GIS在不動產登記管理中的應用

伍洲

1 引言

不動產物權的登記管理是一項十分重要且嚴肅的事情，尤其是房產產權的登記管理，在我國，由于傳統觀念的原因，人們對不動產產權的登記問題一向十分重視，一旦不動產的產權登記管理出現問題，造成的后果將相當嚴重，所以如何應用GIS準確地進行不動產的登記管理將是本文所分析探討的重點。

2 地理信息系統（GIS）

地理信息系統（GIS）又被稱為“地學信息系統”，是一種特定的非常重要的空間信息系統。基于計算機硬、軟件系統的支持，GIS可對地球表層（包括大氣層）空間中的有關地理分布數據進行采集、存儲、管理、運算、分析等操作，它結合地理學、地圖學、遙感以及計算機科學，被廣泛的應用于多項領域，其中就包括不動產的登記管理。將GIS應用于不動產的登記管理可對不動產的空間信息進行精確掌握，有效地避免了出現產權與戶主存在一對多等由于缺乏準確的空間信息所造成的問題。

3 不動產登記管理中出現的相關問題

3.1 界線、歸屬不清

在《物權法》頒布之前，由于我國不動產的登記管理分屬于不同的政府部門，這就會有可能導致農林、農牧與林牧用地之間的權屬界線模糊不清，相關權利的歸屬問題不夠明確，從而引發諸多的矛盾和糾紛，甚至于發生惡性械斗，爆發群體性事件，嚴重影響了社會的和諧與穩定。

3.2 登記部門的登記錯誤

由于缺乏統一的登記平臺，分散登記的各部門之間登記方法、技術規程就可能會存在不同，這就很容易發生各種土地權利的重登、漏登問題，尤其不同類型土地權利面積的重疊或重復登記問題十分嚴重。這種分散的登記不僅給權利人辦理登記造成不便，同時也給交易相關人查詢相關的登記資料、了解交易標的權利狀況增加了難度。權利人在做房地產抵押時，除了要到建設部門辦理房屋抵押登記外，還要到國土資源部門辦理土地抵押登記。在實際生活中，就存在有部分人利用分散登記的漏洞，將房屋和土地進行分別抵押、多次抵押以騙取銀行貸款的惡劣案件，給國有資產造成了極大的損失。

3.3 登記部門過于分散

我國在《物權法》頒布之前對不動產的登記管理工作一直由多個部門所共同完成，這就無謂的增加了政府的財政支出，同時也降低了政府部門的行政效率，給政府的形象也帶來了不利影響。將不動產登記管理分散到多個部門進行，就要給每個部門都配備相應的工作人員、機構場所及相關設備，此舉不僅多增加了人力物力成本，而且容易導致各部門之間由于存在職能交叉而相互爭權奪利或推諉扯皮。

這種分散登記的措施更是增加當事百姓的負擔，比如在農村，農民就其住房要到房產部門辦理《房屋所有權證》、就其宅基地要到國土資源部門辦理《集體土地使用證》、就其栽種的樹木要到林業部門辦理《集體林權證》，若有承包土地則還要到農林部門辦理《耕地承包經營權證》，這種證書滿天飛的現狀對當事群眾的生活造成了極大的不便。

4 應用GIS解決不動產登記管理中的相關問題

不動產登記是我國《物權法》所確立的一項物權制度，是指經相關權利人或利害關系人申請，由政府相應部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。我國的不動產登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力，這四種登記效力為權利人及相關利害關系人的切身利益提供了有效的法律保障，當代GIS技術的應用可為不動產的登記管理提供有效的技術保障。

4.1 利用GIS對不動產的空間特性進行管理

不動產統一登記的核心業務對象包括不動產（單元）、權利和權利人，其業務涉及不動產單元及權利的設立、變更、轉讓和消滅而觸發的初始、變更、預告、更正、異議和他項登記等內容，核心是不動產登記簿。不動產登記簿記錄的是不動產單元、權利人及權利等數據實體（對象）的信息，從數據建模的角度，不動產單元、權利人和權利等實體具有結構穩定性（相對不變性）。權利人具有流動性和跨區域性等特點不動產單元具有空間性、屬地化和不動性特點，不動產登記簿中的“圖”，就是土地房產、林地、草原等不動產單元的位置和范圍的圖件或地圖，屬于典型的地理空間實體，通常可以用GIS的多邊形（或面）數據類型來表示，其信息化應用需要GIS技術的支撐。

4.2 將GIS作為權籍調查信息系統的核心

作為現代不動產登記發展的里程牌，不動產測繪技術應用體現了沒有精確的不動產測量和制圖技術，就沒有現代的不動產登記這個事實，其中不動產的測量就被包含于權籍調查的范疇。隨著GIS技術的發展應用，人們將不動產單元信息原來零散、碎片化的宗地圖和地籍圖進行一體化拼接，解決了不動產單元信息的統一管理問題，同時也為權屬調查、不動產測量成果的入庫、制圖和不動產單元信息的查詢和檢索等操作提供了便捷的軟件工具，為權籍調查的數字化、信息化、智能化奠定了基礎。

4.3 GIS與OA的一體化集成

利用GIS技術在不動產統一登記的過程中實現不動產單元的精確空間定位，使得不動產單元在數據上有據可查、不重不漏，實現“以圖管不動產”。通過對圖中數據的垂直集成可識別不同類型的不動產登記單元之間的空間關系是否合理、合法，通過對圖中數據的水平集成可識別不動產登記單元在地理空間上是否存在重疊、交叉等不合理現象。GIS與OA一體化系統作為不動產登記統一管理基礎信息平臺中的登記業務系統，在“以圖管不動產”的操作環境下，可將GIS應用到業務辦公的流程之中，以實現不動產及其相關各種信息的空間查詢、檢索、統計分析和制圖等功能，從而提高登記的效率，避免可能出現的失誤。

4.4 利用GIS整合不動產統一房地信息

房地合一的房產登記向來是不動產統一登記體系建設的重點、難點，利用GIS可將地形圖、地籍圖和房產分幅平面圖進行三圖整合，從原有的專題圖中將專題要素提取出來，并最終實現房地數據的統一管理，房地一體化數據庫建設也將帶動智慧城市建設。

5 結語

對于很多人來說，不動產都是他們的主要財產與生活根據，所以不動產的登記管理便顯得尤為重要，一旦不動產的登記出現錯誤，那后續的管理工作也定會存在極大操作隱患。充分應用地理信息系統（GIS）進行統一地不動產登記管理，便可以有效避免這些由于信息的缺乏所帶來的問題。