淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理

文/何星爍 華中科技大學(xué) 湖北武漢 430070

1、緒論

1.1 研究背景及意義

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)能否健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展起著舉足輕重的作用。隨著我國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家政策的傾斜，市場(chǎng)的不斷開放以及大量資本的涌入，房地產(chǎn)行業(yè)正處在一個(gè)勢(shì)不可擋的發(fā)展擴(kuò)張時(shí)期。但與此同時(shí)，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，隨之而來(lái)的是一系列問(wèn)題和挑戰(zhàn)，譬如企業(yè)資金鏈告急，土地供給不足，地價(jià)上漲過(guò)快，投資規(guī)模過(guò)大，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理不健全等。在這種背景下，我們不難看出，房地產(chǎn)資金管理合理與否對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的重要性不言而喻，因此研究房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是十分有必要的。

1.2 國(guó)內(nèi)外研究綜述

從二十世紀(jì)六十年代開始，為達(dá)到促進(jìn)資本市場(chǎng)健康發(fā)展的目的，發(fā)達(dá)國(guó) 家開始了金融工具創(chuàng)新之路，尤其是美日等比較發(fā)達(dá)的國(guó)家最為明顯。在此過(guò)程中，投融資環(huán)境實(shí)現(xiàn)了單一的銀行貸款向多層次的投融資體制的轉(zhuǎn)變，以前主要為以銀行信貸為主的間接融資模式，這種模式逐漸被以證券為主的直接融資模式所取代。

發(fā)達(dá)國(guó)家金融工具的頻繁創(chuàng)新促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道的不斷擴(kuò)寬和創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)的融資已不再局限于銀行信貸，房地產(chǎn)信托和投資基金等這些新型的金融工具為房地產(chǎn)企業(yè)提供了更多的選擇。新型金融工具不但為公司的融資帶來(lái)了新的途徑，同樣也給投資帶來(lái)了新的途徑。這種新的金融工具帶來(lái)了企業(yè)和普通民眾的雙贏，這是一種多元化的投資方式，能夠?qū)⑾到y(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)有效分散，盡可能提高投資收益。

由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展和房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺(tái)的雙重作用，我國(guó)房地產(chǎn) 企業(yè)正在面臨著日益嚴(yán)重的資金危機(jī)，不僅會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還會(huì)影響其他地區(qū)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)或行業(yè)有影響。因此，一些房地產(chǎn)人士和學(xué)者開始注重房地產(chǎn)資金管理的研究，他們對(duì)資金來(lái)源和循環(huán)過(guò)程、資金管理的特點(diǎn)、資金管理的影響因素以及目前存在的問(wèn)題和解決措施等方面做了探討。

銀行貸款、自有資金、預(yù)售款和建筑企業(yè)墊資為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的主要來(lái)源。買家通過(guò)銀行獲得住房貸款形成大部分的預(yù)售，可見我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)高度依賴銀行而獲得資金。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道分為內(nèi)部融資渠道和外部融資渠道，自有資金和預(yù)收的購(gòu)房款是典型的內(nèi)部融資渠道，而外部融資渠道則主要有銀行貸款、發(fā)行股票、房地產(chǎn)信托、合作開發(fā)和利用外資等。房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)過(guò)程涉及資金來(lái)源環(huán)節(jié)、資金使用環(huán)節(jié)和資金回流環(huán)節(jié)。其中的資金來(lái)源環(huán)節(jié)的參與方主要包括銀行、投資企業(yè)等，資金使用環(huán)節(jié)的參與方主要包括開發(fā)商、建筑商以及管理運(yùn)營(yíng)商等，資金回流環(huán)節(jié)的主要實(shí)現(xiàn)形式為銷售與租賃方式，而其終端客戶為消費(fèi)者。基于房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程，則可把資金的循環(huán)分為內(nèi)部循環(huán)和外部循環(huán)。從資金管理整個(gè)過(guò)程的角度出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資計(jì)劃、資金計(jì)劃、資金籌集、資金使用這幾個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容組成了其資金管理進(jìn)程，其中資金籌集是整個(gè)資金管理進(jìn)程中的重點(diǎn)。

綜上所述，在房地產(chǎn)資金管理方面，國(guó)外學(xué)者較為系統(tǒng)的研究了資金來(lái)源方面，國(guó)內(nèi)學(xué)者則在資金的循環(huán)、資金管理的特點(diǎn)、資金管理的影響因素以及目前存在的問(wèn)題和應(yīng)對(duì)措施等方面進(jìn)行了較為全面的研究。我們?nèi)孕柽\(yùn)用不同的研究方法，逐步完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的研究，為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理體系的構(gòu)建和實(shí)施打下堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。

1.3 本文研究思路

本文從當(dāng)前國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策大背景及房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金形勢(shì)出發(fā)，首先從國(guó)家宏觀調(diào)控政策、房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提升壓力、風(fēng)險(xiǎn)管控等方面分析了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的必要性，進(jìn)而從資金融資、資金投資、資金營(yíng)運(yùn)等方面闡明了目前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要問(wèn)題，最后結(jié)合實(shí)際情況，提出了房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)改善資金管理的主要措施。

2、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的必要性分析

2.1 適應(yīng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策變化的必然選擇

房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，土地出讓收入也是政府的主要財(cái)政收入之一。一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)宏觀調(diào)控的重要著力點(diǎn)，其目的是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)過(guò)熱可能導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控中，無(wú)論是消費(fèi)者的購(gòu)買力，還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金能力，都是調(diào)控監(jiān)管的主要方向，這也使得房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資金占用量巨大，屬于資本密集型企業(yè)，資金管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)尤其重要，其在資金管理中應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控政策有較強(qiáng)的敏銳性與良好的預(yù)判，這樣能夠在宏觀政策調(diào)控中，獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)資金充足，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.2 適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提升的必然選擇

房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量之一，而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，亦是房地產(chǎn)企業(yè)員工賴以生存的根本。在當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展的根本，只有現(xiàn)金流充足順暢穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目才能得以建設(shè)與出售，新的項(xiàng)目才能有資金補(bǔ)充進(jìn)來(lái)，才能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不斷提升。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)特別重視與加強(qiáng)資金管理，通過(guò)資本運(yùn)作與資金運(yùn)營(yíng)，使得資金健康運(yùn)轉(zhuǎn)，通過(guò)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資金穩(wěn)定收入，實(shí)現(xiàn)更大的資金價(jià)值，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。因此，加強(qiáng)資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提升的必然選擇。

2.3 適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理控制的必然選擇

資本資金的運(yùn)作是風(fēng)險(xiǎn)極其豐富的業(yè)務(wù)，這些風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自資金本身風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，另外還包括宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)綜復(fù)雜，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理充斥著風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)集中體現(xiàn)的區(qū)域之一即是資金管理，這也要求房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中要加強(qiáng)資金管理，通過(guò)資金管理掌控房地產(chǎn)企業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定風(fēng)險(xiǎn)管理政策，提前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理做好預(yù)警，制定行之有效的解決方案，另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行細(xì)分，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)情況，對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分解。因此，加強(qiáng)資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的必然選擇。

3、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要問(wèn)題

3.1 資金融資方面存在的主要問(wèn)題

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小企業(yè)，幾乎不可能通過(guò)債券和股票方式籌集資金，其主要融資方式還只能依賴于銀行等金融企業(yè)貸款，然而當(dāng)前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策進(jìn)一步加碼。在需求方面，全國(guó)各地紛紛出臺(tái)不同程度的限購(gòu)政策，通過(guò)限制購(gòu)買多套房和提高首付比例等方式，加大房產(chǎn)購(gòu)買的難度。在供給方面，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道被進(jìn)一步壓縮，銀行開發(fā)貸款、證券資管計(jì)劃、企業(yè)債、海外債等各方面的融資審批均加強(qiáng)了政策控制，審批難度加大，審批流程增多，審批資金額度降低，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資能力下降。同時(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理方面，企業(yè)對(duì)于宏觀政策層面的認(rèn)識(shí)缺乏敏感性及良好的預(yù)判，在融資過(guò)程中，往往以當(dāng)前的環(huán)境為主要依據(jù)，而缺乏細(xì)致的研究分析及對(duì)未來(lái)的預(yù)判，在融資中對(duì)于期限的設(shè)計(jì)、金額的大小等方面考慮較少，一般以融資成本為融資的考量第一要素，使得資金在政策偏緊的情況下，融資困難，壓力加大，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

3.2 資金投資方面存在的主要問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，同時(shí)包括房地產(chǎn)物業(yè)公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等。無(wú)論何種房地產(chǎn)企業(yè)，都需要在資金投資方面加強(qiáng)管理，以防范投資風(fēng)險(xiǎn)。然而，在實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)的投資工作中，往往存在這樣那樣的問(wèn)題。有的房地產(chǎn)企業(yè)在投資中僅關(guān)注土地價(jià)格是否在承受范圍之內(nèi)，而對(duì)房地產(chǎn)所處位置、客戶人群定位等信息缺乏關(guān)注與分析，也有的房地產(chǎn)企業(yè)將資金集中于某一城市的某一片區(qū)，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中，一旦區(qū)域規(guī)劃或行政設(shè)施變動(dòng)，將影響整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)。這些都是在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，所實(shí)際出現(xiàn)的一系列問(wèn)題。

3.3 資金營(yíng)運(yùn)方面存在的主要問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)的資金支出主要集中在土地購(gòu)買和房屋建設(shè)上。資金營(yíng)運(yùn)方面主要是指房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金的管理，既包括資金流入涉及的應(yīng)收銷售房款、工程建設(shè)履約保證金及其他應(yīng)收款，也包括資金流出涉及的應(yīng)付工程建設(shè)款、工程材料價(jià)款及其他應(yīng)付款。房地產(chǎn)企業(yè)銷售房款一般是現(xiàn)金流入，而在建設(shè)資金支出方面則有一定的賬期，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是相對(duì)有利的。在房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理中，隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售政策可能會(huì)改變，或是將房地產(chǎn)企業(yè)金融引入購(gòu)買端，這些都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理帶來(lái)更多的挑戰(zhàn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)營(yíng)運(yùn)資金管理有較好的把控和市場(chǎng)預(yù)判，將在市場(chǎng)環(huán)境變化中，難以招架，引起資金危機(jī)。

4、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的主要措施

4.1 持續(xù)提升資金融資管理

無(wú)論宏觀經(jīng)濟(jì)政策如何變化，資金密集型的企業(yè)屬性要求房地產(chǎn)公司有較強(qiáng)的資金融資能力，因此房地產(chǎn)企業(yè)融資是永恒的話題。房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面是相對(duì)領(lǐng)先的，銀行貸款、證券資管計(jì)劃、債券融資、海外融資等融資渠道都是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式。在當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、企業(yè)債券、海外融資等渠道被極大限制的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)金融領(lǐng)域研究，拓寬新的融資渠道，引入私募基金等新興融資方式，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求。如恒大地產(chǎn)就與國(guó)內(nèi)大型私募基金合作，引入上百億元基金，有效補(bǔ)充其流動(dòng)資金，滿足其房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展需求。

4.2 持續(xù)提升資金投資管理

房地產(chǎn)企業(yè)投資方面管理主要應(yīng)集中于投資風(fēng)險(xiǎn)管控，建立房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略，對(duì)未來(lái)的投資定位與面臨的宏觀環(huán)境有較清晰的認(rèn)知。在風(fēng)險(xiǎn)管理方面，要對(duì)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)對(duì)區(qū)域進(jìn)行分析，論證項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)發(fā)展，根據(jù)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估將資金分別放于不同的區(qū)域范圍內(nèi)。要對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，如開發(fā)住宅地產(chǎn)和開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，加強(qiáng)地產(chǎn)性質(zhì)的論證，結(jié)合開發(fā)周期和受眾人群等因素，做出對(duì)該項(xiàng)目的投資分析，從而做出相對(duì)合理的投資決策。

4.3 持續(xù)提升資金營(yíng)運(yùn)管理

資金營(yíng)運(yùn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該予以持續(xù)化重視的管理范疇，前文已經(jīng)對(duì)地產(chǎn)銷售的資金管理提出了具體措施。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)外包的管理， 特別是銷售的業(yè)務(wù)外包，要不斷提高銷售的素質(zhì)與能力，將其作為銷售外包的評(píng)價(jià)條件，同時(shí)加強(qiáng)后期管理，確保銷售服務(wù)質(zhì)量，以提升房屋銷售的流動(dòng)性。另外，還應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的全周期管理，從初期預(yù)算到實(shí)際的費(fèi)用明細(xì)，都要做好管控，分析其必要性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的層次直接影響著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益的優(yōu)劣。良好的資金管理可以促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，長(zhǎng)盛不衰。房地產(chǎn)市場(chǎng)本身存在的不可控因素就比較多，而且在建項(xiàng)目一般具有得投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、資金回籠慢等特點(diǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中也存在著諸多的不確定性因素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對(duì)所接項(xiàng)目的具體情況，具體分析，制定好相關(guān)的解決對(duì)策。房地產(chǎn)企業(yè)的決策領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該提高對(duì)資金管理的重視程度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金進(jìn)行科學(xué)管理，強(qiáng)化企業(yè)全體員工的危機(jī)意識(shí)，樹立良好的企業(yè)形象，打造自身品牌優(yōu)勢(shì)，通過(guò)建立強(qiáng)有力的資金預(yù)算管理制度，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)籌資融資渠道，開展多元化融資方式，建立健全資金管理模式，同時(shí)建立與之相應(yīng)的監(jiān)督管理體系，進(jìn)一步提高企業(yè)資金管理水平，以保證企業(yè)項(xiàng)目的順利開發(fā)，在激烈的房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，提供良好的現(xiàn)金流支持。

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