房地產工程管理相關分析

倪武英

現階段高速發展的社會需求對房地產開發項目工程管理工作提出了較高的要求，在房地產開發項目中，我們必須充分提高企業的經營意識和管理水平，發揮項目工程管理經驗，才能建造出更多更好的產品，以此滿足社會的需求。

1 目標和意義

房地產項目工程管理目的：①建筑功能良好，外觀美觀，環境宜人；②結構安全可靠，滿足國家技術標準；③在施工過程安全，無重大安全事故發生；四是在保證工程品質的前提下，將工程造價降到合理的水平。

主要意義：①降低成本，成本決定項目的定價；②加快進度，工程進度快慢，影響項目資金成本，最終影響售價；③提高質量，項目品質的好壞直接影響業主的購買意愿，決定項目的去化速率，同時可以為企業帶來品牌效應。

2 房地產工程管理的內容

房地產項目工程管理內容涉及從定位、規劃、設計、施工、驗收、交付到后期維修，管理范圍廣，幅度寬，難度大；專業上包括規劃管理、設計管理、施工管理及后期驗收備案等內容；合作上涉及設計、施工、監理、材料供應等單位；配合中涉及土地、規劃、建設、消防、園林等眾多部門。

（1）在項目開工前全面工程規劃管理是必不可少的一步。在這個階段，通過制定切實可行的項目全景開發計劃，作為項目工程管理的行動綱領，指導行動，反檢計劃。

（2）項目定位及工程設計是項目工程管理的重要一環：①項目的定位準確與否直接影響到項目銷售速度從而影響資金流速，同時設計定位決定著70%左右的工程成本；②一個好的產品設計不僅能提高業主購買欲望，同時也能產生良好的社會效益和經濟效益。

（3）開發階段是項目工程管理的重要組成部分。工程品質的好壞，工程進度是否如期實現，是否能支持銷售的節奏均來自于該階段，開發階段也是房地產項目工程管理較為復雜，參與單位數量最多，需協調管理工作最重的一個階段。

3 房地產工程管理的現狀

（1）前期規劃工作不到位。前期規劃工作是保證整個工程質量的關鍵。優秀的規劃方案不僅有助于工程的順利推進和銷售的快速實現，還可以最大化利用資源，達成利潤最大化。現階段一些房地產項目往往不重視前期規劃工作，工程管理為了盡快達成項目銷售節點，一味的壓縮項目方案規劃和評審時間，對周邊競品調查不仔細，對項目配置標準研究不深入，對規劃方案合理與否不充分論證，造成項目定位不準，銷售滯壓。

（2）設計管理工作不重視。設計管理工作的好壞不僅影響著項目最終結果的呈現，而且影響著工程進度和成本管理。較多的項目往往對設計管理不夠重視，更多的思想觀念是設計歸設計，工程管理按圖施工即可，較少能關注到好的設計產品不僅能有效縮短工期，保證產成品效果，降低工程成本，達到有效協調統一。

（3）建設開發過程中，由于參建的單位數量較多、涉及的部門較廣、需協調的事項雜，工程管理人員的精力分散，較難抓項目管理主線，胡子眉毛一把抓，項目管控很忙，實際效果微乎其微，也是目前房地產項目工程管理的一個主要缺陷。

（4）安全管理始終是項目工程管理的一個重點?，F階段房地產工程管理過程中往往把安全管理更多的納入合作單位的職責范圍，認為與合作單位簽訂了安全責任書，安全管理應由合作單位自行負責，其實安全管理涉及房地產工程管理的方方面面，一個安全事故的發生，不僅僅影響著合作單位的信譽，同時也會給工程推進、銷售、成本、品牌形象等帶來一系列的不利影響。

4 房地產工程管理的對策

4.1 合同管理

應把合同管理作為工程管理合作雙方的權責依據，簽訂的合同時必須把工程管理的要求作為主要約束條款約定。方案規劃階段必須約定需多方案比選；工程設計階段必須把工程的限額標準，標準配置、外立面造型及基礎選型要求等重點指標明確清楚；與各施工單位的合同中需明確安全及質量管理范圍，并明確相應的獎罰措施等等。

4.2 施工準備

根據項目全景計劃，充分做好施工準備工作。加強規劃設計的重視程度，對周邊競品、地塊周邊條件和業主潛在進行仔細調研；認真評審各項方案和設計圖紙，盡量采用自身已形成的標準化設計，減少評審時間和環節，提高設計圖紙質量；及時完成現場的臨水、臨電、施工場布、地質勘察等等，為及時開工做好準備。

4.3 進度管理

項目的進度管理涉及工程設計進度、施工證件辦理進度、招標進度、施工推進進度，銷售進度及資金回款進度等。項目通過節點完成支撐銷售，而銷售通過資金回款反哺工程推進。各項工程管理工作，我們要前期制定合理的管控計劃，并明確主線，管控過程中不斷反檢糾偏，確保各項計劃的有效實施。

4.4 質量管理

品質是房產企業的生命線，房地產項目工程管理要牢牢抓住品質管控不放松，堅守工程進度、工程品質及工程成本三者協調統一。品質管理必須要統一標準，統一意識，統一目標，特別要與合作方明確質量標準，可通過樣板先行、材料封樣等提高合作方質量意識，制定合理的獎罰目標并嚴格執行。

4.5 成本管理

成本管理不是盲目的降低成本，必須在保證工程質量和進度的前提下進行合理優化。成本管理的重點是要向規劃和設計管理要效益，項目設計階段的管理好壞直接決定了70%的項目成本，應做好合理的指標管控，方案選型，材料替換等工作。同時開發建設過程中要加強設計變更管理，及時檢查記錄，減少無效返工，做好預算監控和簽證審核工作。

5 結語

隨著市場需求的增長和房地產市場競爭的日益激烈，中國的房地產市場進入了一個新的階段。建立完善管理體系，對各個階段進行有效管理才能保證工程質量和建設出更好的產品，企業的經濟效益將更加顯著，中國房地產業將更加紅火。