限額設(shè)計在房地產(chǎn)設(shè)計階段中的應(yīng)用分析

沈佩恒

（武漢統(tǒng)建城市開發(fā)有限責(zé)任公司 武漢 430070）

引言

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)設(shè)計階段是影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總工程造價的關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)設(shè)計的科學(xué)性、合理性對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資效益、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量與效率存在直接影響。在當(dāng)前注重房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量、品質(zhì)、經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的背景下，限額設(shè)計在房地產(chǎn)設(shè)計階段中的有效應(yīng)用，為建筑工程項(xiàng)目建設(shè)施工提供了新活力，可有效降低工程造價，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的科學(xué)管控。基于此，有必要加強(qiáng)限額設(shè)計在房地產(chǎn)設(shè)計階段中應(yīng)用的研究，為限額設(shè)計的實(shí)踐應(yīng)用提供參考與指導(dǎo)。

1 限額設(shè)計

限額設(shè)計（Quota design）主要是指在建筑工程項(xiàng)目建設(shè)施工過程中，依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書、批準(zhǔn)的投資估算初步控制規(guī)劃與施工圖紙?jiān)O(shè)計，對項(xiàng)目工程量與投資額進(jìn)行分解細(xì)分，并在基礎(chǔ)上將其細(xì)化到各單位、分部工程工程中，在保證工程功能齊全下，實(shí)現(xiàn)各單位工程、分部工程投資指標(biāo)進(jìn)行設(shè)計。

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，工程項(xiàng)目設(shè)計工作人員依據(jù)可行性研究報告，對項(xiàng)目投資總額進(jìn)行估算，并在此基礎(chǔ)上以限額設(shè)計理念為指導(dǎo)，對初步批準(zhǔn)后的項(xiàng)目總投資估算值進(jìn)行分解，結(jié)合批準(zhǔn)的設(shè)計概算控制施工圖，按照合同文件以相關(guān)規(guī)定，實(shí)現(xiàn)各費(fèi)用指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的科學(xué)確定，可有效提升項(xiàng)目投資效益，做到“少投入，多產(chǎn)出”，降低“三超”問題的產(chǎn)生[1]。因此，將限額設(shè)計應(yīng)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計階段，對項(xiàng)目成本控制、工程造價管理具有積極影響作用。

2 限額設(shè)計在房地產(chǎn)設(shè)計階段中的應(yīng)用——以某住宅小區(qū)開發(fā)為例

2.1 工程項(xiàng)目概述

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為某省居民住宅小區(qū)新建工程，屬政府特批的經(jīng)濟(jì)適用房，小區(qū)住宅樓為鋼筋混凝土框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，小區(qū)建筑總面積約為68650m2。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)投資估算值約為1.1億元。

2.2 限額設(shè)計的應(yīng)用策略

在房地產(chǎn)設(shè)計階段，相關(guān)工作人員遵循“實(shí)事求是”、“因地制宜”等原則應(yīng)用限額設(shè)計進(jìn)行項(xiàng)目可行性施工方案的確定、施工圖紙?jiān)O(shè)計、工程成本控制目標(biāo)的確定與實(shí)施，用以保證設(shè)計科學(xué)性、準(zhǔn)確性，促進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與社會效益的協(xié)同發(fā)展。

（1）在房地產(chǎn)設(shè)計初始階段，工程項(xiàng)目設(shè)計工作人員積極參與到工程項(xiàng)目地質(zhì)勘察工作中，根據(jù)市政規(guī)劃對居民住宅小區(qū)建設(shè)要求與規(guī)定，包括住宅小區(qū)建筑密度、建筑容積率、綠化率、建筑結(jié)構(gòu)抗震等級、建筑結(jié)構(gòu)基本使用性能等限定條件，結(jié)合工程項(xiàng)目施工現(xiàn)場地質(zhì)條件、水文條件、氣候變化情況，進(jìn)行總體方案設(shè)計。在此過程中，將投資限額、工程量進(jìn)行了分解與細(xì)化。最終確定總體設(shè)計方案如下：建筑密度為20%、綠化率為45%、容積率為1.72，建筑群體由多層、多高層建筑為主，樓層高度為7～12層兩種，建筑基本達(dá)到低投入高產(chǎn)出設(shè)計要求，方案概算為1.025億元，在批準(zhǔn)投資估算范圍內(nèi)[2]。

（2）在工程項(xiàng)目施工圖紙?jiān)O(shè)計階段，遵循“質(zhì)量與經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)”、“效益最大化”等原則，實(shí)現(xiàn)施工工藝技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的有機(jī)融合，基于限額設(shè)計提供投資估算科學(xué)性、準(zhǔn)確性。在此過程中，對建筑工程項(xiàng)目基本功能進(jìn)行綜合分析，并依據(jù)建筑功能要求以及各工程在建筑項(xiàng)目建設(shè)施工中的重要程度，對項(xiàng)目各組成部分成本控制目標(biāo)進(jìn)行評估與分析，并以百分制形式進(jìn)行體現(xiàn)，從而確定土建工程占建筑安裝工程投資的72%，安裝工程占建筑安裝工程投資的25%，不可預(yù)見費(fèi)占建筑安裝工程投資的3%，采暖工程占安裝工程總投資的30%，給排水工程占安裝工程總投資的30%、電氣工程占安裝工程總投資的40%。

（3）在工程建設(shè)施工過程中不可避免存在不確定因素對工程項(xiàng)目費(fèi)用產(chǎn)生影響，出現(xiàn)二次性投資。對此，在房地產(chǎn)設(shè)計階段，應(yīng)對各組織項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化，從而使投資方案更具體、成本控制目標(biāo)更明確，施工圖紙?jiān)O(shè)計更完善，將工程施工過程中可能存在的變化控制在已經(jīng)確定的概算額度內(nèi)。在此過程中，可從質(zhì)量指標(biāo)與造價指標(biāo)入手，在二者相互制約、相互完善的基礎(chǔ)上，投資控制限額設(shè)計。如結(jié)構(gòu)設(shè)計中，由于該地區(qū)對建筑物抗?fàn)幮阅芤筝^高，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，要求每平方米建筑面積所用鋼筋量應(yīng)控制在50kg以內(nèi)，對此，在質(zhì)量與造價雙重指標(biāo)控制下，設(shè)計鋼筋用量為45～49kg/m2。

3 結(jié)論

總而言之，在新時期發(fā)展下，市場對房地產(chǎn)開發(fā)提出了更好的要求，有必要采用科學(xué)的設(shè)計方法提升房地產(chǎn)設(shè)計質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)設(shè)計階段項(xiàng)目成本的科學(xué)管控。而就實(shí)際分析可知，限制設(shè)計在設(shè)計階段的科學(xué)應(yīng)用具有良好應(yīng)用效果，實(shí)現(xiàn)限制設(shè)計的應(yīng)用與推廣具有重要現(xiàn)實(shí)意義。