房地產開發項目工程管理及其風險

文/王鳳鈴、李艷香 洛陽銀隆置業有限公司 河南洛陽 471000

房地產開發項目本身具有諸多特點，比如周期長、投資高以及高風險等諸多特點，如果不能進行科學、合理的管理工作，就會直接影響到房地產工程的質量和安全，最終埋下質量和安全隱患，給人們的人身安全和財產安全帶來較大的威脅。

1、房地產開發項目管理的整體意義和工程管理流程

1.1 房地產開發項目管理整體意義和流程

房地產項目在進行管理的時候往往會涉及諸多方面，比如政府、開發商以及銷售商等諸多方面，開發商管理工作本身就是一項十分復雜、系統的管理體系，其主要就是以房產企業和監管公司為主，通過建設單位組成生產隊伍，并且積極的做好協調工作，控制各個方面能夠有效的進行施工。房地產項目在進行開發立項的時候往往會追求相應的目標，比如投資效益、投資回報率以及銷售方面的稅率等諸多內容。從約束角度來講，房地產項目在進行建設的時候，投資最大限額，項目的質量標準都是十分嚴格，另外，開發項目還會受到監管方以及生產合作方等諸多方面的限制，進而組成了一個十分復雜系統的工程，房地產項目開發管理工作必須要具有十分完善和成熟的管理體系，才能夠真正的做好房地產開發項目的管理工作，保證房地產項目的質量和安全。

1.2 開發項目的工程管理

房地產工程項目的管理意義就是對整個工程施工全過程進行科學、系統的管理工作，目前房地產開發項目的建筑施工往往都會承包給其他施工單位，從而能夠有效的減少施工成本和監管責任。責任的基本流程就是管理過程中必須要嚴格的遵守合同進行管理，嚴格的按照相關規定和標準對其進行技術以及經濟等活動的監督工作，最終能夠達到控制和協調管理工作能夠達到預期的目標。

2、房地產開發項目工程管理中存在的問題

2.1 房地產開發項目管理前期準備不足

根據相關調研表明，10%左右的開發風險主要就是因為前期的準備工作沒有做好，比如大部分房地產開發項目企業并沒有掌握完善和成熟的技術資料，從根本上提高了房地產開發項目的風險。一部分房地產企業為了能夠縮短施工周期，往往會在沒有準備充足的情況下盲目開工，從根本上影響到房地產項目的正常施工，進而影響到企業的經濟效益。

2.2 缺乏完善的房地產開發項目管理制度

科學、合理的制度是保證房地產開發項目管理工作能夠順利開展的基礎條件，但是根據相關調研表明大部分房地產企業并沒有完善管理制度，進而導致房地產開發項目管理工作本身的盲目性和隨意性比較大。比如房地產開發項目管理部門并沒有建立管理責任制度，進而導致相關的責任不能得到有效的落實，進而會直接影響到房地產管理工作的開展。

2.3 成本控制不理想

成本控制是決定房地產項目管理的關鍵內容，但是一部分房地產企業并沒有做好成本控制工作，進而導致成本控制效果并不是十分的顯著，從根本上提高了房地產開發的成本，從而會直接影響到房地產開發項目的經濟效益和社會效益，比如一部分房地產企業并沒有重視設計環節的成本控制，從而導致設計成本比較高，提高了房地產項目開發的成本。

3、加強房地產開發項目工程管理，降低房地產開發風險

3.1 加強房地產開發項目的前期準備工作

科學、合理的前期準備工作是保證房地產開發項目順利開展的基礎條件，所以，相關企業必須要重視前期的準備工作，為后續施工工作創造良好的條件。房地產開發項目管理部門在前期階段必須要對房地產項目進行科學、合理的匯總和分析，并且要掌握比較完善的技術資料，從而才能夠為房地產項目的施工提供技術支持，保證房地產開發項目能夠順利的進行。房地產開發項目前期階段，相關的管理部門必須要不斷的加強與其他部門之間的聯系和溝通，從而才能夠有效的降低房地產項目施工過程中可能存在的阻力，最終保證房地產項目能夠順利的進行。

3.2 進一步建立與健全房地產開發項目管理制度

科學、完善的管理制度是保證房地產開發項目順利開展的基礎條件，所以房地產企業必須要不斷的完善和創新房地產開發項目管理制度，從而才能夠從根本上提高房地產項目的管理水平，降低風險。比如房地產企業必須要不斷的完善自身的責任制度，不斷的明確各項責任，并且將責任落實到每個人員身上，從而才能夠從最大程度上避免管理隨意性的現象發生，從根本上提高管理效果。房地產開發企業必須要不斷的完善自身的激勵機制，對于那些房地產開發項目管理工作中具有突出貢獻的個人或集體及時的予以相應的物質獎勵和精神激勵，從而才能夠調動工作人員的積極性和工作熱情，最終實現房地產開發項目的全員管理工作。

3.3 進一步加強房地產開發項目成本控制

隨著我國房地產市場競爭愈演愈烈，為了能夠穩固自身的市場腳跟實現可持續性發展，必須要重視房地產項目的成本控制工作，房地產開發企業必須要不斷的加強設計階段的成本控制措施，其主要原因就是因為設計會影響70%以上的成本，并且設計會貫穿整個工程的施工過程，所以，必須要不斷的提高設計水平和質量，保證設計方案的可行性，才能夠有效的降低風險，控制施工成本。房地產企業必須要不斷的加強成本的動態控制措施，才能夠在不同環境中進行成本的控制，從最大程度上做好成本控制工作，最終才能夠實現房地產企業的最大化經濟效益。

3.4 進一步增強企業風險控制意識

隨著我國市場經濟體制日趨完善，房地產企業為了能夠促進自身的可持續性發展，必須要重視風險控制工作，不斷的強化自身的風險控制意識，才能夠將房地產開發項目的風險降到最低，并且不斷的完善和創新自身的風險控制系統，將可能存在的風險扼殺在萌芽中，不斷的完善和創新房地產開發項目的風險控制系統，能夠在施工過程中進行全面、實時的控制和管理，最終將風險控制在最低的范圍內，促進房地產企業的可持續性發展。

隨著我國房地產行業的快速發展，社會各界十分關注和重視房地產開發項目的風險控制措施，房地產行業本身的健康、可持續性發展會影響到諸多方面，比如人們的生活水平質量以及社會經濟的發展，所以，必須要重視房地產的管理和風險控制工作，將風險降到最低，促進房地產行業的可持續性發展，才有助于我國社會經濟的可持續性發展，有助于我國和諧社會的構建。

參考文獻：

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