房地產建筑設計管理

楊曉妹

（許昌空港新城置業有限公司 461000）

引言

在當今社會，隨著人們生活水平的不斷提高人們對建筑的設計和施工也不斷的提出新的要求。我國正處于社會經濟轉型的非常時期，在新社會時代背景下的中國城市化建設的不斷發展，而國內城市市場將面臨著巨大的問題。我國現階段正處于高速發展中國家，就市場經濟來說城市的發展有著極其重要的作用，建筑設計管理是需要對整個建筑的實際、施工、居住、階段進行設計規劃，那么只有設計出結構可靠安全的建筑，才能做到加強城市住宅的質量，這樣才能使房地產建筑羨慕的建設得到較好的發展。

1 明確建筑設計的要求，選擇合適的建筑設計伙伴

1.1 明確建筑設計要求

房地產建筑設計管理部門應該將市場需求轉化為設計語言，在建筑實際的準備前期，應該對市場產品需求和地域價格進行分析，對其他樓盤進行行情評估，對當地規劃要求及具體設計指標應熟知。建筑設計任務書中應明確房地產商的設計需求，并提出項目限額的控制如經濟指標的限額設計和成本的限額設計，同時，做好設計進度、質量和成本的目標偏差管理工作。其需要結合企業領導的規劃意見以及相關部門的綜合意見如預算部門進行物資供給的評估，設計施工圖圖紙階段應結合實際成果在中報批工作中的反饋意見，預算部門應該嚴格控制成本預算。在建筑項目設計的各個階段，而對于設計書的重點也有所不同，例如：在建筑設計的前期重點是圖紙設計和政府規劃，而對于后期就著重于設計變更的控制和專業的銜接組織協調。

1.2 選擇合適的伙伴

建筑設計方案與實際成本，市場物價有著密不可分的聯系，就房地產建筑來說，越是大型的項目在進行設計工作時，越應該事先咨詢有資質的建筑設計單位，根據建筑設計單位對方案的意見來針對方案進行整體的規劃，挑選出有含金量的建議，以此來實現對實際方案的創新與升華，這或許會增加該階段的成本，但是對房地產建筑的整個建設工程有著很大的利益。所以在現實的工作過程中，選擇可靠的合作伙伴也是非常重要的，因此房地產方面應該選擇最好的合作伙伴，先確定基本的實際方案，這樣有利于在今后要的施工過程中，能夠根據實際需求來設計出最佳的方案。建設項目設計階段的過程中，有關部門需要對市場進行詳細的調查分析，確定市場需求，策劃調查結果將其與實際的市場需求結合，以此來選擇合適的合作伙伴，提高房地產建筑設計方案質量。在不同的階段采取不同的實際方案，協調好各部門的工作關系，只有這樣才能使建筑建設質量全面提高。

2 建筑設計全過程控制管理

2.1 日常的管理工作

在建筑設計的過程中，需要設計的管理部門進行設計環節的跟蹤和指導的加強，通過借助日常會議、書面匯報等形式解決各種發生的技術問題，如果遇到特殊的問題則需要設計人員與管理人員進行一對一交流，一同加入設計工作中，針對期間發生的問題及時進行匯報，以便及時采取有效的解決方案。定時開展匯報工作可以及時的向公司領導匯報實際進展，同時針對工作中的問題展開討論，尋求技術人員的解決方案，以便確保實際工作的穩定進行。

2.2 加強關鍵點的控制

在設計管理的過程中，需要依據設計的進度增加對當前階段成果的審核，加強對關鍵點的監督以及針對關鍵點安排管理部門進行檢查工作。對于比較特殊的關鍵環節，可以組織部門進行分析討論，如果出現不能確定的問題需要進行意見的收集，以便發現設計中的問題所在，有效的采用最好的解決方案解決棘手的問題。

2.3 建筑設計結果的審核

對于建筑設計結果的審核就是將原有的設計意圖通過圖紙來呈現出來，設計審核在房地產建筑實際管理中是非常重要的環節，這個階段的成功與失敗標志著后期實際方案的變更以及工程簽證的數量，所以，房地產企業十分注重這階段的工作。依據建筑的設計方案，設計圖紙的大小，讓有關部門進行評審，使評審人員充分的了解設計方案，以便提升評審的效率。在進行評審的過程中邀請相關及時人員參與，確保其有效性。只有嚴格的進行評審，這樣才能為后期的建設工作打下良好的基礎。

3 重視設計報批過程中的溝通管理，與主管部門保持良好溝通

對于設計方案的報批不僅是批準等問題，還是時間上的問題，更加是經濟上的問題，所以要充分認識到實際方案的審批是將設計目標通過政府有關部門的批準并加以確認其合法化。而對于建筑的設計管理人員則要學會對規劃消防、人防等政府部門的溝通與協調。關于設計的批報還有其他的一些事項，要做到在設計過程中與政府有關部門的良好溝通，設計管理人員要做到及時的跟蹤與協調，如果在一個允許的范圍與主管部門有商量的余地，我們則可以通過正當的合法途徑將公司的目標和設計意圖準確的反映給他們，并且積極地與他們溝通與協商，以此來影響他們的決策方向。同時也包括可以根據市場、相關政策、項目等具體實際情況對規劃技術的指標申請調整。

4 加強設計變更控制

設計變更的影響可能是良好的，比如說可以節省成本，使其更加符合市場的需求；當然產生的也有不好的，那就是其成本可能嚴重超支。設計變更的產生也可以是多方面的原因，其中主要包括的是：按領導要求變更，因領導發現有設計不符合要求，又或是以公司發展的角度進行變更；按營銷部門要求變更，產品的功能不符合市場的需求或給業主帶來不便等情況；按施工單位要求變更，施工單位因材料設備使用問題而提出變更，如果原有材料設備缺貨應使用代替品或使用新材料；因圖紙設計失誤提出變更，圖紙出現明顯錯漏現象。設計變更的控制主要從發生的次數及每一次的變更兩方面進行控制。想要減少設計變更次數，主要的是將風險前移，也就是說需要把設計變更的所有可能性提前想到并在之前的設計管理工作中進行解決。總的來說就是做好前述的準備工作。依據經驗做好準備工作可以使變更次數控制的較好。嚴格控制變更的發生，更主要的還是堅持會審制度，由多個部門進行會審，即“先討論，后決策”的控制原則，簡單的說就是先從技術上確認是否可行，然后從實際出發去確認，最后才能決策是否變更。

5 注重設計的整合管理

在一個項目開發過程中設計管理有著至關重要的作用，它不僅僅是實際人員的事情，它更是建設單位對整個項目的每個專業、每個方面的一種資源整合管理。例如將規劃、建筑、室內、景觀、市政等結合起來，爭取做到不沖突不矛盾，協調統一；又或是統一的風格，其包括建筑形體，景觀與室內裝修風格的統一協調；再比如人防區域設計與非人防區域設計的連接；電力配送室，換熱站等專業設備的空間設計與建筑設計的連接；室外的給水、供暖、強電、弱電、燃氣、污水、雨水各個專業綜合網設計。

6 做好設計管理的設計標準化工作

標準化管理工作能促使企業實現持續快速高效發展并直接影響到企業的項目的質量、進展速度和經濟效益，降低投資風險及不可控因素帶來的不利影響。對于項目開發前期而言，有助于縮短投資決策、規劃設計、項目定位等時間。標準化產品都有長期合作的品牌供應商，從而大大降低采購成本和時間，同時，質量也有所保證。房地產行業中的市場競爭也將會愈演愈烈，房地產行業將會迎來“微利時代”。對于整個項目而言，資金周轉率以及開發效率將會成為房地產企業的核心競爭力，而采用標準化的設計無疑會令企業的核心競爭力進一步的提升。一線房地產都有自己設計標準，如技術的標準化、設計管理的標準化、建筑構配件設計的標準化如建立戶型庫、車庫平面布置標準化、建筑風格和外飾標準化及交房標準化等。

7 結語

根據以上所述，可以清晰的了解加強房地產建筑實際管理的重點，是能夠全面的推動其良好的發展，同時也可以為我國的房地產行業未來的發展打下良好而堅固的基礎，所以只有加強建筑設計階段的管理工作，才可以為以后建筑建設的提升做出良好的保障措施。與此同時設計階段的管理工作也是未來提升建筑建設的關鍵點，只有相關的故障工作人員全面落實了房地產建筑設計管理要點，才能更好的去推動我國建筑行業的不斷穩定進步與發展。

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