分析地產企業全面預算和成本控制

胡娟

（重慶眾誠物業發展有限公司 重慶 400010）

據相關數據顯示，在2017年重慶主城區商品房成交3214萬方，存量去化周期縮短到8.8個月。2017年因住宅供應不足，商品住宅成交占比低于8成，至77%，環比減少9%。從企業競爭角度來說，房企全面布局，10余家房地產大鱷進入重慶房地產市場。據不完全統計，全年總計15家房企或通過獨資形式、或通過聯合的方式在重慶拿到了土地，進入房地產市場。市場競爭日益激烈，對于地產企業來說，必須要不斷提升自身的核心競爭力。這需要不斷提高自身的資本投資、資金運用和管理水平，因此深度分析此課題，提出有效的全面預算和成本控制方法，有著重要的意義。

1 業主方工程成本控制的必要性

從當前的市場經濟環境來說，大批實力雄厚的企業進入房地產企業，增加了市場競爭力。加之土地、材料等的成本不斷增加，給地產企業留下的利潤空間較小，因此為獲得更多的經濟利益，必須要強化成本控制。對房地產企業而言，強化成本控制，能夠增強自身的市場競爭力。而如何實現成本的有效把控，成為相關人員研究的重點。從地產開發實踐經驗來看，若想實現成本的有效把控，必須要從預算和成本控制方面入手，做好嚴格的把控。

2 地產企業成本控制實踐分析

結合某房地產開發項目成本控制實踐中，業主方采取的管理措施，對地產企業成本控制進行分析。此項目規劃用地總面積為74480m2；地上總建筑面積為186199m2；地下總建筑面積為61403m2；容積率為2.50；建筑占地面積為13184m2；建筑密度為17.7；綠地率為30.0。現結合具體實踐，進行如下分析：

2.1 做好全面預算的把控

對于地產企業來說，若想實現成本把控，要從項目開發、項目建設和銷售全過程入手，做好全面預算，保證項目成本得以有效把控，避免出現預算失控和預算不足等問題，影響項目的有序開展。在項目開發前期，組織相關人員，進行開發成本預算以及期間費用估算等，形成完整的預算，為成本控制提供指導。

2.2 健全成本管理制度

此開發項目中，業主方采取了全過程成本控制方法。在具體實踐中，采取了以下措施：①健全目標成本管理制度。結合項目實際，提出采取全過程動態管控方法。制定了完善的管理制度和組織體系，明確了成本管理的職責和工作流程以及原因。提出了成本預算和控制方法，提出了項目成本核算的內容以及分析等，指導具體操作和執行。②制定成本核算評估制。在項目建設前，根據工程預算，對各項支出，包括人員和機械等，開展核算評估，明確支出和利潤，按照各作業層情況，分解成本控制目標，再組織房產開發。③構建完善的成本管理檢查制度。在項目實施的過程中，由項目經理部負責，定期召開成本分析會，根據項目進度和各個開發組工作情況等，進行預算執行和成本控制工作分析和總結。除此之外，組織技術管理人員，采取查賬對比分析的方式，對各個項目經理部成本控制情況進行分析，通過對比成本指標，分析和考評，掌握成本超支情況，明確超支問題，采取糾正措施。④構建完善的決算制度。房產開發期間，做好房產開發進度統計，以及預結算信息的收集，做好預決算把控工作。⑤運用激勵機制，調動相關人員的參與積極性，培養其共創、共享、共擔的意識，做好成本控制的把控。

2.3 及時糾偏

在項目開發的過程中，重點圍繞開發成本以及期間費用，采取相應的把控措施，強化成本控制。具體采取以下措施：①制定項目成本計劃。一般來說，制定的成本計劃，通過確定總成本目標、逐層分解成本控制目標、成本估算，逐層匯集成本，形成完整的計劃再具體實施。其中，成本估算是根據技術方案以及結構圖，估算成本組成的對象，通過估算值和限額值的對比，進行方案優化，合理調整成本計劃[1]。②做好預算執行情況的調查。為實現預算和成本的有效把控，在項目實施的過程中，要做好預算執行情況的調查。通過對比實際成本和項目預算，及時發現偏差問題，進行糾偏。

2.4 預算和成本控制

此企業采取全目標成本控制方法，在具體實踐中，通過構建完善的預算管理體系和成本控制制度；整合成本控制資源，執行預算計劃和成本管理工作；強化預算和成本控制的動態化管理等措施，有效的實現了預算和成本的控制，保障了項目開發的利益。

3 地產企業全面預算和成本控制策略總結

3.1 構建完善的出租收入預算體系

對地產企業來說，預算和成本的把控，要從各個方面入手。在全面預算的把控方面，要做好出租收入預算的控制。通常情況下，出租形式包括自有出租、返租物業形式。在進行預算時，要分開實行。對于預算形式的選擇，要堅持簡單便捷的原則進行。通常來說，按照預算出租收入的計算基數=年初總的商鋪面積+本年度提出的商鋪面積-預計銷售面積和退租面積。預算時，新建的商業面積通常不納入預算粘度范圍[2]。

3.2 完善工程類預算和控制

從工程款預算角度來說，對于預算款的計算，必須要嚴格按照地產項目開發實際實際，根據發展節點已經發生的合同未付款，以及尚未發生的業務進行計劃。對合同成本，進行細化拆分，劃分到具體的成本科目下。付款業務的處理，若有信息技術的支撐，能夠極大程度上提高工作的效率和質量。這需要地產企業注重信息化建設，采取成本信息化管理手段，利用信息管理系統，結合工程實際情況，對已簽合同款以及已支付合同款等，及時進行統計分析。完成合同內容登記后，自動進行成本拆分，進而提高工作效率。充分利用信息技術，助力工程類預算工作的開展，全面提升預算工作的質量和效率。具體來說，工程預算要根據成本科目，開展預算工作。在企業預算表內，財務部要結合工程實際，進行科目類型的設置，細化為多個小科目，將成本控制任務，劃分到具體部門，由相關負責人負責。

3.3 期間費用預算和控制

從會計角度來說，期間費用具體包括管理費用和營銷費用等。在進行預算時，圍繞費用組成內容，開展具體的預算工作。若為工程類的預算，則工作難度較低，因為可以采取的預算方法較多。目前，地產企業主要運用的預算方法，具體如下：①零基礎預算方法。在具體應用中，忽略往期間的費用項目和相應的費用數額，根據預算期的具體需求以及可能需求，預算未來費用。②增量預算法。參考之前年度產生的工程成本數據，結合經營實際情況，對項目預算計劃，進行優化和調整[3]。在具體實施中，可結合運用上述方法。在成本控制方面來說，對于期間費用的把控，要采取精細化管控手段。首先，貫徹精細化理念，培養人員的精細化意識，制定完善的成本控制制度，明確預算和成本控制的職責和內容，由具體人員負責。其次，結合費用產生特點和實際情況，采取管控措施。比如，管理費用，為降低管理費用，不可以盲目通過減少資源配置實現，要從項目管理實際出發，通過提高管理水平，降低管理成本。具體來說，引入現代化管理手段和管理理念，提高管理水平，創新管理模式和方法，減少資源浪費，節約管理成本，最大程度上控制項目成本。

3.4 做好預算和成本分析

在地產開發的過程中，為實現預算和成本控制目標，必須要做好預算和成本分析以及把控工作。預算執行工作的開展，主要是由財務部門負責。要結合項目實際情況，做好預算設計合理性的分析。接著，要根據工程結構設計以及比率的選擇等，做好預算分析工作，保證工程成本得以有效的把控。最后，要注重預算完成的分析。在具體實踐中，做好動態化管控工作，從預算執行以及成本控制實際出發，掌握預算收入完成情況以及成本費用預算超支情況等。目前，在地產開發預算和成本控制中，可采用的預算分析方法較多。不過預算方法運用的效果不是很理想，主要受到人員工作素養和能力等的影響，使得預算分析工作水平難以提升。對于此問題，要注重加強對預算人員、財務人員等的業務素質培養，結合工作崗位實際需要，對其進行業務培訓，使其能夠勝任此項工作[4]。

4 結束語

綜上所述，地產企業全面預算和成本控制，是個困擾企業管理人員的難題。文中結合工程實踐，分析其全目標成本控制措施，并且結合地產企業全面預算和成本控制實際需求，提出了具體的控制措施。