房地產(chǎn)成本造價(jià)全過程控制與管理分析

顏 洋 喬 燕

（遼寧瀚飛工程造價(jià)咨詢有限公司 遼寧沈陽 110033）

引言

如今，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目飛快的發(fā)展，房地產(chǎn)工程的市場競爭力也越來越大。房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工的過程中，包含的工程、涉及的范圍、施工的周期都是較為繁瑣的，而這些因素就影響著企業(yè)的工程造價(jià)。從我國的房地產(chǎn)工程造價(jià)方面來看，依舊存在著一些問題需要解決。所以，房地產(chǎn)施工企業(yè)要成分的認(rèn)識(shí)到成本造價(jià)全過程控制的重要性，對企業(yè)進(jìn)行有效的控制，確保企業(yè)可持續(xù)的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)成本造價(jià)全過程控制與管理的概述

房地產(chǎn)成本造價(jià)全過程控制與管理指的就是在房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策時(shí)期、設(shè)計(jì)時(shí)期、項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)期、項(xiàng)目施工與竣工結(jié)算時(shí)期，提前對房地產(chǎn)工程建設(shè)的相關(guān)成本進(jìn)行的控制與管理工作。房地產(chǎn)工程建設(shè)的核心工作就是對該工程成本造價(jià)的全過程進(jìn)行控制與管理，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)可以實(shí)現(xiàn)，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與投資效率。

1.1 房地產(chǎn)成本造價(jià)全過程控制的重要影響

如今，我國的房屋建設(shè)市場較為萎靡，經(jīng)常會(huì)因?yàn)橘Y金鏈等經(jīng)濟(jì)問題使房地產(chǎn)企業(yè)不能進(jìn)行正常的施工。而資金在房地產(chǎn)施工起著重要的作用，將資金有效的投入到到正確的地方，就能給企業(yè)帶來最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)成本造價(jià)全過程控制是很多房屋建設(shè)的企業(yè)關(guān)注的問題，這主要是應(yīng)為房地產(chǎn)工程的資金投入是一次性的，投資金額較大，風(fēng)險(xiǎn)較高，資金回籠的過程較長。因此，房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)就要重視起成本造價(jià)全過程控制，構(gòu)建房地產(chǎn)成本造價(jià)全過程成本控制的管理機(jī)制，預(yù)防建設(shè)資金超施工預(yù)算的問題，讓房地產(chǎn)企業(yè)的資金能夠得到有效的使用。

1.2 房地產(chǎn)工程造價(jià)的作用

1.2.1 有利于順利的進(jìn)行項(xiàng)目招標(biāo)及投標(biāo)工作

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行招標(biāo)的前期要做好預(yù)算工作，對工程造價(jià)有具體的概念，確保項(xiàng)目招標(biāo)的公平性，保證房地產(chǎn)建設(shè)工程的質(zhì)量，避免一些項(xiàng)目謀取不當(dāng)?shù)睦嬗袡C(jī)可乘。業(yè)主方也可以制定合理的標(biāo)底，排除一些漫天要價(jià)的投標(biāo)單位，確保房地產(chǎn)工程可以順利的進(jìn)行施工，防止惡意中標(biāo)問題的出現(xiàn)，這對房地產(chǎn)施工企業(yè)的技術(shù)提升也起著促進(jìn)的作用。

1.2.2 有利于提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)工程在施工的前期要對工程做好造價(jià)預(yù)算與審計(jì)工作，對每一個(gè)施工時(shí)期的費(fèi)用都運(yùn)用工程預(yù)算清單的方式進(jìn)行管理工作。對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的材料用量、機(jī)械設(shè)備、工作人員進(jìn)行相關(guān)的預(yù)算工作，通過預(yù)算來選取最佳的施工技術(shù)方案，對房地產(chǎn)工程的施工進(jìn)度進(jìn)行控制，使施工項(xiàng)目能夠按時(shí)的竣工，對是工程成本進(jìn)行有效的控制，讓資金投入到合適的地方，提升資金的使用率，從而提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

2 房地產(chǎn)成本造價(jià)全過程控制與管理存在的問題

房地產(chǎn)成本造價(jià)全過程控制與管理工作中，在工程設(shè)計(jì)階段、工程實(shí)施階段、工程招標(biāo)階段、竣工結(jié)算等階段存在著一些問題。以下就是這些問題的具體表現(xiàn)：

2.1 房地產(chǎn)工程在設(shè)計(jì)階段對造價(jià)控制不嚴(yán)格

房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)階段是工程造價(jià)控制與管理工作的關(guān)鍵，對成本造價(jià)的全過程影響很大。但是，在房地產(chǎn)工程的設(shè)計(jì)階段卻存在著重視設(shè)計(jì)工作忽視管理工作的問題，沒有按照施工的實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)方案不規(guī)范，變更的因素過多，設(shè)計(jì)深度與實(shí)際不符，這就使得設(shè)計(jì)階段的預(yù)算和實(shí)際的工程造價(jià)存在較大的偏差，在設(shè)計(jì)階段就沒有進(jìn)行嚴(yán)格的控制與管理，使成本造價(jià)全過程的控制與管理工作難以進(jìn)行。

2.2 房地產(chǎn)工程招標(biāo)、投標(biāo)設(shè)施不合理

房地產(chǎn)工程的投標(biāo)及招標(biāo)的工作是十分重要的，然而，現(xiàn)如今的房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)在招投標(biāo)工作上存在的違規(guī)的問題。例如，仿佛產(chǎn)建設(shè)企業(yè)會(huì)選取那些報(bào)價(jià)較低、沒有相關(guān)資質(zhì)的施工企業(yè)，這不僅會(huì)使工程的質(zhì)量、工程進(jìn)度受到影響，還會(huì)使房地產(chǎn)的工程造價(jià)沒有受到嚴(yán)格的控制與管理。除此之外，房地產(chǎn)工程的招標(biāo)文件沒有進(jìn)行規(guī)范的話就會(huì)讓施工單位“鉆空子”，增加工程造價(jià)。

2.3 房地產(chǎn)工程造價(jià)人員職業(yè)素養(yǎng)較低

一些房地產(chǎn)企業(yè)為了減少人員的成本，而招聘一些職業(yè)素養(yǎng)、業(yè)務(wù)素養(yǎng)及專業(yè)技能較差的員工，而這些員工的造價(jià)系統(tǒng)理論性的知識(shí)較為缺乏，不會(huì)運(yùn)用一些先進(jìn)的造價(jià)軟件，在進(jìn)行成本造價(jià)的過程中不能進(jìn)行有效的把控，使工程在各個(gè)時(shí)期都不能很好的進(jìn)行銜接，造價(jià)人員對施工現(xiàn)場的技術(shù)不是十分的了解，缺少是經(jīng)驗(yàn)，對造價(jià)的一些部分不熟悉，出現(xiàn)一些考慮不當(dāng)?shù)葐栴}。

2 .4房地產(chǎn)工程車成本造價(jià)全過程控制與管理的意識(shí)較輕

如今，大多數(shù)的房地產(chǎn)工程造價(jià)的管理人員的意識(shí)較落后，對控制與管理工作不重視。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的過程中，對施工用的原材料依舊按照額定管理的方式進(jìn)行管理，沒有意識(shí)到原材料價(jià)格的變化對工程造價(jià)成本的影響。在日常的管理工作中，沒有強(qiáng)化對工程造價(jià)成本的控制工作，在思想上就沒有進(jìn)行約束，缺乏較為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆桨福瑳]有制定相應(yīng)的計(jì)劃、協(xié)調(diào)工作，久而久之就會(huì)使投資金額超過工程預(yù)算。

3 提高房地產(chǎn)成本造價(jià)全過程控制與管理工作的措施

某房地產(chǎn)此項(xiàng)目占地面積98.37畝，總建筑面積約為170410m2，戶型從88～297m2，全面實(shí)用，均為高層。外立面采用高檔外墻磚及鋁合金窗，做工考究，現(xiàn)代簡約，線條流暢。契合時(shí)尚的簡約建筑，承載自由的流動(dòng)空間，遠(yuǎn)離城市的喧囂復(fù)雜。

對于以上房地產(chǎn)成本造價(jià)全過程控制與管理存在的問題，我提出一些可行的措施來提高該企業(yè)的控制灌流工作，以下是具體的表現(xiàn)形式：

3.1 房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)階段嚴(yán)格控制造價(jià)

房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)階段是奠定成本造價(jià)全過程控制與管理工作的基礎(chǔ)，在這一階段由于存在重視設(shè)計(jì)工作而忽視管理工作，設(shè)計(jì)的施工方案不合理、規(guī)范等問題，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施限額設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)單位要進(jìn)行專業(yè)化的管理工作，以便企業(yè)從設(shè)計(jì)階段就能對造價(jià)進(jìn)行控制與專業(yè)化的管理。

3.2 房地產(chǎn)工程進(jìn)行合理的招標(biāo)工作

房地產(chǎn)由于在招標(biāo)、投標(biāo)階段存在著問題。所以企業(yè)要對施工單位的資質(zhì)及承包方進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徍耍匾曧?xiàng)目承包合同的制定與簽訂結(jié)果，全面的制定招標(biāo)條款，以免出現(xiàn)惡意中標(biāo)的現(xiàn)象。

3.3 房地產(chǎn)工程施工階段強(qiáng)化造價(jià)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)的施工階段對成本造價(jià)全過程其中重要的決定作用，施工階段就是將工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)變成實(shí)體的建筑。因此，房地產(chǎn)施工單位要選擇最優(yōu)的施工方案進(jìn)行安全的施工，對施工的人員進(jìn)行定期的職業(yè)素養(yǎng)、專業(yè)技能的培訓(xùn)，防止出現(xiàn)一些因?yàn)殄e(cuò)誤的施工技術(shù)而帶來的返工。而施工管理人員則作多的是，熟悉的掌握施工的圖紙，保證施工過程依照設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格的執(zhí)行，防止私自改變設(shè)計(jì)方案，給工程帶來經(jīng)濟(jì)損失。而對于一些設(shè)計(jì)不當(dāng)?shù)囊恍┑胤剑┕と藛T要及時(shí)的對設(shè)計(jì)部門進(jìn)行反應(yīng)，經(jīng)過設(shè)計(jì)人員的同意后才能進(jìn)行相應(yīng)的更改，并且要控制對設(shè)計(jì)更改的次數(shù)，熟練的掌握對定額的使用。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)工程是發(fā)展較快的建設(shè)行業(yè)，進(jìn)行成本造價(jià)全過程控制與管理工作是必不可少的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要從工程的各個(gè)階段進(jìn)行嚴(yán)格的把控，降成本控制到一個(gè)合適的范圍內(nèi)，加強(qiáng)企業(yè)的管理力度。通過長期、全面的日常控制與管理，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在競爭激烈的市場中可持續(xù)的發(fā)展。以上就是我關(guān)于房地產(chǎn)成本造價(jià)全過程控制與管理分析，對房地產(chǎn)成本造價(jià)全過程控制與管理進(jìn)行相應(yīng)的概述，指出了房地產(chǎn)成本造價(jià)全過程控制與管理存在的問題，提出了一些提高房地產(chǎn)成本造價(jià)全過程控制與管理工作的措施，希望對相關(guān)的工作人員有所幫助，以便更好的提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與投資效益。

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