行辦法》相關規定，事業單位出租資產，需要經過主管部門的審批，并且報同級財政部門審批。在具體實踐的過程中，出租此類房產，要經過相關部門批準，否則不可以出租。

3.2 合理制定出租價格

對此類房產開展相關的經營業務，以出租為主，為保證閑置資產實現保值、增值，要采取有效的經營手段。比如，出租行政事業單位資產，必須經過評估機構，做好資產評估，并且向財政部門備案。經過備案的評估值，用作資產出租價格制定的標準。強化出租價格合理性的把控，保證交易的規范性，保證主體的合法權益[2]。

3.3 強化進場交易

閑置房產經營的規范性把控，要注重強化進場交易。在具體操作中，要始終堅持公平、公正以及公開的原則，采取公開競價的形式，比如拍賣和電子競價等，不可以讓房產占用單位自主出租，控制暗箱操作行為。

3.4 強化租金收入管理

閑置房產經營管理工作的有效開展，要注重強化租金收入管理。在實際工作中，要明確閑置房產出租收入的利用要求，比如修繕等，合理配置資金，保證相關業務能夠順利開展。嚴格落實租金管理制度，做好資金使用監督工作，及時發現不合理利用的情況，采取有效的措施，提高資金利用率[3]。

4 合理處置非轉經房產

閑置房產經營管理，會涉及到不同類型的房產，為避免引發糾紛或者其他問題，需要合理處置各類房產。對于非轉經房產，要做好以下要點的把控：

4.1 嚴格執行審批程序

通常來說事業單位房產價值額度較大，依據其資產管理具體規定以及工作管理，出售此類資產，除了要經過財政部門審批，還需要經同級人民政府審批。在開展此項業務時，要嚴格執行各類審批程序。作為業務負責人，要明確此類房產經營的相關標準和規定，走正規程序，保證整個經營過程的規范化。

4.2 落實非轉經

閑置房產出售，涉及到土地資源，通常來說行政事業單位房產建設用地，其通常劃撥黨政機關用地，依據國有資產管理相關規定，此類房產不可以對外出售。為達到出售的標準，則需進行非轉經。在具體執行的過程中，要到規劃部門提交申請調整規劃。經過規劃部門的審批后，認為房產調整負荷規劃條件，并且同意調整，再執行下一程序。通過規劃部門審批后，還需要國土部門的審批，同意變更土地性質以及用途，將土地性質，從劃撥用地類型，轉變為出讓用地；將土地用途從黨政機關用地調整為其他用途用地[4]。

4.3 規范交易過程

以行政事業單位房產處理為例，其為國有資產，在處置的過程中，需要進入產權交易機構公開掛牌。不過房產非轉經經產權交易機構公開出售后，還面臨著土地過戶手續辦理問題，主要是因為房產出售時地隨房產走，由于土地未在在國土部門的土地招拍掛系統掛牌，國土部門認為不符合土地非轉經必須經過招拍掛的有關規定，導致土地過戶困難。對于此類情況，需要交易機構互認交易結果，進而盤活閑置房產。

4.4 強化資產處置收益管理

無論是出租或者出售閑置資產，都必須依據相關規定，做好資產處置收益管理。在經營管理過程中，做好資產收入利用合理安排，將收入合理利用于閑置資產管理，保證其保值增值目標得以實現。對于資產收益管理存在的問題，要從制度和監督管控方面入手，采取有效的措施，保證閑置資產的價值[5]。

5 結束語

綜上所述，閑置房產經營管理工作水平的提升，要從當前經營管理實際存在的問題出發，采取相應的措施。結合閑置房產經營管理實際，提出要做好閑置房產管理工作，合理調劑閑置辦公用房，規范經營性房產出租，強化公開招租，合理處置非轉經房產。

[1]李海燕.如何避免房地產業土地閑置探討[J].科技與企業，2016（1）：41～42.

[2]翟東，嚴偉，王媛.房地產項目開發時機與土地閑置問題研究——基于 34 個大中城市面板數據的檢驗[J].中國土地科學，2015，29（4）：41～48.

[3]顧偉媛.城市房地產開發中土地閑置問題法律規制研究[J].法制博覽，2018（1）.

[4]張秀麗.公允價值計量屬性——基于投資性房地產應用研究[J].經營管理者，2015（4）：41～42.

[5]嚴玫玫，夏鑫，許麗靈，等.四川省農村房產資源閑置規律研究——基于 5 縣 18村調研[J].中國房地產業，2016（21）.